天才的真正家园:卡尔弗城房屋泡沫。住房影子库存在行动。 Countrywide银行拥有的房屋与同一街区的双层房屋。止赎假期。

影子库存 issue will be an important factor in how California home prices move in 2010.  It isn’t a question of 影子库存 existing since that has already been established but how banks are going 至 proceed with leaking out the inventory 至 the 标记et.  One spigot used in 2009 revolved around the 汉普 贷款修改 but as we are finding out, much of these last minute deals simply delayed the inevitable since only a handful of trial modifications became permanent.  Yet banks realize the razor edge they are walking on.  Should the real inventory make its way onto the 标记et local area comps will be depressed and prices will fall once again.  And keep in mind prices haven’t been surging up.  We have placed duct tape on the massive crack in the 影子库存 大坝和房屋开始泄漏。

在加利福尼亚 影子库存 is massive.  It is likely that we have the same amount of inventory in the shadows as we do in the actual public MLS.  的 way home values are derived come from recent local area sales.  Bank owned homes sell for much less so banks are holding off inventory trying 至 allow the artificial supply 至 juice prices so they can release inventory onto the 标记et later creating a mini bubble.  的 only reason banks can even do this is because of the 裙带银行法 他们拥有数万亿纳税人的救助资金。具有讽刺意味的是,这对银行而言是双赢。他们可以用纳税人的钱以虚高的价格暂缓并出售房屋给纳税人,从而乘搭两次。在某种程度上,您想知道公众是否会继续这样做,因为在这种失业率高且工资较低的气候下,低价房屋会更有意义。

的 good news is the 影子库存 issue has gone mainstream:
洛杉矶时报影

资源:   洛杉矶时报

“由于丧失抵押品赎回权或拖欠全美的房屋,约有170万套房屋即将出售’s housing 标记et, which could dampen progress 至 ward recovery should the Obama administration fail in its efforts 至 aid struggling homeowners, researchers said.”

当银行有效地发布止赎假期时,也很难看出有什么潜伏在阴影中:

“一些放贷人今年宣布了暂停赎回权的限制,以给陷入困境的借款人留出时间赶上他们的还款或制定其他解决方案。这些公告在星期四继续进行: 房贷巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)表示,将从周六至​​1月3日暂停抵押品赎回权驱逐,花旗集团(Citigroup Inc.)表示,将从今天至1月17日暂停抵押品赎回权和驱逐权。 。”

那当然是个不错的假期手势 房利美和房地美 但是暂停取消抵押品赎回权流程对没有工作的人有什么作用?真的不是这里的问题吗?如果收入和我们的经济状况良好,那么不会有人担心房价。问题是我们如何应对这场危机。一切都集中在房屋上,因为那是地方 华尼街 下了大赌注。我们向银行注资。然后我们收归国有 房利美和房地美.  When that didn’t work, we started with moratoriums.  Basically this was the “allow the scab 至 dry” fix 至 the housing 标记et.  That still didn’t stunt the tsunami of 止赎.  的 n banks straight out allowed people 至 stay in their homes without them making payments.  的 government then stepped in and issued the 汉普 倡议。这样,政府基本上决定给人们 期权ARM lite贷款 为他们的问题。人们仍然感到震惊,为什么止赎达到了顶峰:

全国止赎

9 consecutive months with foreclosure filings over 300,000.  Yet somehow the 标记et is healthy.  Well with moratoriums and banks not moving on non-payers of course everything looks good.  This is like credit card companies only reporting data on those paying their bills.

然而,根本的问题仍然没有得到解决。也就是说,数百万的美国人仍然负担不起抵押贷款。越来越多的积压 影子库存 仅仅是这个问题的反映。当您切入其数据时,即使是所谓的黄金城市也不会显得如此黄金。今天我们向您致敬 卡尔弗城 跟我们 天才的真正家园奖.

卡尔弗城(Culver City Duplex)与同一街区的影子

卡尔弗城复式住宅

关于有趣的事情 影子库存 是您的邻居可能正在为战略性违约做准备,而您却无从得知。您可能不在乎,但您应该关心的是止赎房屋对您自己的财产价值的影响。如果只有很少的遇险销售,那么在大城市中就不会考虑太多。但是,请备妥MLS大小的库存清单,然后您就会遇到问题。

上面的房子是在出售的复式 卡尔弗城。该属性已在MLS上列出270+天。这两个单位的属性有两间卧室和一个浴室,另外一间卧室和一个浴室。让我们看看这个地方的定价历史:

优惠价格:06/03/09—$ 695,000至$ 650,000

现在,对于购买这个地方的人来说,您需要以投资者的身份来接洽。让我们假设您想住在其中一个单元中,并租用另一个。让我们先对您的数字进行计算 FHA保险贷款:

3.5%首付:$ 22,750

FHA号码

上图非常重要。仅仅因为您在技术上可以负担抵押贷款,并不意味着您应该获得抵押贷款。要购买此双层公寓,某人需要有18万美元的总收入和22,000美元的首付。但这仅仅是第一步。如果您租用了其中一个单元,则受保FHA将起作用。您是否认为有人赚了近20万美元,想住两卧室复式公寓?这当然没什么问题,但是您在这里花费了$ 650,000。在某些州,您可以按此价格获得直升机发射台。

有些人迷恋每月的付款号码。好的。让我们也来看一下。您的每月支出为$ 4,200。假设您住在其中一个单元中,那么您认为您可以从另一个单元中获得多少呢?您认为您可以证明这里每月有4,200美元的支出是合理的吗?这相当于每单位2,100美元(以更大的单位为准)。但这是在评估房地产时使用的一种业余逻辑。如果您有空缺怎么办?如果屋顶需要维修怎么办?那保养问题呢?您的费用不断增加。只需简单地计算一下数字,并假设您每个月都有一次全额租金检查,这是很好的,但是拥有租赁物业的任何人都知道,这只是一个充满希望的梦想。现实大不相同。

So this duplex is on the 标记et for sale for all 至 see.  But what you don’t see on the same block is part of the 影子库存:

nts culver城市住宅

的 duplex is listed as “A” on the map above.  Oh, and after a bit of investigation we find out that the property is next 至 the freeway.  At least you have easy access.  的 影子库存 bank owned home is a 3 bedroom and 2 baths home.  It is listed at 1,169 square feet.  This home has an interesting history:

贷款历史

在丧失抵押品赎回权的情况下,这所房屋有625,500美元的贷款。房屋的付款有所回落,最终被取消抵押品赎回权。银行收回了什么价格?

nts卡佛城

最初的贷款额为625,500美元,但银行将其收回为427,500美元。下降了31%。但是你知道吗?森林中倒下的树木会发出声音吗?显然不是因为此价格调整未包含在当前的中位数价格数据中。

卡尔弗城(90230):中位价($ 530,000)同比下降9.3%

卡尔弗城(90232):中位价($ 715,000)同比下降4.5%

Now don’t you think that if this home was on the 标记et the above data would be different?  的 home was taken back by the bank in September.  So it has been a few months.  Why isn’t it back on the 标记et?  Because banks are using your taxpayer dollars 至 create an artificial 标记et and trickle inventory back into the city.  This is a lose-lose for taxpayers.  How?  Prices are artificially kept in a bubble while banks keep sucking 钱 like financial vampires on taxpayer 钱 so they don’t write down loans that they made at the peak of the 标记et.  Make no mistake, this is their fault.  And if you think about it, they are the only entity not suffering.  Everyone else suffers above.  Why?

-前任业主因丧失房屋赎回权和不良信誉而受到惩罚。

-The taxpayer gets taken for a ride because they now are funding the banks little experiment of keeping inventory off the 标记et.  Prices artificially go up so a new buyer pays more because of his own 纾困 !

-The bank wins because they can keep sucking 钱 from the taxpayer while allowing inventory 至 trickle out into the 标记et one by one and buffer their 减记.

该模型显然是不支持的。从明年开始,一个新的委员会将调查这种金融危机的原因。他们以过去时态开始使用方法是完全错误的。危机仍在继续。银行在很大程度上是造成这种混乱的原因。这种形式的公司经营政府令人不安。显然,人们可以看到正在进行的伪造 影子库存. This is a complete robbery of the American people.  Think of the case above.  If the REO home were 至 sell at the 标记et rate prices would depress for the block.  Is this so bad?  Doesn’t that mean that a future home buyer would have 至 take on less 债务 至 buy a home?  Plus, local area incomes do not support current prices.

伪造数字将继续出现,但2010年将是关键的一年。人们是否要求透明阴影或透明阴影 美联储资产负债表 还是对它们视而不见,让我们整个财务系统像 伯尼·麦道夫基金?

今天我们向您致敬 卡尔弗城 跟我们 天才的真正家园奖.

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20回应 至 “天才的真正家园:卡尔弗城房屋泡沫。住房影子库存在行动。 Countrywide银行拥有的房屋与同一街区的双层房屋。止赎假期。”

  • 听起来像’s 干草叉和火炬 time! Where should we go Doc? Who’的门应该被击打的公羊?

  • 在我看来,卡尔弗城的复式公寓价值不到30万美元。

  • 如果沃尔玛在加利福尼亚购买200万套房屋,那么其所有财产税是否仍保持在根据提案13购买的水平?如果是这样’另一个问题是,投资者交出拳头,导致了为什么租金比在CA购买便宜得多的问题。
    整个系统由赌场和华尔街,银行家和腐败的政治家制定规则。
    我有一个好主意!让’大家都互相争叫,因为香蕉共和党人比DEFAcrats人好!在此期间,他们俩都卖掉了我们以赚钱。

  • 我对开始“pitchfork and 至 rch”常规。一方面我要政府’t 至 come down hard on the banks 至 abide by free 标记et practices. But I feel that if we complain 至 older brother 至 o much, Obama will simply 纾困 all the homes underwater which will do nothing for lowering prices. (A bunch of people will get 至 keep their homes who don’t deserve 至 .) 的 标记et will still correct itself because wages aren’不会很快上升,但是’需要更长的时间。

  • 可悲的是,Saving4TwentyPercent是正确的。现在,奥巴马已经揭露了他的真实面目(乳头面包,撒谎的竞选承诺等),而且他的内阁也充满了同样的骗子(由奥巴马发出)“ethics waivers”不少人设计了这个烂摊子(并继续这样做),’m afraid we’在有机会进行真正的改革之前,必须注销未来三年。当然,到那时,可能为时已晚。

  • 除了加利福尼亚房地产的所有其他问题之外,您还必须考虑如果富裕和文明的公民继续以相同的比率离开,会发生什么情况。如果大部分街区都居住着该州容易受盗窃和暴力侵害的半文盲病房,那么即使是便宜的房子也不值得打扰。五年内社区将发生多大变化?
    在纽波特海滩(Newport Beach)等​​地租一间小公寓或公寓可能比在边缘地区拥有房屋更好。在人们的财务,政治和素质意识上,稳定已经逃离了这种状态。我相信我们正处在死亡漩涡中,没有回头路可走“Iowa by the sea” days of the 1960’s。加利福尼亚现在是第三世界。

  • 您刚刚列出了我的房地产博客十大清单。恭喜啦& Merry Christmas.

    梅根

    http://megan-mcginnis.com/719/top-10-business-real-estate-blogs-on-technorati/

  • Well the beneficiary of the 影子库存 is clearly homeowners not in default. Since supply is artificially constrained, the demand curve is steeper and homes perceived value remains higher than they otherwise would.

    的 bigger question of course is what the long term consequences of the 影子库存 will be. It would seem that one aspect of the housing bubble and associated 影子库存 serve 至 make the US itself less globally competitive as home values and associate 债务 need 至 be serviced. In other words high home prices neccessitate high wages 至 service 债务 . Of course this 债务 and wages 至 support it serve 至 make the US less globally competitive.

    考虑到FASB re:Mark进入市场的时间线的变化,可以肯定地使影子市场继续发挥作用,这将有更长期的前景。在泡沫时期,银行和房主几乎每年都会对资产进行标记,即使不是很频繁。但是,现在以FASB标记的价格允许会计银行对资产(房屋)进行5年或更长时间的估值。因此,如果您是一家拥有REO物业的银行,那将阻止您选择这个650K的城市双工,并在5年以上的时间内将其标记为850K‘mark’? Nothing from what I can tell. And the up side if you are the bank is that you can record that difference as profit 至 the good old balance sheet. My suspicion is that we will see more of this in 2010. Banks making 钱 as they 标记 assets up using their accounting practices over larger time lines.

    对于日本来说,我们似乎很可能会遇到与90年代日本的滞胀相似的情况。我看到的更可怕的是,美国本身没有’t produce anything with exports accounting for only 10% or so of GDP. And given the wages paid in the US and the global 标记et I don’不会很快看到转身。当然,这使人感到疑惑,如果有什么事情能够刺激需求,使我们摆脱衰退。如果这是政府的刺激措施,那么以当前经济方式进行的支出将被分解为可持续的方式。可怕的东西可以肯定。

  • 好吧,我们在办公室投票给他们。为什么不’我们对此感到满意。美国确实需要一个新的政党来取代那些共和党人和民主党人。他们被破坏了。令我烦恼的是,混乱的银行家搞砸了这些系统,他们获得了数百万的奖金和数十亿的救助。我们的政府一直在给他们钱。他们应该被吊死(或在中国执行)吗?我受够了那些民主党人& Republicans.

  • 该地区有卡尔弗市(Culver City)邮政编码,但从技术上讲不在卡尔弗市。该地区位于卡尔弗市以西,被称为洛杉矶的德尔雷伊。它主要是低收入居民区,人口主要是拉丁裔。地段很小,街道狭窄,很多公寓,一个项目,到处都是涂鸦。

    In 2010 the continuing saga of falling apartment rents will foil the banks plans of stabilizing the housing median price by keeping inventory off the 标记et.

  • 这种双层公寓的门窗上的酒吧以一种城市的方式给人留下了深刻的印象。这看起来像我可以在底特律花400.00美元买的东西。根据马特所说的,如果我进入这一领域,我的枪战技能将必须保持敏锐。 65万美元!哇!!

    这个东西必须下降多少才能真正反映出该社区的收入’的居民?这东西有什么办法可以作为实际投资?不’t look like it!

  • 如果人们拒绝购买房屋,最好是一年,那么银行将被挫败。银行必须保留房屋,不收取抵押贷款。他们必须在某种程度上维持房屋。让院子去杂草,油漆剥落,他们赢了’不能轻易出售它们。他们还将压低整个社区的房地产价格,因为如果街上的几栋房屋都破烂了,谁愿意甚至买一栋好房子“shadow inventory” homes?
    至于所有的暂停和低利率,银行正在扩展到违约房主,这不是一个长期的解决方案。银行想要的是一群愚蠢而急于求助的人们介入,从陷入困境,过度扩张的潮流中购买这些房屋“owners.” Keep the prices up, keep the 标记et inventory down, and force would-be buyers 至 pay mid-bubble prices. But if people aren’为了做到这一点,要想降低价格,价格必须在某个时候进一步下降。没有其他办法了。在加利福尼亚州,中位数收入绝不会支撑中等价位房屋的成本。
    唐’通过购买价格被短期有机硅人为抬高的房屋来进行银行纾困。如果您购买的钱超出了现在的承受能力,则极不可能再有政府援助。您’欠了这笔钱几十年。

  • Banks can artifically keep prices high for awhile by limiting inventory. But, the 影子库存 keeps getting bigger and bigger each day, and soon everyone will know about it. A few smart banks may open the floodgates before the others do and capitalize on high prices. Others may foolow as the reglatory noose starts tightening.

    良好工作机会的流失以及战略性违约,银行将淹没在房地产中。它使您想知道邻居的颠倒程度以及它如何影响您的邻居。 IMany Westsiders从2001-2002年开始以有毒贷款购买。当心您最近的邻居!

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 尼克·汉德尔

    祝大家圣诞快乐,新年快乐。

  • 小子查理曼大帝

    我们有一位与我们合作的房屋设计师,她告诉我们她在McMansions中工作过多少,人们的预算非常紧张,以至于顶层没有家具。看起来他们很富裕,但现实是他们刚刚度过。一世 ’现在,由于厨房中的直通式ATM已关闭,因此确保CA的大部分方式相同。再加上大多数猫和浣熊不再符合HELOC的资格’s any more.
    尽管如此,美联储仍在走向地狱的道路上,’剩下任何好的选择。如果它’重新起泡或WW-III。一世’尝试前者。可惜我们没有 ’不要建造任何金字塔或其他东西,以便未来的文明可以思考我们消失的原因。

  • @小子查理曼大帝– IRT your comment: “…Too bad we didn’不要建造任何金字塔或其他东西,以便未来的文明可以思考我们消失的原因。”

    其实我们有– landfills –包含我们所有的“valued possessions”(通常是从中国通过沃尔玛来的)……。应提供大量“source material” for countless “studies”让子孙后代无休止地思考。

    (摘自): http://econospeak.blogspot.com/2009/05/60-of-chinese-exports-to-us-are-from.html
    …。 [7]毕竟,基辛格协会和沃尔玛人完全了解美国与中国贸易的真实性质。沃尔玛就是中国’s fifth-largest export 标记et, ahead of Germany and Britain. [8] and is responsible for approximately 10 percent of the United States’对华贸易逆差。…..

    但不用担心—因为加利福尼亚总是可以更加努力地提高其第二名的数量“value-added” “high-tech”出口产品到中国“No. 1″……..(以及领导国家)…….!

    每日图表:加利福尼亚’第二名对华出口:垃圾
    http://www.businessinsider.com/chart-of-the-day-californias-exports-to-china-2009-11

  • 在5到10年内,卡尔弗城(Culver City)地区将看起来像是贫民窟。我不会’则需要为该双层公寓支付$ 60,000。 25到30年后,该区域将看起来像Detriot。准备好了,人们!

  • 为什么那个傻瓜认为当45,000更像是一个贫民窟时,它价值30万….bit的税收差额将用来支付裙带资本主义并再次使普通的树液流向贫困?

  • “Paths 至 reform” don’所有这些都涉及干草叉,火把和投票。
    ~
    美国人制止这种混乱的最强有力的措施是拒绝购买,直到价格下降为止。
    ~
    但是众所周知,很多人,也许是大多数人,只是为了获得最好的交易而付出了自己,同时转嫁了其他人的费用,或者直接搞砸了。
    ~
    至于65万美元的CC双工?地狱,打CCA–美国惩戒公司。监狱监狱已经安装。单层将使监视设备的安装变得轻而易举。加上它’d采取一种信念的行为,将这个地方的数字看成是笨蛋以外的其他东西,而CCA则经常吹嘘他们的数字“faith based”监禁程序。 CCA可以负担得起双工,并将其转变为货币引擎。再加上隔壁的高密度粉红色场所可能会提供大量的化妆品…呃,居民。双赢。对?对?
    ~

    玫瑰

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