天才的真正家园:今天,我们向特曼库拉和卡尔弗城致敬。外壳下端看到底部。买家排队等待中高价位住房市场。卡尔弗城有625平方英尺的房屋可享受1%的折扣,特曼库拉的2,200平方英尺的住房可享受62%的折扣吗?

空气中的这种气味是通过从经销商处驱逐出的新车辆的干净废气将房屋中的幻想抽出的。您可能会把它误认为是秋天,但是房屋永久性杂物现在又回到了旷野,宣告房屋底部。感觉到这种气候很熟悉,因为在2005年和2006年,尤其是一些评论,情况就是这样。有些人感到安全 Alt-A和选项ARM海啸 方便地坐在 银行账簿.  Does it bring you confidence that banks will now be landlords or some of the largest property 拥有者 in the country?  To some this might sit well.  But with over 1,000 homes entering distress in California per day, you have 至 wonder how much of the flood can they take?  Either way, those calling the bottom are now out in full force.

但是让我告诉你一些事情。  底部可能有底部 住房市场。看看像 内陆帝国:

索尔两个月数据1

圣贝纳迪诺(San Bernardino)和里弗赛德县(Riverside Counties)都看到价格回落了近十年。在这些地区,您可能会找到便宜的商品。但是看看其他县。人们正在使用较低的梯级进行大量下降和修正,以证明更多黄金地段的价格停滞或略有下降。很明显,我们为什么看到自己看到的东西。 Case Shiller指数现在已经看到两个月的数据向上:

全国案例速报指数

在全国范围内,住房市场受到了重创。从高峰到低谷,全国范围内的市场已经下降了33%。问题始终是由光滑的威利(Willy)资助的房价过高的房屋,因此毫不奇怪的是,随着房价的下跌,房屋正在出售。另外,诸如购房者税收抵免等激励措施使人们望而却步。这是什么 计算风险 关于Case Shiller数据不得不说:

“与失业率(比这两种情况都更糟)不同,房价(从银行的角度来看)比压力测试情况要好。我相信今年晚些时候价格会进一步下跌,因为我认为Case-Shiller的季节性调整不足,并且我预计随着市场上更多苦恼的购房者,首次购房者的狂热将会放缓。–即使通过了税收抵免的扩展。”

用旧钱换现金也是一样。您会感到一阵活跃,但是接下来呢?另外,让我们分解一些加利福尼亚主要MSA的Case-Shiller数据:

案件席勒指数加州

The three areas are Los Angeles/Orange, San Francisco, and San Diego.  All showed a slight uptick.  Does this warrant bottom calling?  In terms of 销售 s we probably are 那里.  But the problem is people generalize the overall trend 至 their little niche markets in 帕萨迪纳, 手掌, 卡尔弗城,尽管这些趋势的主要推动力是其他地区的低价房屋销售,但突然之间,这些地区处于低谷。

自从我绘制这张图表以来已经有一段时间了,但是鉴于当前的气候,它值得一看:

加州收入与房价

*资料来源:汽车和人口普查

您最终需要一份工作来购买房屋。您需要强大的家庭收入才能在许多受到困扰的黄金地段购买 Alt-A和Option ARM贷款。 上图清楚地描述了房地产泡沫。您可以知道,在1996年左右,加利福尼亚的房价开始上涨,’不要回头。更重要的是,价格收入比在此期间也出现了爆炸式增长。在高峰期,加州住房的市盈率约为10!目前,全州范围的数据更接近4.76。这与1980年至2000年的比率平均为4.64相符。那么,我们处于最底层吗?没那么快。您需要记住大部分销售额都发生在较低端(请查看上方显示南加州各县的图表),您将意识到哪些区域仍然需要降低。这也是为什么数据看起来更符合历史标准的原因。

我还要说加州已经有20年的历史了。首先是技术,现在是房地产。该4.64可能会被夸大。我们的失业率为11.9%,是二战以来的最高水平。加州有一个 惊人的预算赤字。市场的某些区域肯定没有触底,加利福尼亚就是其中之一。您想看到一个Alt-A示例吗?让我们给您一个具体的例子。

卡尔弗城:中端定价过高

库弗勒市

该房屋是一间2卧室和1浴室的房屋,占地面积652平方英尺。是的,652平方英尺是正确的。这个家在一个充满 Alt-A和选项ARM贷款, 卡尔弗城。当我们提取税收数据时,看起来最后一次记录的销售发生在1974年,价格为$ 14,000。不错。但这是该房屋最后一次审慎行事,因为它是在ATM时间里使用异国抵押贷款的:

卡尔弗城点头

最后记录的第一留置权为$ 497,000。当前的所有者在4月以7,023美元的价格记录了NOD,并在7月提交了NTS。现在,这似乎是一个更典型的情况。 NOD提交3个月后提交了NTS。假定NOD是在第一次拖欠付款后3个月提交的(考虑到余额较低的7,023美元,这可能是准确的),这是一条更常见的路径。因此,这是在MLS上的卖空交易。让我们看看贷方提供什么样的优惠:

价格表:$ 489,000

真的吗!因此,让我弄清楚这一点,最后记录的第一留置权价格为497,000美元,而现在这套房屋的售价为489,000美元?好,非常感谢您在该国最庞大的泡沫州获得1.6%的折扣。亲朋好友,整个全球经济都接近大萧条2.0,而我们所得到的只是1%的折扣 卡尔弗城。住房调整似乎只适用于除中端市场之外的所有其他市场。实际上,让我们完全忘记了更正以及到这一点的原因。您可能以为加利福尼亚的某些人会学到教训,但是许多人准备跳回去与房地产泡沫狂热一起游泳。 652平方英尺,将近$ 500,000。  天才的真正家 风格。

让我向您展示下层如何完成工作。让我们看看特曼库拉。

特曼库拉:较低层的价格合适

ec

随着住房泡沫的破裂,河滨县将目光投向了两眼。随着就业和房价上涨, 内陆帝国 试图找到自己的立足点。这栋房屋建于2004年高峰附近,面积2204平方英尺,带有4间卧室和2个浴室。如您所见,这是一个不错的地方。让我们在这里查看一些销售历史:

2004年7月29日:$ 400,500

最高售价为400,500美元。但是,让我们向您展示低端如何完成工作。卖空交易的当前价格是多少?

价格表:$ 150,000

现在这就是移动库存的方式。 62%的折扣肯定会引起您的注意。如果您在这个地区并且工作稳定,为什么不买这样的地方呢?与政府向购房者投入的所有资金相比,租房可能比租房便宜。但是卡尔弗城的家?超过652平方英尺的遇险房屋定价过高。 1%的折扣还是62%的折扣?这就是加利福尼亚移动库存的方式。

这就是上个月发生这种情况的原因:

卡尔弗城 homes 已售出: 22

Temecula homes 已售出:   209

今天我们向您致敬 卡尔弗城和Temecula with our 天才的真正家园 奖。

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48个回复 至 “天才的真正家园:今天,我们向特曼库拉和卡尔弗城致敬。外壳下端看到底部。买家排队等待中高价位住房市场。卡尔弗城有625平方英尺的房屋可享受1%的折扣,特曼库拉的2,200平方英尺的住房可享受62%的折扣吗?”

  • 如果您仅查看购买价格,Temecula肯定有一些不错的交易。但是在过去五年中建造的许多社区的梅洛-罗斯(Mello-Roos),HOA和/或CFD(特别评估)非常高,这使得每月付款远远高于仅基于价格的预期。从经验上来讲,我们于2006年12月以51.2万美元的价格在穆列塔(Murrieta)买了一套房子,仅财产税一年就不到10,000美元。即使我们完全拥有这所房子,我们每月仍将支付800美元的税,如果包括保险,则每月将支付近1000美元。

    对我来说有趣的是,如果房屋实际价值512,000美元,则实际税率约为2%。但是现在房屋价值约为25万美元,实际税率接近4%。税务评估员’公司的办公室(故意)将房地产重新评估为现实价值的速度很慢,因此该地区的人们所缴纳的房屋税额远远高于其实际价值。

    Additionally, 那里 are very few jobs in the Temecula-Murrieta area which are not service-industry based so anyone considering buying out 那里 would have 至 be willing 至 commute at least 45 minutes each way, if not much longer, 至 a stable job. As bad as the housing market is out 那里, I feel that it will get considerably worse in the next few years.

  • It’s all good, but what’的依据是“卡尔弗城等主要地区” are “plagued” with Alt-A’s and option ARMs?

    这是令人误解的,因为它使许多围栏保育者心中产生了虚假的希望,他们希望止赎海啸席卷整个理想的黄金地段,并以半价的价格将优质学校的优质土地降到他们的脚下。首要来说,我指的是该州前20%的房地产。一世’我对洛杉矶不是很熟悉,但是我认为大多数人会认为曼哈顿海滩和卡拉巴萨斯州是最棒的。 Alt-A’s和可选ARM充其量只是中间层现象。

    按照您自己的链接,Alt-A的平均余额(始于?)为443,000(中位数余额可能更低,因为数百万美元的贷款会使平均值向上倾斜)。高峰时有44.3万’即使在卡尔弗城(Culver City)甚至也买不到650平方英尺的房子。卡拉巴萨斯的中位数达到了七位数。

    另外,您是否可以避免混淆Alt-A ’和选件ARM?所有(好的,几乎所有)选件ARM都是Alt-A’s, but not all Alt-A’s是选件ARM。现有证据表明,到现在为止,泡沫时代所有期权ARM中约有一半已经被取消抵押品赎回权或卖空,也许还有一半仍在被抛售。’付钱。剩余的Alt-A’s(不是选件ARM的那些)是相当良性的仅利息5/1’s and 7/1’s which aren’麻烦那么多,尤其是因为它们的利率趋于下降…

  • CulverCityDownwardMobile

    卡尔弗城的大多数新买家(最近5年)是中上层的雅皮士(也许是1-2个孩子,通常没有),他们将CC视为“stepping stone”到圣莫尼卡或至少西洛杉矶

    然后他们买了90万美元,没有钱,桑迪丢掉了她的公关工作,每年付给她8万5千美元参加聚会和拉赫拉人,卡尔顿’用他作为Java程序员的年薪$ 90K来支付$ 6K /月的费用。或类似的东西。

    只是让我恶心这些寄生虫走出了他们所不能’首先买不起。我希望他们的信誉毁了10年,可惜我认为’仅几年,最坏的情况可能是5年。

  • 房地产经纪人’的描述很经典“cute” and “cozy” and my favorite, “Agents please see 私人评论!”哦?没有什么让我对每平方英尺750美元的美化棚屋超级感兴趣,就像代理商只能看到的一些秘密信息一样。

    还是’s kind of a weird bird. The county assesses it at $202,895 (still $311/sqft!) while 齐洛 gives it $506,000 with a lower bound of $399,740. Really 齐洛? And the other internet appraisal sites are in the same ballpark. Is 那里 金 buried here? Is that what’s in the all-caps “PRIVATE REMARKS”?

  • 湾区房屋售价低于60,000美元

    2万美元的公寓?价格低于60,000美元的独户住宅?底特律这是什么

    It’湾区房地产的混乱局面。尽管有研究显示价格总体上缓慢上涨,但低端房屋似乎在发挥作用,价格低估了’d pay for a car.

    有时候,这些超低价格会引发一场竞购战。有时它们反映出糟糕的房屋状况。它’便宜的属性位于止赎热点的中间也就不足为奇了–匹兹堡,安提阿,瓦列霍,里士满,奥克兰。它们往往是银行所有的止赎或卖空(卖出的价格少于所欠的价格)。

    苏富比的大卫·李尔’丹维尔(Danville)的International Realty在匹兹堡(Pittsburg)出售一居室公寓’位于Los Medanos College附近的Lakeview综合大楼,作价$ 48,000。业主三年前以228,000美元的价格购买了它。

    “它向您展示了市场下降的幅度,” he said. “We’re not even the lowest-price unit in 那里; 那里’售价38,000美元的类似车。 ”

    Vallejo的Coldwell Banker的Tim Garton说,由于融资问题,许多公寓特别便宜。目前,政府支持的贷款占抵押贷款总额的90%,但在有太多居民拖欠其房主协会会费或没有单位居住的单位过多的综合大楼中,这些贷款不可用。

    “These red marks tally up, and suddenly 那里 is no financing available,” he said. “那占了潜在购买者的很大比例。您的潜在买家人数很少;只是现金买家。潜在买家越少,您降低价格的机会就越多。”

  • 罗伯特·克莱默

    《周日旧金山纪事报》头版报道了边远郊区(安提阿,匹兹堡等)的价格如何跌至100美元。平方尺
    毫不奇怪,这引发了购买狂潮,一所房子多次竞标。
    正如博士反复指出的那样,
    1,住房市场正在自我调整
    2.低廉的价格没有问题的房子’t correct.

  • 很棒的帖子!在今天上午的《联合论坛报》首页上,它说我们正在前进!这让我想快点去买。糟糕的是他们对就业市场一无所知。
    在科罗纳多,这里和卡弗城一样,他们仍然认为房屋价值更高。在科罗纳多,同样大小的房子大约要700到80万美元!博士我们来看看这里的住房市场,它可能是您下一个真正的家庭天才。

  • We all know where the majority of jobs are, so some of the disparity is warranted. There are folks who dont mind comuting from Temecula 至 卡尔弗城. Burning gasoline and 20+ hours a week sitting in a car doesnt suit me, so as Dr HB aptly caveats, if you can score a good job out 那里 in the desert, snatch this up!!

  • 亲爱的房屋泡沫博士,
    我一直在享受您的博客好几个月了。作为房地产经纪人,我每天都会找到真相。例如,您在卡尔弗城(Culver City)选择的房子就在我附近。根据MLS的说法,它建于1923年。它很小,需要大量工作,院子可怜。如果将其设置为正确的价格,则具有价值。已经上市165天了。显然,那些渴望卡尔弗城的买家比市场聪明。

  • HB博士比较好。在不考虑单个市场的情况下,不可能在加利福尼亚州那样的州把所有房屋放在一起。西边与内陆帝国完全不同。现在一切都与负担能力和工作有关。随着投机活动在西边进行,唯一的购买者是超级富豪或完全不了解情况。大多数买家有能力等待,因为租金比拥有便宜得多,而价格却继续下降。
    我们对底部卡尔弗城的一间简易房的价格进行了调查。那将是该城市平均公园面积的2 + 1。结果是$ 300K– $325K. That’较$ 550K有所下降– $600K now.

    我们在西边还有很长的路要走。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 我一直在获取每日更新的列表“low end” areas in Temecula
    我继续看到价格下降,而不是上升。我还看到许多房屋在出售后被重新投放市场。“sold”并从列表中删除。
    如果价格继续下跌或相同的话,这似乎并不是最低点
    该物业必须重新列出才能获得一个“sale”.

  • 我博士一直在关注您的帖子,但是最近的故事使我对应该购买还是现在购买感到好奇

    http://finance.yahoo.com/news/July-new-US-home-sales-up-96-apf-2930955123.html?x=0&sec=topStories&pos=main&asset=&ccode=

  • 我们必须记住,大多数气泡本质上都是对称的。房地产泡沫始于1998年左右,并在06-07年达到顶峰′ in CA; 那里fore, it 至ok about 8-9 years 至 blow up and it should take about the same time 至 come back 至 a sustainable and affordable level.

    我认为我们应该期待2014-2015年,包括中高层在内的CA住房真正触底。价格下跌的诱因还有很多:2011年中期,抵押贷款重置/重铸高峰,最终利率将上升=价格下跌,失业增加,银行释放影子库存,取消抵押品赎回权率上升等。

    银行和政府的行动,包括暂停执行止赎措施,无效的抵押贷款修改,缓慢的卖空和止赎程序,维持大量的影子库存,较低的首付贷款等,都在减缓住房调整。

    您的梦想中的房子将在4-5年内负担得起,并节省尽可能多的钱,然后再购买。现在是一个糟糕的时机。一旦放松货币宽松政策,我们可能会经历两次探底衰退,而当您的工作处于危险之中时,谁想要抵押贷款?

  • 哇,看起来巨魔已经被所有“sucess” our Peoples’共和国在过去一个月左右的时间里开始崭露头角!好吧,那么,欢迎我并使我感到困惑:在过去一年左右的时间里,我们生活的任何基本现实情况(收入,工作,负担能力等)是否真正改善甚至改变了很多,尤其是在卡利?

    我不会’未能将HB博士和经常访问此博客的人描述为悲观者,而是出于正确的理由而等待乐观,并对其他事物持怀疑态度。在此期间,我所能做的就是向声称我们的薄荷的人摇头轻笑’避免坏账的努力现在使情况变得更好。

  • It’是供需的老案例。即使在这样的凝灰岩时代,卡尔弗城,圣莫尼卡等地区也赢得了胜利 ’不要让步太多。当然,那里有一些白痴利用废话从他们的家中搬走,他们很可能会失去财产。但是在世界上每个人都想居住的有限或人口较少的理想城市中,跌幅很小。像科罗纳(Corona),瓦伦西亚(Valencia),特曼库拉(Temecula)等地方,那里有足够的空间来建设更多公司包装的开发项目和大型购物中心,肯定会找到解决之道。疯狂的中产阶级将是来自海外的新兴中产阶级,他们在这里花了便宜的钱购买了理想的房产。它们很可能会决定将来的价格:理想区域。像博士州一样,失业将伴随我们数年。来自其他国家的人不关心我们的问题,不要’不必等待多年。

  • 卡尔弗城案可能与我最近在HGTV节目“房地产干预”中看到的情况有关。 BTW HGTV已成为“慢动作火车残骸”电视台播放的节目,例如2007年《房屋猎人》的受害者。无论如何,在这一集里,这个可怜的单身女性在华盛顿特区郊区有一间坦率的,衣衫不整的房子。她被负摊销贷款拖入抵押贷款漩涡最深的部分。我的天啊!无论如何,她尽力了。此外,她的母亲刚刚被诊断出患有晚期癌症。总之,长话短说,她跪下向抵押贷款人乞求允许卖空。显然,她的请求是在“humantiarian”基础。根据马里兰州的法律(我相信),即使房屋没有以该金额出售的可能性不大,她也被迫按实际未偿还的抵押金额列出房屋。可以说她将继续以严格的支出预算为生,直到贷方满意已进行了尽职调查以更优惠的价格出售房屋。卡尔弗城(Culver City)物业可能会发生类似的情况,即银行正在寻找最后剩下的“Greater Fool”来付那荒谬的代价。最终,尽管“owners”将被迫应对房价低迷的事实,而销售价格将降至市场结算水平。

  • 我试图想象一个649平方英尺的房子在里面看起来像什么。我正在尝试设想谁愿意花480,000美元购买这样的房子。但是人们会做他们会做的。如果那里有足够的白痴开始在西边购买仍然价格过高的房屋,那么他们将被购买。但我怀疑是否还会有另一波购房者后来把房屋从这个团体手中夺走。我只能希望银行要求抵押贷款的20%,以使买主不能做第一波做的事情。因为他们一开始没有皮肤,所以愉快地坐在屋子里直到被取消抵押品赎回权为止,或者只是走开。
    我仍然认为,政府的言论和政策试图支撑或扩大房地产市场,或者继续谈论“将房主留在家中,”正在创建一种精神,潜在的购买者会在他们的脑海中想到,如果现在购买房屋,后来又潜入水下,政府将为他们提供帮助或挽救他们。换句话说,有’那么多的风险。我认为他们错了;永远不会有像这样的另一轮纾困;他们将损失大量的首付资产。但是,如果他们愿意在赢得了’十年不升值,我们更有逻辑的人对此无能为力。

  • Case-Shiller的上升是RE市场走向的最终误导指标。不是因为指数本身,而是因为对当今住房问题缺乏看法。 1990年的经济衰退持续了不到2年,但对消费者信心的持续直接损害以及对加利福尼亚州可再生能源的间接损害又持续了6年。 1993年,痴迷的购房者涌入市场,使住房市场出现了类似的上涨。(只有他们能吸取80年代泡沫的教训吗?)当最后一根稻草因经济状况不平衡而失去时,市场继续默默地下滑。连续3年,直到1996年才真正跌至周期性谷底。我要说的是今天某天的上升可能是这场崩溃的中点。还有一点是,人们没有从错误中学习,至少从绝大多数错误中学习不到,所以历史会重演。还记得1994年的洛杉矶暴动吗?那是在绝望之后,在他的小得多的切除手术后的4年里有了有意义的恢复。

  • 摩根霍尔兹先生

    那么,卡尔弗城的房子以每平方英尺800美元的价格出售吗?地狱,我’d害怕将1500美元的沙发放在1万美元的占地面积上。

  • “但在世界上每个人都想居住的有限或人口较少的理想城市中,跌幅将很小。”

    D1 (and others), how do you explain the early 90s? North of Montana, Manhattan Beach, Malibu all suffered huge decline. They were as desirable then, as they are now. There were rich people then; 那里 are rich people now. Look at the historical Case Shiller for Los Angeles, or see the link below (from a lender, no less) about what happened 至 million dollar properties last bubble.

    我是这个博客上年龄最大的人吗?西边的一些泡沫通货紧缩者可以说服我为什么“这次不同吗?”

    http://www.firstrepublic.com/lend/residential/prestigeindex/losangeles.html

  • SD科学家评论:

    银行主要是向信用良好的人提供贷款,按固定的30年利率降低25%。为了在卡尔弗市(Culver City)上购买一平方英尺(1000平方英尺)的小屋(面积为5000平方英尺),建于1950年’s,仍然是$ 700K。很少有人出售房屋,因为有人需要支付25万美元的薪水才能支付该地点的费用。这是买卖双方之间的斗争,由于严格的贷款要求,买方将不可避免地赢得卡尔弗城(Culver City)的收益,而无论丧失抵押品赎回权,西侧都会倒闭。

  • 杰森
    我同意你写的很多东西。如果您要谈论西边掉落的东西,那是正确的。人们为那边的房地产付出了不合理的高梦想价格。但是现在没有’这意味着从现在起这些地区的房产将掉下悬崖。我知道外国现金买家已经准备就绪。有现金的人想要很多。它’现在与90有很大不同’s。随着我们中产阶级的减少,外国中产阶级正在迅速崛起。它’只是我们以前从未经历过的凝灰岩现实。我的朋友在1993年以40万美元的价格买下了位于亨廷顿海滩(第二街)的一处拆迁房屋。人们嘲笑他付出的代价,以为事情会进一步下降。当时银行丑闻是一个突出的问题。该物业一年后确实下跌了约5万。 2002年,他以大约65万美元的价格分割了房产,建造了(2)间三层楼的小房子。这些房屋的最高价为每座170万。现在,每张价值约120万。还不错,他’仍然遥遥领先,并凭借其明智的购买方式在48岁时退休。那时他可以用相同的价格在奇诺岗购买带有所有b / s的豪宅/牧场,我们都知道这些价格的去向。它’关于面积的一切。虽然,如果情况变得如此糟糕,您可以在卡尔弗城以200K的价格买房,那么到底谁愿意住在这里?

  • 但是美联储的零利率政策将一次使所有储蓄账户流失,并且其投资改变了不包括住房的通货膨胀计算方法的美联储在过去9年中损失了90%的购买力房屋价格甚至不会下跌30%……CONSPIRACY THEORIST?

  • 当有人在接近Temecula的峰值附近买入股票时,有62%可能处于低位。您显示了2004年的价值,但此处的市场没有’直到2006年(我购买时)才达到顶峰。在2006年,400,000美元的2200平方英尺的价格接近46万。谈论HOA和特别评估的家伙就在鼻子上。水/下水道在一个小院子里也很昂贵(每月120-140美元)。今年,该县在固定评估方面实际上做得很好。他们将矿井下降了50%,比去年给我的5%下降要好得多。我没有’今年甚至没有申请,他们给了50%…太可惜了,去年我的房子拖欠了6000美元的税款。即使我待在家里’d在一栋价值15万美元的房屋上,每年需支付约4200美元的财产税(重新评估后)。同样,任何在这里买房的人都准备为您附近1/4的房屋做好准备,在未来2年内将其废弃。您认为有多少人会留在他们的邻居在2004-2006年以$ 400-500k的价格购买的房屋中,当他们的邻居得到这样的交易时。这个地区的避风港避风港’甚至还没有达到峰值。

  • 对于不是我来自加利福尼亚的像我这样的人来说,最近历史上的价格收入比为4.64有点高。一世’对不起,但是您可以保持阳光和温暖的天气。你为什么要穷房子?

    说到加利福尼亚,我’与往常相比,我们镇周围的加利福尼亚车牌很多。他们中的大多数是股票蝗虫(想想雷克萨斯SUV)或GMC建筑卡车正在寻找他们的下一场演出。

    顺便说一句,如果您认为这栋$ 150,000的内陆帝国住宅是物超所值的,请等待几年,再难找到工作。

    肚带

  • We’有人警告:FDIC监管机构Bair说,太大而不能倒闭的银行将纳税人的钱置于风险中
    http://www.bigbuilderonline.com/industry-news.asp?sectionID=363&articleID=1051121

  • 人民,西边是一个理想的居住地:阳光,沙滩,而不是炎热的地方,高尔夫球场等,但由于CC等地的价格一直居高不下,我开始认为LA长期可能不再适合我跑。在接下来的几年里保存,然后转移到波特兰或西雅图等负担得起的城市是比较有意义的。

    那里’太多钱的人就在这里。我每年赚15万,那’仅仅不足以在CC中购买非常适中的3/2入门级房屋。我曾经得到过无法做到的愤怒’买不起这里,但是那 ’s just the way it is. 那里 are other places 至 live. Plus, I am not in the industry so living in LA is not a must. Beach is cool, but I only go a dozen times a year at most. Plus, a city with better air wouldn’t hurt either.

  • 为什么要在卡尔弗城购买那套房屋,而您每月可以租到比同一地区的房子大的地方呢?我的地方大小是原来的两倍!我知道在该地区购房的人都迫切希望自己认为值得,这是虚高的价格,但事实并非如此。’t。因此,当他们房屋贫乏并居住在狭窄的地方时,我’拥有不错的垫子和真正省钱的能力。

  • 罗伯特·克莱默

    亲“When”
    如果您正在考虑搬到波特兰或西雅图(I’ve lived in both)
    you will not be making $150K 那里. Similar jobs would probably pay $70-80K, if you are lucky.
    这些地区的大多数人都是土着人,无论出于何种原因都不会动弹。雇主利用这一点,并以低工资支付低收益。唯一的方法“move up”当某人退休或死亡时。
    而且,这两个领域都是“boom or bust”经济,为员工提供了极大的过山车之旅。 80年代初变得如此糟糕’s, that Oregon’s 至tal population dropped- 那里 were NO jobs. My next door neighbor,(a PHD) ended up starting a landscaping business. The neighbor down the street,
    (一名工程师)最终为下水道安装业务工作了3年,直到一切终于见底。

  • 罗宾·托马斯

    嗯,老了“但是你在这里赚更多” BS.
    这里的工资只有一点点,在SOCA中略高,但是失业率是各国’ highest.
    房地产并未反弹。没门。

  • 罗伯特·克拉默。

    我认为您夸大了俄勒冈州和华盛顿。

    80年代初’在西北地区,s异常恶劣,但那时到处都有。一旦经济复苏,一切就很好了,直到90年代初的衰退,俄勒冈州的经济略有疲软,而美国大部分地区则出现了严重的衰退。直到最近俄勒冈州的情况还不错,与加利福尼亚州相当,但止赎问题甚至没有解决。

    确实,在1984年或1985年之前,俄勒冈州和华盛顿州非常容易受到经济的繁荣和萧条的影响,俄勒冈州由于严重依赖木材而华盛顿​​州严重依赖于航空航天。两地的经济都多样化了。

  • 市场波动是该行业的现实。摆脱它们,市场绝对会自我纠正。它’这是工作的全部。

  • 美联储让我陷入困境。

    我的600K每年产生6K的利息,与此同时,我每年要支付27K的租金。两年后,我的600K会下降到约560K。

    我可以看到有人必须借钱等待买房以降低价格,但有人能从逻辑上辩称现金购买者应该推迟吗?

    在经济学101中,我被洗脑了,相信市场会设定利率,这是绝对的事实,直到美联储想要设定利率为止。美联储显然可以控制利率,而且将比人们想象的更长。

  • 是的,因为那里’绝对没有哪个地方比南加州更好。没关系,我们现在在洛杉矶征收10%的营业税。没关系,我们现在在全州征收10%的所得税。没关系12%的失业率。而且该州仍处于破产状态(这意味着将增加税收和裁员,并削减未来的重要服务,这将变得很丑陋)。不必介意绝对负担不起的住房(尽管高失业率最终会降低这一水平)。

    此外,如果计划是省钱买房子,那么您现在可以利用赚取更高的收入来积累现金,然后再搬到更便宜的地方。

  • 外国买家在硅谷炙手可热。虽然该县的失业率为12.4%,但没有’t seem that bad.

    我在圣何塞(San Jose)的高速公路声墙对面的REO中出价4居室/ 3浴,占地1700平方英尺。好的学校。挂牌价为46万美元。我通过FHA的预先批准,对未偿贷款金额为$ 512k。它的价格为$ 550 + k,降幅为50%。

    哇哈哈

    我损失了一笔较小的卖空交易,价格为51.2万美元,我的出价为53.5万美元。同样的举止,但远离高速公路,穿过一所小学。妻子以为我们出价过高。该银行拒绝了我们的报价,并表示他们将继续出租它,因此,据说将其撤出了市场。

    这些就是我所说的“lower middle tier” homes. Just basic, chean, middle class housing. So when this tidal wave of upper middle tier homes come crashing onto the market, is the 下中层 going 至 fall 至o or will the spread just compress? Still lots of $600 至 $700k houses listed.

  • 小子查理曼大帝

    @马丁,
    It’总是赌博。也许您应该诚实地考虑最坏的情况:如果我花60万买房子,而价值降到30万,我在乎吗?我仍然有内在价值,它不会改变,但phychological意识到,我只是失去了感知价值30万的房子。如果你真的想要房子’如果担心潜在的损失,也许您应该提出要约。一世’现在赌现金比以往任何时候都更重要,如果您提出要约,您将获得比其他人更好的交易。
    如果你的邻居麻烦可能开始 ’骗子的贷款和反向权益重铸将您的街道变成危险区域。 Doc为房屋价格进一步下跌提供了很好的理由,但是这里的通配符是腐败的金融体系以及奖励邪恶者和惩罚正义者的奇怪分配。也许他们可以再过一年,再过五年来支撑这场混乱,也许没有。随着股市的愚蠢上涨,另一场黑天鹅事件可能就在眼前。 9月,10月和11月见证了历史上一些最邪恶的市场调整,而且住房和股票很少会长期朝着不同的方向发展。非理性的繁荣和恐慌性抛售是两者的特征。

  • 现在,问题的很大一部分是税率不断上涨,而工资和就业率却不断下降。我喜欢住在这里,但是如果我丢了工作,我会’d心跳加速去其他地方工作。少数人似乎为自己做得很好,但CA实际上正在摧毁其中产阶级。如果我们有大量的纳税中产阶级公民离开该州,那么对于剩下的那些人来说将变得非常丑陋。该州需要找到一种削减成本并吸引一些私营部门工作的方法。所有这些关于房屋的特殊税收评估也需要加以研究。支付抵押贷款税的1/3作为财产税非常严厉。

  • 旧车换现金和RHG’s与汽车公司在本世纪初所做的类似。他们使用促销活动(利率为0%的贷款)来启动泵,但不是继续进行销售,而是产生了0%的未来预期,促销成为了常态。想知道一周余下的时间里汽车销售情况如何。但是星期一是遗嘱,星期二是墓碑领地…我刚在沃尔玛看到吉尼斯(Jinness)每6块只要10美元。我猜美元正在崩溃,因为国内货币看起来差不多。也许他们可以消除债务负担。记得SNL上的Dan Aykroyd(当然您不会’t) “Don’t you want 至 smoke an $8000 dollar cigar? 唐’您想开25万美元的汽车吗?我知道我知道”.

  • 希望一些了解WLA / CC区域的人可以在这里提供一些颜色。这些人住在CC / Mar Vista的650k-700k 3/2适中的入门级房屋中是谁?是否真的有成千上万的总收入在200-250k之间的人想要住在一个非常普通的中产阶级社区?对于我来说,很难想象有一个家庭能赚200-250k以上,在卡尔弗城(Culver City)买一个普通的入门房。我认识一对夫妇,他们刚刚在布伦特伍德(Brentwood)购买了70万套公寓,当我问他们是否考虑以CC的价格购买房屋时,他们问我CC是否安全?我知道CC中有一些高档社区,但我不是在谈论这些。我更专注于拥有650-700k适中入门房的社区。期待听到你们的想法。

  • 什么时候,

    I’m sure that some folks will whip out the median income statistic for 卡尔弗城 (CC) and open up a can of whopass on me, but I do see a lot of families in the 250K range who are desperate 至 move into a small home in CC. Now, I am 至tally generalizing- however, I am one of those families and we have spent a little over a year looking at houses with friends. CC was an 时髦的 Westside alternative 至 Venice, AND it has its own school district (not great, but much better than LA).

    Culver city has attracted a lot of young, 时髦的 couples who make relatively decent incomes, and who do not want 至 live in Silver Lake (too far east) but cannot afford Venice.

    I am by no means suggesting that CC is a good deal. It is a horrible deal! I am embarrassed that I choose 至 live 那里, and I paid about 600/sq ft for my place. A lot of the other 30somethings like me had parents help 至o.

    这是一件可悲的事情,但我会再做一次。我是安吉利诺人,我住在纽约,印第安纳州或俄勒冈州,还曾在NoCal住过短暂的一段时间。我知道,这是一种疾病,但它完全具有传染性,并且有很多州外人士购买CC b / c,这是一种疾病。“known”目的地,例如威尼斯或SM。西洛杉矶真的不知道,而且对任何人都没有冒犯,对于住在CC / Venice的许多潮人来说,这太过平淡了。 SM太贵了,可悲的是,前比佛利山庄的家庭到处都是。

  • 底部进料器

    I’我对听到这些年轻的时髦超级夫妻(据称推动西区定价)感到厌倦。一世’我一生都住在这个地区及其周围,虽然我知道(一些)年轻夫妇的收入为150k(合计),但任何高于此的夫妇数量都会急剧下降。肯定有’不足以支持CC,Venice等地方的泡沫价格。我怀疑这些传奇的超级时髦夫妇中有许多人无论如何都有泡沫工作,如果今天有泡沫工作,今天他们必须付的少得多。不回真实的日子“funky” exotic financing, these 时髦的 young folks will have 至 forget about living in the west side for the time being. I am more convinced that foreign 钱 from Iran and Asia have pumped the 西边 much more than these 时髦的 couples ever did. I am also more worried that a new infusion of foreign 钱 will keep all the good Southern California properties from getting all the way down 至 the level where the local incomes would justify them.

  • 我来自中西部,已经读了一年多的专栏文章。而加利福尼亚’除了几个例外(佛罗里达州内华达州),其他地区的麻烦超过了其他州。我不’看不到问题的答案或解决方案。或者,如何利用这种情况。基本上,您的厄运和悲观预测(我认为这是经过深思熟虑和合乎逻辑的)表示,在这些市场稳定之前,我们还有3-5年的时间,而银行,尤其是账簿上有抵押的银行则有麻烦。

    你的想法!

  • 评论来自Kid Charlemagne

    感谢您抽出宝贵的时间来回复。

    一言以蔽之…BINGO!

    我很清楚,9月和10月对市场来说是令人讨厌的几个月。鉴于在这样的时候股市被高估,今年秋天应该很讨厌,如果这样的话,房地产市场应该由于财富的损失而发生变化。

    另一方面,如果美联储能够防止今年秋天股市崩盘,那么他们的力量将超出我的理解,如果美联储能够的话,我将涉足房地产市场。’t,我会花时间。

  • 我记得有人想知道为什么银行会保留这种影子库存,而且我有一个理论,我认为这可能很荒谬。– I’不是经济学家,不是他们有更好的见识。

    我想知道银行是否将房屋拒之门外并保留在账簿上,以便它们可以将财产秘密转让给外国债权人,例如中国,后者希望将其美国债务作为硬资产倾销。

    我今天在kitco.com上阅读了以下内容:

    “FDIC做出了两种回应。他们为外国金融公司敞开大门,以挽救越来越多的资不抵债的美国银行,以股权作为交换,注入资金作为资本。这是前所未有的。这可能是由于大多数美国大型银行普遍破产造成的吗?”

    如果这个说法是正确的,并且外国金融公司可以持有银行股权,那么’他们获得这些财产吗?公众会不会意识到附近的空房子是外国投资者拥有的?我想如果他们买了贷款他们仍然会拥有它们…

    我不’t know…我想是愚蠢的理论。我想这表明我对事情的运作方式了解得很少。

  • Re: 什么时候,

    猜猜我’d以您提到的范围购买的,以cc形式生活,收入超过250k的类别。这样做是因为CC是唯一满足我所要求的标准的领域:
    – House (not condo)
    –我的工作(SM)和我的妻子的核心’s (Mid City)
    –可以步行到任何地方。
    –在我的价格范围内

    最终我宁愿住在另一个地方吗?当然可以’我很想去兰乔公园或比佛利/第三大道之类的地方,但是我也不愿意花$ 1MM +的钱去住那儿,那时我没有’愿意每天给自己一个小时的通勤时间。 CC有很多地方’太好了,有一些领域,最终我认为’是我想要的最好的组合。希望这能回答你的问题。

  • 理查德·威克斯

    对于那些坐在栅栏上等待在硅谷购买的人,只要退出坐在栅栏上,然后’t EVER buy.

    I’d宁愿拥有XXX,XXX美元的现金和可靠的投资,也不愿使用随地吐痰和卫生纸制成的房屋。海湾地区再也回不来了’繁荣时期。它甚至会消失,但是会忘记像dot.com躁狂症或房屋躁狂症之类的东西。在这里’只会持续很长的痛苦。

    这里有很多出租物业’的坚果。在我拥有64个单元的公寓大楼中,有10多个闲置,我每月为1200平方英尺支付1200美元。当我有足够的钱去买东西,回到我在纽约长大的中部,买现金的房子,并从事任何足以支付租金和税金的工作时,我觉得没有义务在这里买房。

    我可以做部分退休,可以租房并继续积累金钱,也可以在这里购买一个很小的地方,成为工资奴隶。嗯该怎么办…

  • 我去过Temecula山谷(Murietta,Elsinore湖,Temecula)已有5年以上。我不会选择住在这里。我们生存的唯一途径是在家工作。没有工作!天气非常极端,非常适合观看70多岁的天气。当地的山堂’让我们受益于海滩。我不会在这里投资!隔壁有一个开发项目,街道上没有房屋。如果您确实想就业,那么您唯一的选择是将拥挤的高速公路行驶2-4小时(可能是单程)。洛杉矶/卡尔弗城的工作要丰富得多!那如果你有一栋新房子怎么办–如果您从不在那里或太累而无法享受它!到那里去做!!这个区域将长期处于低迷状态。当我岳父过世时,我要离开这里了!甚至茫然。

  • 香港专业教育学院自1985年以来一直居住在大棚中。这对干ec不好。生活在葡萄酒之乡的所有有钱人都在卖。您再也看不到这里许多人。我曾经在工作过的兽医诊所照顾过吉布森犬。这里有NOOOOOOOOOOOOOOO个工作,所以要当心。通勤下来。 J.P说的是真的。也有很多通勤到圣地亚哥,圣地亚哥有很多工作,但这使高速公路拥挤。您花了大约4个小时在高速公路上才能开始早上9点的工作。只能是一个小时,而周末则是30。大公司和小企业正在消失。每个人似乎都在这里挣扎。好的一面是,这是养育孩子的好地方。低犯罪率。不要让我开始在这里的市府。他们在烟花上花了5万美元。是的烟花。每个人都告诉他们不要这样做,因为其他城市削减了预算以度过衰退。但是他们没有。 STUPID STUPID STUPID从1985年开始在这里长大。

    All the people making it here are living with 那里 familys so you have familys of generations living 至gether 至 pay for 那里 house.

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