天才的真正家园–海豹滩的房屋价格从290万美元到90万美元不等。追逐房地产市场。

并非每天都有您在 南加州 这显示了泡沫高峰时期的狂躁定价行为,然后以如此极端的方式拼命竞相追逐更低的市场。有许多卖家坚持峰值价格,但当价格调整到来时总是落后一步。他们想以60万美元的价格出售自己的房屋,但市场只支持550,000美元。因此,几个月后,他们将价格调整为550,000美元,然后市场只支持500,000美元的价格。认为这与泡沫鼎盛时期的竞标战争相反。许多人甚至一年或更长时间试图追逐市场,许多人最终以这种方式失去了家园。现在典型的情况是 时髦的有毒抵押 以及经常重复购买超出您承受能力的房屋的故事。 HGTV样式翻转失败的例子也很多。今天,有读者向我发送了一个来自海豹滩海滨社区的住所,人们必须相信这所住所。

海豹滩的家和追逐市场的历史更低

没有人会告诉你,他们的贪婪是他们没有及时退出市场的主要原因。这就是为什么您只听说有人在拉斯维加斯获胜的原因,但我们都知道数字,从长远来看,这所房子永远会赢。战争故事始终是一种很好的娱乐方式,但是却很少显示出更大的宏观经济趋势冲击了市场。看看这个地方(向我们的读者之一致谢):

海豹海滩家

409 OCEAN Ave,锡尔比奇CA 90740

床铺:床铺3

浴池:3.75

平方英尺:1,820

原始建筑物:1956年

这个 is a very 不错 home with all the typical upgrades:

海豹海滩厨房

台面,检查

海豹滩家园3

它并非完全位于海滨,但距离非常近:

谷歌地图海豹滩

当我为这所房子绘制地图时,看起来好像是附近的度假屋。现在作为 天才的真正家园 go, this is a 不错 place.  But being a RHOG means some housing bubble antics 至 ok place and for this home, we need 至 go into the history of the listing when it was on the market.  The pricing action reveals a fascinating story of chasing the market lower:

海豹滩价格上市历史

资料来源:Zillow

这就是事情变得有趣的地方。该房屋的首次记录销售发生在1964年,该地方以46,000美元的价格售出。下一次拍卖发生在2006年,售价为$ 1,335,000。很难说升级是在房屋以该价格出售之前或之后进行的。有趣的是,购房大约两年后,房主试图以290万美元的价格出售该房产!没错,Seal Beach 3卧室的房屋要$ 2,900,000,甚至连海滨都没有。市场没有受到冲击,所以三个月后,该上市从MLS撤出。我们现在在2008年末。计算290万美元的价格是一个很大的负担,2009年8月这套房屋的标价为259.5万美元。不错的$ 300,000印章可能会吸引某人吗?没发生一个月后又削减了15万美元。底下的竞赛现在已经开始。

从2008年8月到2010年8月,这实际上是将市场追至最低点的尝试。看起来游戏已经在2010年9月结束,当时房屋以90万美元的价格售出。对于所有相关人员来说,这肯定是一个四年的房地产过山车。

但是,MLS上显示了一些有趣的数据:

公共记录显示出售价格为$ 900,000,但手动输入的MLS数据列出了售价为$ 1,000,000的房屋。我已经看到很多市场都在发生这种情况,通常会有一个解释(但并非总是如此)。

这个 天才的真正家 一个在错误的时间要求太多的有趣案例。具有讽刺意味的是,在2007年,有人可能为此花了1.5美元甚至175万美元,因为那时的泡沫还在加剧。然而,以290万美元的价格将这些人卖了出去,最终有人在这里赔了钱。最初的所有者不太可能会谈论房地产投资的这种尝试,但是市场在许多市场中正在纠正和纠正。未来几年,此类房屋将采取行动,价格将按原样下降。

泡沫对国家也是一个巨大的胜利:

海豹滩税收评估

这是此处的Prop 13遗产的一部分。 2007年,有人缴纳了1,037美元的税款,第二年又跃升至14,926美元。当公开记录的房屋以90万美元的价格售出时,我发现2010年的评估价惊人,达到了1,533,722美元。这是该州另一个损失的收入来源,因为房屋以较低的价格出售,税收也急剧下降。

今天我们向我们的海豹滩致敬 天才的真正家园奖.

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72个回复 至 “天才的真正家园–海豹滩的房屋价格从290万美元到90万美元不等。追逐房地产市场。 ”

  • 2008年8月,银行危机开始。我猜主人认为海滩比金融危机还强大。

  • 很有意思。如果他们在正确的时间和正确的价格出售,他们本来可以赚到一笔不小的数目。人们究竟如何证明将财产标高一百万?

  • …最近以90万美元买下这套房子的人能还30年吗…?

  • 税收数据太疯狂了。有人在2010年为这个地方支付了16,311美元的税吗?疯了!政府一发不可收拾!房价失控!这相当于每月1359美元的税款。只是税收!我们国家发生了什么事?

    • “政府失控”? How do you figure? 那 works out 至 1.04 percent of the assessed value of the property. 什么 are YOUR 财产税 rates? Do you even OWN property?

      使用相同的税率并将其应用于900,000美元的销售价格,新业主将每年支付超过9,300美元的财产税。

  • 这个 house is a 不错 house, but it’值$ 900,000。注意房屋何时以$ 1,335,000出售– on 7/14/2006 –就在房地产泡沫达到顶峰的时候根据我的专家意见和分析,这所房子的最高价值为450,000美元。政府和银行人为地抬高了房价。可怜的家伙为房子多付了钱。

    • 同意

      $ 900,000.00的新要价仍然过高。
      They might get someone 至 purchase it if they reduce 其 price 至 the 1964 levels.

      也许。

      当其他一切都前往月球时,房屋将遭受巨大损失。

      • Or, perhaps better, they can donate it for 其 asking price 至 a charity, and wipe out a years worth of Taxes due 至 the IRS.

        总是美好,然后什么也没有。

      • 我必须假设您的意思是1964年的价格调整为2010年的美元。以$ 46,000.00买那所房子?包括升级?地狱,我’d即使以内陆帝国的名义,也可以用今天的美元购买其中的三个,并迅速将我的钱增加了五倍。我的意思是大约两个月。或将其租出并靠巨额现金生活。

  • 这是一英里厚的坚果果仁蜜饼。

    $ 290万?在哪个星球上?它’s a 不错 little house…但价格历史是某人的绝对化石制品,像是神创论者(“让我们有利润! za!一世’m rich…somewhere!”),而是接受为期两年的市场发展教育。

    让我想起了我在旧金山外夕阳下的旧居–一堆为第二次世界大战的兽医建造的排屋/风道小屋,面积为1,000平方英尺,是将楼下的车库开发到二楼的两倍。这个地方,如海豹滩,距离海滩一两个街区,在四月份以160万美元的价格售出:

    http://www.zillow.com/homedetails/2200-47th-Ave-San-Francisco-CA-94116/15118506_zpid/

    现在来看一下自2004年以来的科幻评估–在50年代,每年要缴纳大约800美元的税。您只知道评估者中有人’s的办公室在上下跳跃,流口水,因为新的评估将使费用增加到$ 15K左右。没有人赚到中等工资,再也负担不起那套房子。如果仅TAXES是每月$ 1250,那么您每年仅需要$ 45K的收入就可以提供服务(按3:1的住房预算)。换句话说,整个美国的工资中位数收入几乎不足以支付当地税款。

    什么’像海豹滩那样的地下水? (附近的海军武器站怎么办。)

    • 杰伊·里维尔德(Jay Reverend)

      那 valuation history chart is quite remarkable! A straight vertical climb in price before it jumps off the cliff.

  • 我可以 ’责怪卖方追逐市场。仍然希望一些傻瓜能以体面的价格将其摘下。而且那里有很多傻瓜,所以为什么不赌博呢。但是,如果他们要在市场之前大幅度降低价格,那么他们将被视为杀人者,而不是,这会使所有其他房产的价格必然下跌。哈哈… They can’t win for losing….

    • 卖家可能还觉得,他们可以利用杰西·詹姆斯(Jesse 詹姆士)和桑德拉·布洛克(Sandra Bullock)专注于海豹滩(Seal Beach)的注意力,他们的海滨房屋当时不是’距此远。一旦布洛克/詹姆斯的故事从报纸上消失了,夏天结束了,对价格过高的小型海滩房产的需求可能会枯竭。它’就像试图在冬季出售敞篷汽车时’s raining and cold.

  • MLS之所以说1M,而发布记录为900k是因为“Used house Salesman” or “Realtard”以这种方式离开它,所以人们认为它是comp @ 1M。有人认为MLS打印输出必须是官方的,拼写错误以及所有内容。

    As an appraiser that refused 至 deal with 其 BS, my greatest feeling of schadenfreude was realized when I recognized a real SOB of an agent selling makeup @ Macy’s last week. How’奔驰租车现在要做的….oops,我的意思是从您叔叔那里用过雪佛兰。

    • 我爱一个聪明的作家,而Realtard和Used House Salesman使您成为一体。’t give a rats’关于市场的屁股。我关心人民。这些伤害包括我在内,是的,我也失去了房子。我不是通过止赎来在房地产中生存。我正在尝试做空头卖,但是放贷人在每一步都与我抗争。我把它们做好了,如果能很快完成,它们会帮助卖方,但是我不得不从银行家那里听到的牛逼声是相当了不起的,并且确实支持像这样的图表。

      • BS。您对我们还是对自己说谎。如果人们知道市场的不确定性和当前价格水平的不可持续性,那么您将无法出售任何房屋,也无法谋生。保持买房是个好主意的错觉对于您的业务模型至关重要。如您所言,如果您真的关心人,那么您会发现欺诈性的工作线减少了。“总是买的好时机” right?

      • 嘿金伯利,你是房地产经纪人,你也失去了房子吗?这说明您了解自己的职业…不是很多。我唯一的问题是“曾经有经纪人说过’现在不是购买的好时机吗?”就像您说的那样,这会引起人们的注意。曾几何时,房地产经纪人是光荣的职业。在过去的十年中,这一职业遭到了嘲弄。如今,您掌握了如此之多的信息,确实没有’不再需要房地产经纪人。任何人都可以得到补偿,任何人都可以协商价格和条款,代管办公室可以处理所有文书工作…pretty simple isn’t it.

      • 学士学位,卖空唐’t help the sellers one bit. They only help banks and real estate agents. The sellers get a 100 至 300 point drop (depending on where they started) in 其 FICO credit score after a Short sale, the same as in a foreclosure or a 120 day late.

    • 哪位评估师在2006年对该银行进行了评估?

      • 在2006年完成的评估师标准可能已经在附近“comparables”通过销售比较方法证明了价值。他可能在房地产经纪人的口袋里,后者现在正在梅西百货出售化妆品’s or the “loan officer”一直到酒架的中间调酒“bro’s”告诉他卖蛇油有多容易。无论哪种方式“lender”不想知道他们将要出售的真正价值时,“buyer”只是想加入(谁会在游戏中没有个人皮肤时在乎),市/县只想将增加的税收收入像福利工作者一样拨给DMV。

        我被大银行的评论评估员撤职,因为我对很多交易都胡说八道。在2005年末出售了我拥有(或部分拥有)的3处房产(桌子上留下了一些美元,但在下跌途中并未被压垮),并且一直在出租和踢我的房东’物业维护和租金减免评估。大多数但不是全部“used house salesmen”我确实能记得在鼎盛时期,尽管他们有某种天赋,所以只要我能使他们想起现实,我都会用那句话。在梅西百货的化妆柜台旁漫步’s是一个不错的现实。

  • 加州棉田
    Where labor camps were filled with worried men with 兄弟ken dreams
    加州棉田
    像爸爸一样接近财富

    • 加利福尼亚是伊甸园
      It’一个看的天堂
      但信不信由你’t find it so hot
      如果你是’t go the do ray me

      我们想念你伍迪,以前大萧条的歌手先知

    • Greg Graffin在这首歌的精彩版本中“Cold as the Clay” (2006).

  • 询问价格或挂牌价格很有趣,但与售价相比毫无意义。在这种情况下,要价可以是虚幻的。重要的是,他们在2006年支付了$ 1,300万美元,并在2010年以$ 900K的价格将其出售。与CA中其他一些理想的地区相比,这听起来不错。

  • 如果您查看此位置的Google Streetview,’我只会看到胶合板和四分之四。“Upgraded”有点轻描淡写–这个地方是从头开始重建的。不确定如何在所有这一切中发挥作用。

    • It used 至 be (not sure if this still works) that if you left one wall standing it was a 重塑, not “new construction”这在财产税方面是有益的。

      因此,他们建造的建筑物可能已经推平了除了一堵墙以外的所有墙壁(即使只是留下的木框架),“remodeled”从那里。它不会’如果该物业起初是一个带壁式炉的单层海滩小屋,墙壁上没有隔热层,而通风良好的铝框窗户让我感到惊讶。 50年后,它会干枯腐烂和白蚁损坏– ripe for a 重塑.

  • 我们没有’到这里来是因为我们处于连胜状态。我对那些负责任地花钱的人表示歉意。对于那些没有’;让我抓住面巾纸盒子。

    http://thecivillibertarian.blogspot.com/

  • 疯癫,我同意财产税在我们国家已经失控。我住在芝加哥,看着一些丧失抵押品赎回权的物业只是为了傻笑。库克县和芝加哥附近的其他一些县都拒绝降低房产税。例如,我看到的一所房子的价格为280K,最高价格为700K。库克县仍然希望获得约9000美元的财产税。不,谢谢。

    The good news, some counties and cities are learning they need 至 trim the fat from 其 budget and they need 至 lower 财产税es in order 至 induce people 至 购买.

    • 您觉得公平的物业税率是多少? 2007年,海豹滩(Seal Beach)物业的税率达到评估价值的1.04%。

      It’的属性值逐渐失去控制。财产税是这些价值的函数。

  • 杰伊·里维尔德(Jay Reverend)

    在加拿大这里,我知道许多人仍然在房屋翻转游戏中深陷其中。一世’我们曾试图警告他们,告诉他们接下来会发生什么,但他们正在采取“we are immune”心理。该属性确实说明了表可以翻转的程度。我想知道被烧死的那个家伙是否真的能清楚地看到这所房子不值133万,更不用说290万了?我想知道房泡沫博士,如果您认为在过去两,三十年间匆匆扔掉的房屋甚至还能经受住时间的考验。我听说,许多房屋和公寓的建造不良,而且在抵押贷款欺诈危机中,我们从未真正考虑过其中一些地方赢得了这样的事实’甚至在结构上维持到最后…

    • 我可以 offer this from Pugetopolis: WA State Supreme Court is getting ready 至 hear a lawsuit against the developer Quadrant 首页s:

      http://www.seattlepi.com/local/428095_quadrant08.html

      显然,在繁荣时期,他们在54天之内就从地段变成了占领区。

      It appears that hidden within the 买方s’ contracts was a clause that said they agreed 至 give up 其 right 至 trial by jury in event of any problems (i.e., mandatory arbitration/mediation clause).

      • 另一个模具诉讼!在这段时间里’m not surprised.

        大约20年前,Mold引发的诉讼席卷了整个行业。我们地区的一位本地房屋建筑商看到了电视特辑,并数了3天才收到第一批投诉。

        房屋是证据。被告人要求发现。原告必须允许被告进入家中。被告确实拍摄了原告的脏内衣和被某人拖到家里的污物。

        防御是“房主和我都参加了预售演练。他们没有’提模具。我肯定没有’卖给他们一个模具。看看你的荣誉照片。那’s not the condition I sold the home. Who 兄弟ught the mold into the home your honor ?”

        自80年代以来,房屋建筑商一直对模具不敢恭维’s。今天的承包公司就像提到的天堂’对模具诉讼感兴趣。上法庭没有’t doesn’用铅笔来计算利润率时,数字很好。

        这些人太松散了。

        这些人可能是水下房屋的所有者,他们寻求以任何方式摆脱负资产或破产的境地。

        就像起诉我们当地邻居的人一样,好人。房屋建筑商

    • 是的,我’我听说加纳克人与澳大利亚人一样,目前对房地产的幻想。

      “这次不一样”…”房地产永远不会失去价值”…”立即购买或永远被定价”. You’re doing the Lord’s work trying 至 warn the brainwashed lemmings, but you can only really save yourself in this world. People will believe what the want 至 believe, particularly when it is in 其 financial interest 至 believe the opposite of facts/reality.

  • 所有你可以喝!

    当TSUNAMI驶过海豹滩时,900,000美元的销售价格包括您可以喝到的所有水。不收取额外费用!

    • 现在,海啸会发生在海豹滩或沿海其他地区吗?

    • 那’极好的逻辑。可是等等!如果海啸和地震同时发生怎么办?然后地面打开,所有的水都将进入孔中。这样我们就可以安全了。

      我不’认为SoCal中的人们会担心这些东西。

    • 你不’在海豹滩不需要海啸造成水灾。该地区的海滨房屋每年冬天都泛滥成灾。在天文数字的涨潮时,只有下水道才能倒下,也可以只有风暴来把海水留在婴儿的地板上。下次在这个冬天,您将在该地区,查看海滩上8英尺高的沙子。极好。

  • 哪里有牛肉

    Even 900K is still 至 o expensive for this house, in a sane world I think this house would sell for 600K. Seal Beach is a 不错 little 至 wn, but there is no room for any price appreciation for MANY years 至 come. 这个 new crop of 买方s is probably 银行业 on “美好时光指日可待”心态,他们将对结果感到非常失望。

    I see housing as a standoff as the bubble unwinds. In one corner is the government, banks, FIRE industry and current homeowners who will do anything 至 keep prices propped up and keep the Ponzi scheme rolling. In the other corner is an ever shrinking group of potential 买方s that will hopefully extend 其 middle fingers and start the stare down. I need another 15 至 20% drop in prices before I would even consider 购买ing!

  • 我的邻居两年前卖出了70万,现在到了3月中旬’s和两个卖空交易今天在高2 ’s,它震惊了邻居!最新的降权可能会对Calif房主产生强烈的情感影响,将椅子从他们下面踢出。通货紧缩是一个不同的新金融概念,随着它继续向每个利基地区发展,它破坏了人们对RE总是会上涨或是一项长期长期投资的基本信念,或者认为升值指日可待!

  • Doc,您是否看过HGTV上的“房地产干预”节目?
    这里 is the story line. A couple has house on the market for months, with no bites. They are wits end, and must sell before it is 至 o late.
    一位房地产专业人士(?)来到他们家,环顾四周,掉了几条暗示他们可能定价过高的暗示。他继续向他们展示他们所在区域的其他配套,这些配套有更多的土地,更好的厨房,更多的平方英尺,更好的布局等,并且该配套的售价仅比这对夫妻的房屋低4万。他们在一星期内就卖了。当这对夫妇决定按照房地产专业人士(?)的建议将价格下调40k时,该地块才得以实现,以便与市场上的其他房屋保持一致。每周重复此公式,在金融/房地产市场上以另一对替代,您将拥有新的表演,这只能在这种怪异的,不易打滑的环境中进行。

  • The house was bought in 2006 for about 1.3M. By 2008 the house bubble already burst, one would think the asking price should be lower than 1.3M, instead, the seller ask for 2.9M. 什么 on earth was he thinking? I see a lot of agents talking about insulting sellers when 买方s offer low. Do they ever think about the sellers insulting 买方s by sky high listing price?

    • 快速查看销售日期可知,价格在两年后上涨了。新主人很可能是脚蹼,花了130万美元购买了裸露的原始房屋,并进行了所有升级,包括一位海报建议增加第二层。 go,Mz Flip先生/先生认为新的挖掘物价值290万。哎呀!

  • 加州大学洛杉矶分校:O.C.房价飙升49%

    http://lansner.ocregister.com/2010/10/27/ucla-o-c-home-prices-to-surge-49/86028/

    …我想我们都应该期望工资也提高49%。

  • 约翰·诺布尔斯

    …在其他好消息中,止赎烧伤(西米谷伯爵)最终被锁定,踢出并扔出“their” home a few hours ago. I wonder what kind of damage they did in one week, and I wonder who is paying for moving 其 stuff out and for the storage container you see in the photos. Hopefully this is the last we hear about these deadbeats and 其 shyster lawyer.

    http://www.vcstar.com/news/2010/oct/26/simi-family-locked-out-of-their-foreclosed-home/

  • 我创建了一个简单的“value calculator”在Excel中确定应该为房屋支付的金额。基本上,您在CA作梦时选择历史价格’ wasn’发生并插入通货膨胀率(升值率)应为…根据1964年的拍卖(不计是否倒塌),该地点应为:

    出售1964年
    赞赏率4.00%
    售价$ 46,000
    新售价$ 279,442

    • 尽管我赞赏您基于通货膨胀的明智估值方法,但您最终为这所房子定的价格仍然不现实。为什么?它根本不是同一所房子。它已被广泛升级,必须考虑到工作。位置和人口增长/变化可能还与其他经济因素有关。在评估财产时,我仍将采用您的通货膨胀方式作为一种工具。

  • 那’s a damn ugly house for $900K, although a 不错 location, it’仍然要付出太多。同意,在正常市场上,该房屋的实际价值可能约为60万美元。

  • 令人难以置信的是,一些受访者在回复本文时与他人交谈的方式,炫耀自己的方式“intelligence”.

    I am a fourth generation resident of Seal Beach and a Realtor specializing in Seal Beach. The home (when sold in 2006) was promptly 至 rn down and rebuilt. The resulting listing was done by the 投资者/builder/agent that was from out of the area and had no concept of the market and obviously trying 至 recoup 其 subsequent investment (already gone).

    让’s talk for a moment about value and market. Value is a price where a seller and 买方 agree on price, 不管 of market, 通货膨胀, bubbles etc. 这个 price establishes and trend and thus a market is created. No amount of mud slinging and name calling is going 至 change these fundamentals. But hey what do I know, I’m just a “Realtard”…. lol

    • 嗨,房地产经纪人;就像这样。由于人“buy”有贷款的房子然后’银行告诉我们价格会是多少。不是你。不是我。银行。银行拥有房屋,直到您将魔鬼的手从房屋上移走为止。

      The 买方 is the bank. So, they are trying 至 figure out if you can pay the note long enough 至 move the mortgage onto a MBS with out getting a forced 购买back. You got that?

      I’我认为部分通货膨胀值是由于低利率环境造成的。应该考虑在什么时候或是否需要搬家时可以租出多少地方。因此,由于低费率的环境,现在的情况非常不同。

      I’我猜测通货紧缩的环境以及过去的泡沫历史表明,2016年的价格可能与现在的实际价格大致相同。如果政府提高税收以增加抵押抵扣的价值,或进行激励性游戏,则可能会进行调整。我怀疑您将能够从401k购房和/或几乎免除的15k税收抵免中提取资金。但这一次可能将是永久的功劳。

      通货紧缩是一种惊人而顽固的小经济动物。主要认为人们正在考虑当形势变得艰难时,您的信用消失的速度有多快,而且没有一个能正常运转的人愿意与巨额债务捆绑在一起,而没有现金维持自己的生活。我们可能长期盯着下降的速度。

      It’s 不错 至 own a property but don’拥有财产抵押是错误的。房屋仅在以下情况下成为名义资产’已付清,您正在收取同等租金。或者,您将其出售并确定您是否有任何股权。

      • 詹姆斯是100%正确的。除非你有一个装满钱的手提箱,否则你可以为房子付现金…这样交易才真正在买卖双方之间达成。大多数schmucks都需要银行贷款才能买房…银行将派出评估师,并确定是否将多少钱借给您。因此,实际上,银行确实会设定价格。在最后的崩溃之后,房地产经纪人应得到给予他们的所有负面新闻。大多数房地产经纪人对将人们安置在他们负担不起的房屋中的责任不予理,,而责任则归咎于大型,不良银行。它没有’接受任何高等教育,以确定一个每年赚5万美元的人以零首付和有毒抵押购买了500K房屋’一个好主意。消防行业的每个人都应该受到指责!

    • “Irregardless?” Yeah, you’re not just a “realtard,” you’re a ‘求真,不识字。加快生活,开出租车。

    • 好点Nat。名称调用,例如“Realtard” or “Doom& Gloomers (D&G)”不会增加任何价值。

      I’我将不得不在如何定义几个术语上存在分歧。关于价格和价格,我’我将不得不同意dictionary.com的定义。价格被定义为“购买,出售或出售任何物品的总金额或等值货币”。价值更具主观性,被定义为“相对价值,价值或重要性”。

      这里 is very expensive lesson that I learned. The price that the market will bear at any given point in time is NOT a fundamental or a basic principle of real estate. Area incomes, the rent that the property is likely 至 generate and the location are some of the things that will heavily influence the value of the property.

      当我购买第一套房产时,我得知您应该花钱买。房地产是一个三腿凳子,具有三个潜在的收入来源(税收优惠,股权积累和正常的市场升值)。如我们所见,最后一回合也可能是收入损失的来源。在上一个房地产泡沫中,我了解到,不仅您应该以自己的承受能力范围内的价格进行购买,而且还应当以您的邻居均能承受的价格进行购买。否则,即使您负担得起,也要承担超额购买房产的风险。而且,由于许多“投资者”正在艰难地学习,因此,如果您纯粹从投资角度进行购买,则最好确保自己承担的风险能获得一定的风险溢价。否则为什么要冒险。

      I have 至 hand it 至 the real estate industry(realtors, 兄弟kers, banks, etc), 华尔街 and the politicians, they pulled a lot of bells and whistles and the market looks like it stopped dropping. But look what has been happening 至 inventories for Seal Beach since the beginning of 2010. Why is affordable housing a bad thing???

      Since you have experience in this area maybe you can help me with a couple of questions. Are the potential 买方s that are looking 至 购买 in this area really making $240k+ or do they have enough income/equity 至 afford that property at almost $1 million? If so are they willing 至 take the risk in this market and make that large commitment or are they going 至 play it safe live below 其 means in case the real estate roller coaster goes into another death spiral? Personally I’我要放心

    • 您的最后一个问题很恰当– what DO you know?

      我更喜欢这个词“real-turd”, as in “我的天哪,那个特工真是个烂家伙!”

      Realtard侮辱和贬低了世界各地的智障人士。当然,所有房地产经纪人都是房地产经纪人,但并非所有房地产经纪人都是房地产经纪人,所以不要’不应该这样对待。

      顺便说一下,海豹滩(Seal Beach)便箱以其俗气的McMansion感觉“使用每平方英尺的全部面积(全部2,000(或更少)平方英尺)”,非常好。想想一个白痴甚至为这个小玩笑付出了90万美元,这给了他们更大的权力。比这个更好“investor”最终,他花了133.5万美元买下了一座已使用了50年的破旧海滩小屋,拆掉了房子,并花了大笔钱,这笔钱也花了不少钱。一世’像这样的白痴很高兴在财务上遭到破坏,并期待在河边的面包车里嘲笑他们。

    • 感谢您加入我们Nathanial!

      现在,如果好博士只好拉这3处房产的抵押贷款,与我们其他人分享!

      http://www.zillow.com/homedetails/740-Carmel-Ave-Seal-Beach-CA-90740/25307968_zpid/

      http://www.zillow.com/homedetails/1503-E-Ocean-Blvd-Newport-Beach-CA-92661/25307778_zpid/

      http://www.zillow.com/homedetails/130-5th-St-Seal-Beach-CA-90740/25307155_zpid/

      然后,我们可以提取所有其他弗格森记录!

    • 没有这样的词“irregardless”…但我确实喜欢NAR手册中的定义。我不知道价值是什么意思。一世’我学习新事物…shooooweee!

    • 您对Sean Stanfield在Seal,Sunset和Huntington Harbor发生的所有高端妄想销售中都有一个垄断市场感到生气吗?

  • Do’有智慧的人在沙子上盖房子吗?当精神错乱是司空见惯的时候,它被称为社会规范。如果您能在赌场被烧毁之前就离开,那么在热席上可以赚很多钱。

  • 所有者似乎是TNG房地产。我不会向他们征求意见。

  • 我以为900,000是个精神错乱,如何证明提供125,000现金和他们想要保留的房产税是正当的,这是一个靠海边工作而带来的年平均收入的捕鱼csnoe?

  • 如果所有人支付125,000美元购买海边的客房,是否可以负担得起优雅的假期?减轻周围的压力?….

  • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

    作为Duh Bubble所基于的各种LIES的附带说明,我注意到在意意大利前几个世纪的建筑风格和格式的破产,而不是具有勇气和独创性来确立当今独特的身份,即有机到特殊的地方,如海豹滩。在意大利,它永恒而经典,因为它’真实,真实,有机(更不用说工匠的精湛品质了)。

    在北美,这是不协调的,只是愚蠢的,因此是一时的时尚,注定会失去吸引力,从而失去价值,而不论材料和结构的支撑程度如何… or don’t hold up.

    鉴于“prestige”加州的大学,其中大多数都设有(指定)建筑学院。

    对假人说不…您的长期财产价值将感谢您。即您赢了’当HGTV上的潮人/ hypesters转向下一个人造风格时,t损失30%。

  • 海豹滩的房屋租金大概为3500美元/月。如果您根据租金平价来评估房子的价格,那大约是70万美元的价格。

    我一直关注着海豹滩房地产已有一段时间了,并且总是对2百万美元以上的要价感到高兴。卖方接受了$ 1,000,000的要价,我感到非常震惊。

    当时,我认为$ 1,000,000是真实的销售价格。这也让我感到惊讶,因为它似乎有点高。根据此处的评论,听起来好像实际的售价是$ 900,000。那’关于我今天会参加的比赛’s market.

    • 马克_洛杉矶

      我相信那里’在高端市场上是一个巨大的房地产泡沫,但与那些认为90万美元拥有这套房子比租房要贵的人不同。

      让’s assume you’重新改正,这个几乎是全新的海滩封闭式房屋每月租金仅为3500美元(我认为您’对这种条件和位置的房屋的租金重新低估,但是我’为了论证,我将接受您的$ 3,500)。

      让’s do the math for a well qualified 买方 with 20% down:
      房屋价格:$ 900,000
      贷款金额(80%):720,000
      房利美/房地美统一巨人30年固定利率:4.25%
      每月抵押贷款:$ 3,541.97
      Monthly 本金支付/Forced Savings (1st month): $991 per month
      抵押贷款的实际费用(利息)(第一个月):$ 2,550

      注意,这是一个简化的计算,因为我’我不按揭利息&扣除财产税,因为每个人的扣除额各不相同。但通常来说,在此价格范围内拥有房屋所节省的所得税以及在此价格范围内符合贷款条件的人的收入与您在财产税+保险中支付的收入大致相同,因此’s a wash & is why I’m不包括在计算中。

      因此,根据您的计算,每月租金为$ 3,500,’s cheaper 至 购买 at $2,500 per month in interest payments.

      从现在开始的20年后,这个地方的租金将至少翻倍,达到每月$ 7,000,但您仍然要支付相同的$ 3,500,但是由于分期偿还,您实际支付的实际费用将减少。

      Your calculation that this house is cheaper 至 rent than 至 购买 at $900k is only true if interest rates weren’美联储人为压低’的当前操作,然后恢复为更自然的8%。

      • 哦对了…of course. Oooobviously the rent will double. Says who? A realtor or a 家庭债务人.

        以6%的抵押率运行这些数字。一世’我什至不要求8美元。

        然后每年添加2%进行维护。是的2%一世’我曾经是房主,所以我’我对此并不一无所知。

        它被高估了。

        There were stupid people 购买ing on the upside and there will be stupid people 购买ing on the downside.

  • 哈德萨克代理

    Y’所有房屋都固定在此物业上,最终以494.00 /平方呎的价格出售,但仍有60个’可能是由社区学院建筑系学生设计的,距离海洋更远的住宅,其价格仍超过500.00 /平方呎。有些甚至仍以折价出售。纯粹的疯狂继续在这个小村庄。我认为“Tulip Beach”是这个地方更合适的名称。

  • 马克_洛杉矶,您的简化计算实际上很遥远。真正的拥有成本远不及$ 2500 /月。如果您计算所有数字(包括维修费用,税金,税收减免,保险,首付的机会成本等),900,000美元仍比租金平价略高。如果你算“Principal Payment” as “Forced Savings”,则租金平价(每月3500美元)约为850,000美元。按照这种衡量,这所房子接近租金平价。

    但是,断言“Principal Payment” is equivalent 至 “Forced Savings”在当今的环境中非常值得怀疑。大多数计算器都可以算“Principal Payment” as “Forced Savings”因为根据一般经验,这是正确的。问题是这些一般规则没有’•始终适用于气泡/气泡类型的情况。

    例如,如果您在2005年买了房子并今天卖掉了,多少“Forced Savings”你需要证明吗?

    这里’s another example: Suppose 5 years from now, the equivalent rent on the Seal Beach house goes up 至 $4000/month but mortgage rates are at 7%. Now the rental parity value on this property (including 本金支付) would be less than $750,000. So if you sell your property at rental parity value 5 years from now, where did your “Forced Savings” go?

    不计“Principal Payment” as “Forced Savings”,这所房子的租金平价约为$ 650,000。因此,我要说这房子的基本价值在65万到85万美元之间。

    • Itokuda:
      你不应该’如果您只打算在其中居住5年,或者工作/职业没有安全保障,请不要购买任何房屋’至少要有20%的首付。

      如果利率在4年内确实上升了7%(是的,’s very, very possible), yes, absolutely the price of this home will go down because people always purchase a home primarily based on 其 至 tal monthly payment.

      如果发生这种情况,您总是可以出租房屋,因为租金是每月4,000美元(您的声明,而不是我的月租金),但在贷款期内,您的付款(扣除税项扣除后)仍为3500美元。

      @EconE
      让’s assume I’m nuts and you’没错,那你’到2030年,我仍然能够以3500美元的价格租用这套房屋。“homedebtor”在2030年10月以90万的价格购买了这套房子的人,由于摊销,将获得以下抵押付款:
      本金支付/Forced Savings in 10/2030: $2,244
      利息支付:$ 1,297

      当然,届时所得税节省将随着利息支付的减少而减少,因此,实际成本将比单纯的利息支付要高,因为此时您的公司

      谁在乎,如果在2015年,这所房子的价格下降到65万美元 …it’它将在某个时候达到最低点,并且至少以通货膨胀率上升,到2030年,这至少意味着这所房子将再次价值90万美元。

      I’我不是叔叔或家庭债主’m a high-income business owner who lives in a paid off condo in a really 不错 part of Pasadena (Madison Heights), that I got for $165K out of foreclosure in 1998 and is now worth $470k, based on recent sales by neighbors. I’ve想要升级到更大的SFR房屋,但自2004年以来一直处于观望状态,那时我意识到我们正处在房地产泡沫中。

      人们对这里的悲观是可以理解的(我’自2004年以来一直是合唱团的一员),但很多时候很多人都对价格下降多少有所了解&黄金地区对房屋的需求。

      I’d love it if I could find a deal like this in La Canada (a home that was purchased for $1.3 million in 2006, gutted and rebuilt from the ground up, costing the bubble 买方s at least $400k additional 至 “remodel”,并且可以以90万美元的价格抢购),这使我处于房贷/房地美的历史性低点,而且首付比例为20%…你找到我之前,它撞到了MLS,我’我很乐意付给您1%的发现者费用。

      在2006年以130万美元和7.0%的30年期固定利率利息+所需的40万美元将该地方剔除,“remodel” completely, this was a stupid 购买 by a stupid bubble 买方, even if they planned 至 live here long term.

      2010年30万美元的固定利率为90万美元,对于打算长期居住在海滩上的人来说,这对海滩封闭式可随时入住的住宅来说意义重大。

  • 马克_洛杉矶

    应大众要求,这里’对一对合格夫妇在这所房子中实际生活成本的详细计算。

    让’s make the couple a 30 year old Nurse and a Fireman who each make $65k per year, for a 至 tal household income of $130k. No fancy Wall St, neurosurgeon, or entertainment executive jobs required 至 qualify for a jumbo conventional Fannie/Freddie $720k loan, just your average couple who paid 其 dues and have established themselves as very useful members of society.

    The nurse and fireman have been sitting on the sidelines of the bubble, waiting for a deal like this for the past 6 years, and have saved for a 20% downpayment for the beach-close house of 其 dreams.

    They plan 至 retire here in 2040 mortgage free when they turn 60 with 其 不错 pensions/401(k) from 其 jobs. By then they’只需支付保险费,财产税(由于提案13而相对较低的未来标准)和维护费用。

    这对已婚夫妇的年收入13万美元的夫妻,其所得税税率分别为联邦税率的25%和加利福尼亚州所得税的9.3%,合计为32.3%。

    拥有成本
    ——————————
    $ 900,000 ..叫价
    $ 180,000 ..20%常规
    4.25%..抵押利率
    $ 720,000 .. 30年期抵押

    $ 3,542 ..每月按揭供款

    $ 780 ..物业税(1.04%)
    $ 80 ..房主保险
    =============
    $ 4,402 ..每月现金支出

    -$ 978 ..节省税项(利息和财产税的32.3%)
    -$ 991 ..隐藏在付款中的权益(强制性储蓄)
    $150 .. 收入损失到预付款 (1.5% CD net of taxes=1%)
    $ 100 ..维修(这是几乎全新的住宅!)
    =============
    $ 2,683 ..每月拥有成本

    每月租金:$ 3,500

    分析:买比租便宜!

    因此,是的,这对于长期购买它的夫妇或个人来说意义重大(可以居住并从现在起30年内退休,无需抵押)!

    我向你保证,到2040年,同等租金仍不会达到3500美元,但是如果这对夫妇继续支付固定抵押贷款,则这笔贷款将比今天少’未来30年的租金。

    • 我记得当这些类型的房屋是由受过高等教育的专业人士(他们花费数年的时间进行实践)购买的,或者是那些花费数年时间打造真正创造出东西并成功雇用人员的成功企业家的企业家所购买的。现在工会会员,公务员类型与“nice”退休金和提早退休被认为是在加州海滨物业附近购买房产的主要候选人。伤心。

  • 马克,除了几点,您的计算还不错。首先,最重要的是,您低估了维护成本。这是一个非常常见的错误。不幸的是,假装你赢了’不必付钱吗’使其消失。您应该分配1-2%的维护和修理费用。以1.5%的价格计算,“购买与租金”价值(按$ 3500 /月的租金计算)下降到约$ 800K。

    我认为海豹滩’物业税约为1.1%。

    “预付款导致的收入损失”取决于您使用哪种投资工具。一张CD保证金钱不变。“Forced Savings”是可变的并且非常不流动。一个是’一个很好的替代者。如果你’re depending on “Forced Savings”为您提供长期的历史收益率,那么我建议您使用股票市场’您的历史收益率“收入损失到预付款”。为了简单起见,请说10%。

  • 马克,回答您的其他意见:

    我要说的是“Principal Payment” is not the same as “Forced Savings”。无论您是从现在起5年后出售房屋(如示例中所用)还是从现在起30年都出售房地产。

    此外,如果您算算数学并计算出空置率,租金管理费和机会成本,那么以每月$ 4000的价格租用SB房屋实在是一项非常糟糕的投资。另外,如果您立即需要现金,那么甚至不可以租房子。

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