Does 影子库存 even matter in Los Angeles County? Non-distressed inventory at 17,000 and 不良库存 at 17,000.

2013年,房地产市场继续面临一些趋势。低库存,低利率导致较高的杠杆作用以及投资者的高需求。以正在出售的丧失抵押品赎回权的二手房产的份额为例。在南加州,2009年达到销售总额的58.3%的峰值。如今,止赎房屋的转售仅占全部销售额的15%。这当然是为什么 房价中位数 去年猛涨。在如此高的需求和低库存的情况下,投资者能够挖掘高质量的房地产,因为拥有全部现金头寸要比依靠大多数典型买家将使用的抵押贷款要好得多。此外,由于没有理由淹没市场并压低价格,影子库存正慢慢泄漏出去。银行已经发现,疯狂的购买和破纪录的低库存是导致价格上涨的好方法。陷入困境的库存在洛杉矶甚至不再重要吗?

洛杉矶苦恼库存

所有这些有趣的一点是,人们现在以某种方式认为没有取消抵押品赎回权,或者住房市场可以追溯到2005年和2006年的日子。让我们看看洛杉矶县的抵押品赎回权:

不良财产

该县有超过17,000个物业处于止赎阶段。高吗好,让我们看一下MLS中列出的非不良库存:

洛杉矶县

有趣的是,对于MLS上的每一个不困扰的财产,您都有一个处于止赎阶段的财产。显然,这确实会影响市场状况以及价格。但是,如果银行不释放这些资产,这对您在街上的普通Joe或Jane有何不同?因此,现在,想要立即购买的普通购买者必须与疯狂竞争,像情况一样,输给 全部现金 投资人。然而,这些投资者中的许多人都在寻求上限利率和未来的潜在销售机会。他们没有30年的购买和持有策略。鳍状肢是另一个具有较短时间范围的群体。

在人们开房并发现已经提出了多个要约的情况下,评论部分到处都是个案,其中许多要约都高于要价。因此,这是您需要应对的市场。房屋购买是由情绪驱动的,现在,空气中充满了“我这次不想错过”和“操纵游戏,让我潜入。”考虑到许多地方的租金收益率,我认为投资者在这一水平上的需求不会持续太长时间,当然它会在一两年内冷却下来。实际上,许多大型基金正在寻找将租金流证券化为可交易证券的方法。在瞬息万变的租赁市场上祝你好运。许多人对职位空缺和前进的成本持乐观态度。

毫无疑问,这些情况正在推高房价:

案件席勒洛杉矶

具有讽刺意味的是,这些都不是由收入增长或稳定的家庭收入增长驱动的。有趣的是,有人说“收入无关紧要”,因为它的确如此。从本质上讲,我们正在发展的是一个永恒的繁荣与萧条的体系,而人们能跟上的唯一方法就是猜测下一个泡沫是什么。当投资者精疲力尽出租房地产时,您认为会发生什么?多年来,所有购买中有30%来自该群体。那么当事情回到不可避免的平衡时该怎么办?

您 see from the chart above that home prices in Los Angeles are up.  In fact, they are up by double-digits:

逐年变化

收入停滞不前。因此,您必须调和这些事实,但是正如我们所讨论的,投资者的资金来自 华尔街与外国人 因此它不受本地经济学的驱动。影子库存重要吗?可能不是因为常规买家只能对MLS上可用的房屋采取行动。您可以拥有世界上所有的影子库存,但是如果银行拒绝列出该资产,则只能按照可用资产行事。这是冻结按市值计价的会计法规的一部分,并且在人员流失的游戏中,许多人陷入困境,现在正进入市场(或者至少是因为他们输给了全现金人群而尝试)。陷入困境的库存告诉我们,许多定期购房者仍很难偿还抵押贷款。没问题。让投资者将其从手中拿走,然后可以将其租回。那是咒语。然而,这些定期购买者中的许多人都具有多年(数十年)的心态,而投资者则有1至5年的时间跨度。我们绝对处于房地产市场的疯狂阶段,正在街上与普通人交谈,他们又回到了过去的美好时光。

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78个回应 至 “Does 影子库存 even matter in Los Angeles County? Non-distressed inventory at 17,000 and 不良库存 at 17,000.”

  • Seems the fed and the banks 知道 exactly how 至 manipulate the common buyer. We are good sheep off 至 the slaughter.

  • Anecdotally, we are seeing the same market activity in the Pacific NW, but the investor crowd here is predominantly local developers and RITs doing the re-hab and flip on every 不良财产 and dilapidated bungalow. Many properties hitting 市场 2-3 months after initial purchase at 2x or 3x the previous list, lots of “contractor pack”厨房和浴室装修。

    另一方面,它 ’几乎不可能在维护良好的业主改善的财产中找到有机出售(在城市中)。确实出现的交易几乎总是在过去3-5年内进行的,转售加价幅度足以支付交易成本并达到收支平衡,因此它们会受到多重报价的影响,甚至高于要价,或空中定价’t move.

    • 伯沙撒,如果你’重新提到西雅图市场,然后跟着我’我观察过类似的故事’最近一直在那里。我住在波特兰,到目前为止’是可再生能源市场当前状态的准确总结。

  • 非政治学家

    整个概念“distressed inventory” –财政困难的房屋以某种方式给卖方或留置权持有人带来一些额外的紧迫性– no longer applies. If anything banks now have even less pressure 至 sell 资产 than do “organic” homeowners. Thus nominally distressed sales no longer have any price pressure compared 至 有机 sales.

    • 我听到你’说,但这些力量何时真正适用于平均3.5%的首付或传统贷款购买者’登陆这些属性之一的真正能力?即使REO充斥市场’如果您对此博客感到沮丧,’t get your hands on them (non-MLS 成交s, cash 买家, etc.). And short sales were in essence a game that banks and distressed owners were playing with each other, with very few real short sales ever seeming 至 materialize.

      所以,可以肯定,现在的价格’t being affected by the 不良库存, but in the past few years the true access 至 this 不良库存 was severely limited.

      好像“bottom” is an actual, historical fact, but the correlation between 不良库存 coming 至 market and real access 至 properties during the “bottom” was illusory.

  • 几点:

    – All of distressed + current listings would only make it a 正常 6 month supply, right? Nothing mind-blowing.

    –鉴于水下房主可以再融资的选择数量众多,’处于止赎阶段的许多房屋都没有出现也就不足为奇了’推向市场。实际上,那里’s another program coming online in July for underwater Fannie/Freddie 拥有者。 那 doesn’甚至不考虑在法院之前/在法院出售给投资者的房屋,而永远不会将其出售给MLS。

    –看上限利率的投资者是’t necessarily looking 至 sell faster than the average holding time of a owner-occupied home (7 yrs?). 的securitization of 租d rentals is an indication that big 投资人 are planning for the long-haul.

    – At the very least, the amount of cash-investors purchasing at this home price:rental income ratio 应该 tell you that THIS RATIO is the point where cash 投资人 will buy homes. 我不’t 知道 if they will continue 至 buy homes 应该 prices rise or rents drop, but this equilibrium is where the cash comes in regardless of interest rates.

    – Yes, income does matter, but it matters less than 财富. Wealth is purchasing many of the properties.

    -Globally, look at the income:home price ratios. 的US is cheap in comparison. Next, focus on countries where there is a big disparity between the 财富y and poor and look at that ratio. Now ask yourself: Is the disparity in 财富 in the US getting larger or smaller?

    • “租赁资产的证券化标志着大投资者正在计划长期投资。”
      Is that what they said about sub-prime? Actually ,securitization is how big 钱 dumps their position on 市场. If history is any indication.

      的big gap in this business model is that the rental market really functions in the reality of incomes and wages while the home purchasing functions in the world of the highly leveraged. Purchases can easily go higher than the cap rate will sustain and the rental prices can easily fall with 至 o much inventory on 市场. This is a tricky environment.

      • “…securitization is how big 钱 dumps their position on 市场.”

        的“Big Money 投资者s”已经在计划他们的出口了。黑石集团将把这些财产和有价证券丢给较小的抵押物,然后纸牌屋将倒塌。当然,银行会清除大量存货的账簿,因此全部都是笨拙的-

      • 将租赁资产证券化意味着这些房屋将保持租赁状态。所有权信托将拥有房屋,而下线投资者将购买证券。

        I get it, when someone says securitization on a RE blog many people probably think 兆字节S and the sub-prime disaster, but many many 资产 have been securitized. While securitizing residential home 租s are new, car 租s have been securitized for over two decades and are doing well. Initially there were problems with rating agencies not rating the auto 租 securities, and then not accurately rating them, but they’现在比较普遍。

        我不’t 知道 how the securitization of property 租s is going 至 work out in the long-run, and I’我不确定他们的需求是什么。毫无疑问,他们一开始就需要增强信用并赢得’在评级机构感到满意之前,不得将其出售给大多数投资者,但是’说出来还为时过早’s not possible.

      • “将租赁资产证券化意味着这些房屋将保持租赁状态”

        担保是现实世界中连续租赁的保证吗???并且如果上限利率下降并且租约给出了3-4%的有效收益率,谁想持有该证券?将会发生的事情是,当租金下降时,证券将几乎一文不值,但银行和对冲已经开始运转。并将它们与相对流动的,可预测的收益(例如租车)进行比较,就可以看出这个想法多么疯狂!它’泵和转储的所有部分,以清除其有毒物质“assets”,仅此而已。

      • 据我所知,证券化是指以可以处理大量风险的方式来转移风险。从良好的收益率开始,然后在看起来不错的情况下出售它。
        Once out in 市场, the price will be “adjusted”反映实际维持产量的现实。我猜REIT’s本质上也是这种模型。归结为基础资产的准确度如何?

      • @NihilistZerO:我’我不是说租赁的证券化将使房屋被租房者占用,但是它清楚地表明了他们打算将房屋作为出租而不是转移房屋的意图。

        There was a time where leasing cars seemed crazy. 您’让某人立即贬值的资产(即’移动设备),不知道资产期末资产将处于何种状态。此外,您必须考虑先前计算的残差是否准确以及估计的回购百分比是否保持不变。然后将其证券化?疯狂,但现在已司空见惯并获得评分(也相当准确)

        One of the early issues with securitizing car loans was that 投资人 could have been held liable for issues with the vehicle. 的easy work around? Re-write the laws indemnifying them of that liability. Yes, it’拥有强大的大堂真是太棒了。

        Neither you or I 知道 at what price point these whale 投资人 were able 至 purchase their properties. Without that simple fact, how can anybody accurately judge whether or not they can be successful?

        以黑石为例。他们’重新集中在东南部以巩固财产。他们’与Riverstone重新合作(Riverstone(一家经验丰富的大型物业管理公司,将进行维护维护并与电信/公用事业提供商签订独家合同以获取更多收入))’re partnering with Experian 至 put 至 gether a national rental database. Get evicted in Tampa, FL? 您’ve缩小了您在那个城市的租金。最重要的是,如果有必要,他们有更多的钱投向说客,以改变法律。

        @CAE: Yes, the 底部 line of why people buy and sell securities is 至 diversify portfolios and spread out the risk.

  • 就此泡沫的时机而言,IE是否是SoCal的领导者?一世’我们发现Redfin的房产收盘价比Zillow高出15%,同时租金要求也降低了5%以上。这种狂热的结束时间可能会比气泡1.0快,因为这些投资者可能已经在退出战略,因为随着越来越多的这些租金上线,租金收益率正在稳步下降。更不用说奥巴马医改正在创造的兼职工人大军。他们赢了’不要随时支付更高的租金/抵押金。

    • 在IE中’没像您在OC / SD / LA中那样看到价格上涨。它’几乎不存在。我堂兄刚刚在这里买了房子 ’s probably $30-40k more than it was at 底部 big 成交. No bidding wars nothing. His buying process was even more painless than mine was when I bought at the 底部 2009.

  • “So this is 市场 you are left 至 contend with”…不是我,我简直负担不起50万美元的入门房,除了这个州,我在其他每个州都赚了很多钱。

  • 量化宽松深渊

    有关的更多资金动向‘investor landlords’

    (路透社)–据四位知情人士透露,私人股本公司Cerberus Capital Management希望向那些购买止赎房屋的小型投资公司提供融资,这是对住房复苏的长期看好押注的一部分。

    http://www.reuters.com/article/2013/03/28/us-cerberus-foreclosed-financing-idUSBRE92R0MK20130328

  • I’ve在上个月尝试购买两次,两次都获得了更好的报价,即使我的报价略高于要价。看来我在妈妈的地下室生活了几年。我不’不知道人们如何负担得起房屋,我的收入比家庭收入中位数还要多,而我只能负担较低的1/3所列财产。也许有一天我’能够负担得起胶合板屋顶的睡眠,这将花费我一半收入的30年时间。

    • 的leveraged “buyers” can’负担不起他们。但是,他们愿意向一些银行购买’s新创建的支票本钱。

    • 我完全觉得你哥!一世’米处于同样的困境。我赚了很多钱,在南加州买房几乎是不可能的。一世’m living at home with my parents, and 我想我’如果我要留一点时间’我要等这个地狱般的住房狂潮第二部分!

  • 好吧我’ll tell ya one thing. 的longer things go bad in Europe, the better the Fed and Treasury look 至 the US and the world. Lamens terms that means the game goes on for a while this year. And just in time for spring and summer housing season.

    附言我的发言只是表面上的。当然,任何事情(好或坏)都可以长期发生,’s common sense. I’我只评论什么’最近发生了。

  • ZH has a couple of nice graphs on the housing 复苏 as it pertains 至 the whole country.

    http://www.zerohedge.com/news/2013-03-28/spot-housing-recovery

    • 因此,全国房价已回到2004年的水平,而媒体则在掀起一场关于房屋复苏的风暴。毫不奇怪’媒体做什么….it loves a disaster and a 复苏. A fall from grace and retribution. 什么 the media doesn’就像是blah / bland / boring / prudence / stagnant / etc。

      由于主要住宅房地产市场就像金融游戏一样,是一场情感游戏,因此,通过媒体过滤出有关经济复苏的宣传无疑是对潜在购房者的一种努力。

      的media meme of a “recovery”就像购房者大脑中的Home Depot多巴胺;它同时灌输了信心和紧迫感,这导致了我们的迷你狂’re seeing now.

      那 being said, the biggest driver regarding regular prospective mortgage-holding people is that they’厌倦了等待“start their lives”他们觉得有必要立即购买。

      • 什么’这次反弹的有趣之处在于交易量非常低,许多买家是投资者,而不是业主。因此,从本质上讲,我们的房地产市场在很大程度上基于非常宽松的货币政策推动的投机活动。不是通过就业或收入的增长。因此,这种反弹远非有机。它’从根本上讲,非常人为和投机。这些事情往往结局很差。

  • 的housing bubble was inflated by the financial sector (as was the current student 债务 bubble).

    的problem with both parties (BOTH!) is that their strategy 至 成交 with this problem revolve around *smaller* government “debt” (i.e. fewer financial 资产 in the non-government economy), so they’一旦住房泡沫破裂,就会制造通缩’re creating now bursts, pressuring 债务ors *even more*!!

    请注意,实际的债务人减免几乎没有惠及受苦的房主,几乎没有提起对非法取消抵押品赎回权的起诉。实际上,双方领导人都无视了这些事情,奥巴马正在起诉举报人,任何指出这个伪装的人都被归类为“not serious.”

    顺便说一句,可疑的是,破产法在债权人开始将经济推入低谷之前就改变了。

    对于那些想要更小的政府“debt” —作为大宗商品支持货币的遗产,美联储创造了1美元的“debt”政府净支出中的每一美元。这就是任何新美元的来源。

    So…without bigger government 债务, or bigger net exports, the private sector’s financial 资产 will be diminishing just as their 债务 load has been 舞弊ulently maximized.

    的proposal 至 reduce government “debt”*所有*提议的联邦预算(左,右和中)都是真实的。通货紧缩,这就是我们’ve had, and what transfers 资产 至 creditors, will rule, at least until bigger government “debt” happens.

    为什么引用“debt”?因为它是一种幻想。财政部可以在明天合法地铸造几万亿美元的硬币并将其扑灭。告诉我一个有能力的家庭!

    对于那些你说的“Yeah, but 债务ors ought 至 pay what they owe…” I say “即使放贷人在赛道上提供了几百万美元的热门提示贷款,也可以吗?”

    放款人有义务承销他们的贷款(即请他们审查,以使借款人可以偿还贷款)。那里’s even a colonial-days law that makes illegal lending 至 债务ors unable 至 pay with the object of foreclosing and taking the property.

    …银行家和贷款服务商一样不受起诉,因此他们可以做任何他们想做的事情。

    无论如何…forgiveness of 舞弊ulent 债务s (or all 债务s) would certainly be possible, and shrink the unproductive, rent-seeking lenders. I’不过,我在等待呼吸时并没有完全屏住呼吸。

    • 究竟:

      的laws of nature and economics have changed since back in the days of the Weimar Republic.

      • 不,没有免费的钱。美国被允许背负这笔债务,因为我们说服了世界,我们为此做得很好。同样的原则适用于基本借贷的妈妈和妈妈。如果您是个才华横溢且不太可能长期失业的人,您会发现从朋友那里借钱比较容易。如果您看起来聪明,衣着考究且成功,那么即使您’re not…这与信心有关。

        America is the equivalent of a great confidence MAN, otherwise 知道n as a con man. We made everyone believe we were good for the 钱; that we would be the great superpower forever, and the sun would never set on our majesty. 那 is why people bought our 债务. They believed that in the long run, it WOULD be paid back, you see.

        没有人会相信它了,不是像印刷机这样运转,以及厕所经济的基本面。在其他国家购买我们的债务变得适得其反之前,只是时间问题,然后您将明白为什么我们可以永远印钞的童话故事就是这样— a fairy tale.

      • Sorry AdamEran, I skimmed your post and mistook what you were saying. I thought you were saying that 债务s could just be erased, that they didn’不必还款,那么后续职位就适合该阅读。

        无论如何, my soapbox-y reply applies 至 many other recent posts on this board!

  • 蒙特里·鲍勃

    在加利福尼亚州蒙特雷的这里,我们已经买了两年的独栋房屋。去年,出现了价格上涨和竞购战。开放房已经吸引了许多潜在买家出现,他们会认为免费食物正在被提供。我们提供了一两个房子的报价,但告诉卖方得到了更高的报价。在我们的出价中,我们被迫在短短的浏览后提出$$$$报价,而没有看到任何检查或其他评估报告。
    昨天,我们对房屋提出要约,而卖方甚至拒绝准买家进入屋内查看房屋内部,除非她决定接受我们的要约。在这种情况下,我们提供了$ 325(房地产经纪人’的价值估算),位于20年1,800平方英尺的3床2.5浴2层的带邮票码场的房屋中,但犯罪率较低。尚未列出的房子。所有者’的回应?她想要的399美元。房地产小姐’s comment re. $399 (“She is crazy….house的销售范围应为325到350,绝对不值399的房子)。房地产经纪人是一位经验丰富的“flash mob”风格的开放日场景和现金出价远胜于要价。

  • 第一次买家需要建议请

    首先,感谢您访问本网站,并感谢所有您的评论者,因为您的见识一直在证实我的感受,但由于来自cnbc,彭博社等的所有喧闹声/销售声望,这很难。

    我同意美联储的自由货币政策正在扭曲股票和房地产市场,困扰供应的银行,现金竞标为王,像我这样的家庭可以’t get a house bc non-LA folks from NYC and overseas are controlling 市场 in so cal, etc

    另一方面,作为3.5年前搬到这里的纽约人,我看到东部沿海地区的天气越来越糟,试图从西部来到卡利,这个世界令人恐惧,许多人仍然最信任美国因此在理想的地点购买房地产可能是一种长期趋势,而不是短期(或可能不是)短期投资等。

    Knowing all that, 我想我 just don’t 知道 what 至 do with all this information in terms of buying now or waiting for some great crash that 应该 happen in 1-2 years, but may not for a long time because the govt can manipulate things for quite some time and we’现在,随着所有美联储的宽松政策,他们都处于空前的领土。

    这里’我的具体情况。我在12月的星期二看到一个小房子,在beverly和melrose之间搅动,这是2个卧室和1.5个浴室,占地6000平方英尺。这是一个可爱的小型入门房,但当我出价时,有8个竞标价列出2现金。它的售价约为85万美元。

    最近,我在Studio City的一处银色三角形的1800平方英尺的房子中出价。它’在死胡同上,最近有一些清理工作,但价格不贵。它’搬进来,但最终有人会想做点工作。它的3卧室/ 2浴室,标价为930k。我以975,000美元的高价进账…但输给了全部现金出价,据说出价大约相同或略低。

    现在我不’甚至不知道我是否赢得了房屋竞标,我真的‘win?’我多付了钱吗?我在佛罗里达州翻转屋的伙伴说,迈阿密事态正在恶化,但他说要小心,因为这次奔跑感觉像是2年而不是6年。他还说如果可以’我在紧急情况下要租房子以支付抵押/税款 ’我疯了买,对吗?在洛杉矶是真的吗?我不’我以为如果我发生了一件可怕的事情或发生了什么事,我在Studio City租了一间3卧室,租金为5000美元,以支付其费用。

    I’我真的很困惑第一次购房者已经节省了足够的钱以放下20%并剩下一些钱作为保护,但是我也不想撒尿。只是厌倦了永远住在800-900平方英尺的租金中。因此,任何想法都将不胜感激。谢谢。

    • 唐’不要陷入疯狂之中:

      1. 您 are about 至 spend close 至 a million bucks on a house. Think about it.
      2. 您 are in a competition with people 至 see who can out bid the other.
      3. 您’在加利福尼亚,房地产泡沫和泡沫破灭一直在发生。

      • 排名第一的是史诗级的JQ。一世’我精疲力尽,试图处理大量的宏观和微观信息,这让我发笑。一世’m那个在股市崩盘前就撤出股票的人,因为我知道那全是bs…。但我不知道这种称为量化宽松的奇妙事物,又称资产膨胀五年,而我的现金却变成了银行账户中的废品。所以现在我’我每天都坐在现金流失值上。即使假设您的第3位认为洛杉矶是一片起泡的土地,如果真正的谷底还有5年或更长时间,而不是我们很多人感觉只有1-2年,该怎么办。我的意思是感觉应该已经结束并且没有了’到目前为止,我的意思是所有美国,美国,美国…如果两年内的涨幅下降了10%(然后没有黄金头寸的人卖出),然后此后每年平均上升2-3%,该怎么办?现在请记住,现金在银行帐户中既好又舒适,但是美联储叔叔偷偷偷偷偷偷溜了一些,并给华尔街的亲戚们送去赌博(现在经常反对我买房子),所以从技术上讲我是在通货膨胀中亏钱。抱歉,这很麻烦。作为一名前公司律师,我很难不扮演恶魔拥护者,因为我’我希望你说,是的,但是假的,你’re forgetting…

    • 首次购房者,可悲的事实是,这里(或其他任何地方)没有人真正知道什么’房价会发生变化。一方面,我们都知道价格是人为操纵的,并相信它们“should” come back down. 那 said, few can deny the effects of the massive injection of 钱 into our financial system. If QE and its effects linger we may devalue the dollar enough so that nominal home prices may never fall. Personally, I’d讨厌这是真的,但我知道’s very possible.

      简而言之,现在购买房屋具有很大的风险,持有现金并等待更好的购买机会也是如此。现在更快乐?我也不。

      • A…..men…我猜我觉得别人能看到我做的和刚做的一样的感觉会更好’t 知道 how 至 react.

    • 如果房子你’感兴趣的话,每月拥有/融资的费用要比房租高,那么您应该租用它。它’真的很简单。眼下所有的风险都是负面的。如果您购买这些价值数百万美元的小房子中的一个,您每月要比租房多付几百,甚至数千美元,会感到多么高兴?当房价最终从低于4%升至6英镑,并且房屋价值下降25万美元时,您会感到多么高兴?如果这些可能的情况使您的肠胃不适,那么您应该做的最后一件事就是尝试购买这些房屋之一。

      • 所有的优点都让我感到恶心,但让我们做一下数学:

        以百万购买价格的房屋’s说3.825%的抵押贷款和1.25%的房产税大约是每月$ 4780。如果我们以前’t是保守的,使用3.5-3.75%。

        可以说,在您的情况下,房屋价格下跌了25%,这所房子现在在几年内的标价为$ 750,000k,利息为6%,而物业税仍为1.25%。它’大约每月$ 4,380。所以现在我’我每个月只节省400美元,然后祈祷率又下降到4%,我想我可以再融资了?我的意思是’的可能性是肯定的,但是下次在不确定的政治形势下,很多事情也会引起粉丝的注意…。如果确实达到了25%的目标,而不仅仅是下降了/没有太大的增长,那么就不要’别忘了拥有(现在至少随着情况可能会发生变化)的好处是抵扣抵押贷款和财产税,这是我可以为自己所居住的财产/房屋做些事的感觉,而不是因为它租金等

        您 wanna 知道 something that really scares me, and this is probably why bubbles happen, and that maybe scares me more (undecided still as you can tell I waffle back n forth), is that what if home prices only go down 15% (say 至 850k) and interest rates go up 至 6%, then its $4960 per month. Remember things may go up more before they go down so even if they go down 25% or even 30%, that could be after going up 15% or more. If its a 10% down spread and 6% rates, then its $5255.

        …。谁说它的6%….Now you see why I’米对做什么感到困惑? --

      • 首先,您假设市场下跌25%,利率6%是不现实的。我们刚经历了40%的房屋市场崩盘,并且图表爬到了底部。我们有全球各地的政府为支持住房市场而印刷钞票。很难想象还会有25%的崩溃。可能会发生6%的抵押贷款利率,但这不是因为它将使市场崩溃,而是一切都在变好,资本需求也随之恢复。我不明白为什么人们继续坚持这一比率会上升。伯南克对此反复公开表示,直到一切都变好之前,他不会提高利率。伯南克控制利率。与其他经济指标相比,历史上利率是最后变动的利率。马丁·阿姆斯特朗(Martin Armstrong)为此做了很多工作。它’有趣的是很多人没有’相信伯南克,因为他是控制金钱和一切的人。

    • 如果这纯粹是财务决定,请使用可比较的租金进行租金/购买分析。如果你’重新看好经济,假设租金上涨。如果你’再看跌,假设租金停滞或减少。如果数字告诉您要购买,请这样做。如果您希望灵活性在需要时每两年移动一次,请每月分配一次租金红利。如果您想要长期固定付款的稳定性,请为购房分配红利。很容易吧?

      是的,除了’s not. If you’在寻找一个’富裕,SFH的租金赢得了’与PITI保持一致。因为在那个价格点’是人们在该地区拥有房屋而不是租房的奢侈方面。住在那的人可能开着在经济上不切实际并愿意为此付出代价的汽车。同样,他们’我也会为此付出高价。

      Nobody can tell you what the housing market is going 至 do. Not even 本 Bernanke. And certainly nobody is going 至 知道 how you value stability, flexibility.

      祝好运!

      • 谢谢,MB。我想您已经证实了我的想法,即在这里的黄金地段,很难以月租的价格租出一所住宅。

        It’这并不是纯粹的财务决定,因为我觉得我最终需要一些空间和一个院子。我的妻子和狗永远住在纽约一个永远没有院子的小小的一间卧室的箱子里,过了一会儿,它变得非常非常老。我只是不’不想成为多付20%的傻瓜

      • I was reading a blog somewhere where a savvy investor just paid 375k for a place in Lake Forest and said he was going 至 rent it out for 2600 a month. 那 sure doesn’t pencil out for me.

    • 布兰克芬勋爵

      初次购买者, I read several of your posts and you seem very uneasy about buying right now. I think one of the big reasons is you are literally shooting for the stars by trying 至 buy a million dollar house with 20% down. 您 did the math, you’ll have a pretty big monthly nut with that 800K mortgage and other costs. There is no way you can rent out that property 至 cover your monthly costs if something happens. Why not look for a slightly cheaper house or cheaper area? 那 way you can pay a higher percent down, have lower monthly costs and likely be close 至 rental parity.

      谁知道,就在不久的将来某个时候发生的大崩溃。在这一点上,我不会 ’由于过去五年来我们进行了所有干预,因此不能指望它。如果您能以租金平价进入一个好的领域,我想您’不管如何都会好起来的。租用800平方英尺的公寓只能忍受这么长时间,拥有自己的房屋的许多好处在租金与购买等式中都找不到。当我’之前曾说过,随着时间的流逝,理想的领域将变得越来越受欢迎。随您决定,祝您好运。

      • 感谢您的答复和建议。B.阁下,我对于现在就在So Cal购买商品感到紧张。如果买家不是’如果在当前的环境下对购买感到有些紧张,我认为这是错误的。任何说他们的人‘know’这个市场比我认为的要好’从来没有像这样的国家经历过这种情况,因此没有先例。

        不幸的是,要在洛杉矶较便宜的地区寻找便宜的房子比较容易,然后做。一旦某个地区的价格上涨,邻近地区的价格也会上涨,那么现在您’即使它可能比位置更好的房子便宜,也要在该区域多付钱。它’都是亲戚,找到一个‘deal’这里有所有的投资者,脚蹼,现金等等,祝您好运。另外,如果在这里挑选非主要区域可能会很棒’高档化,如果世界放慢脚步,那些高档化计划被推迟,那就不会那么好。最后,唐’别忘了以这样的利率杠杆,抵押贷款的额外100k购买价格仅为每月400美元。请记住,我尝试使用2卧室/1.5浴室,却输给了近850k的现金!

        我想我’我最困惑的是在洛杉矶是否应该将处于有利位置的单身住宅出租以支付抵押贷款和财产税的费用。根据我对Redfin的在线有限研究,它确实没有’似乎没有发生。所有权可能有溢价…也许事情还不尽人意,不确定。

        I’抱歉,如果来回拖鞋….it’因为我每隔几个小时就在脑子里做一次。成为双子座的诅咒也许。我也备份了我购买的97.5万美元的房子’我将在今天找出现金购买者是否未履行义务,因此我可能需要尽快做出购买决定。 h!

      • 拥有/出租房的许多好处和不利因素’出现在自己的租金对比中。

        另一个因素–加利福尼亚州在财务和人口统计方面存在重大阻力。已经有一些创造性的税收计划正在增加财产税。我敢打赌,会有更多的钱向前发展。那里的财产税和保险担保’s no such thing as a fixed payment when owning. Anyone who has been a home owner long enough 知道s this.

        I’我不是说在每种情况下租金都是最好的答案,但是当我们’对财务比较诚实,’很少有明确的选择,因此诸如流动性和情感欲望之类的东西就会发挥作用。

      • 布兰克芬勋爵

        第一次买家,你说 “我想我最困惑的是在洛杉矶是否应该将处于有利位置的单身住宅出租以支付抵押贷款和财产税的费用。根据我对Redfin的在线有限研究,似乎确实没有发生。所有权可能有溢价……或者不确定,这是不确定的。”

        那’这个问题很难回答,但是我’我会被刺。在Socal的过去5年中,租金肯定几乎每年都在增加。由于超低费率和名义价格的下降,每月拥有的费用肯定已经下降。早在2007年,当时的租金与购买等式’t even close…但它肯定已经大大加强了。今天定’超级便宜的钱,低于500K的任何东西都可能等于或低于租金平价。当您开始研究溢价区域时,租金将反映出溢价。如果支付20%的首付,高档地区的租金平价可能在70万到80万之间。今天最重要的驱动力’s的超低利率,使大量的本金可以从一开始就还清,同时还有众多的房主减税优惠。购房时祝您好运。

      • Thanks Lord B. 您r calculations seem right compared 至 what I’我在看一百万’我觉得我可以租用4k的家具,每月费用约5k,所以每月损失1k(不包括抵押贷款利息/财产税减免)。

        另外,就像您说的那样,过去几年来,我在高档位(但只有一间卧室)的租金上涨了,其中包括最近的续租,创下了每月250美元的新纪录(超过12%)。

      • 布兰克芬勋爵

        首次购房者,我完全听说过您关于租金上涨的信息。那是去年让我脱颖而出的关键因素之一。每年我都会在我的公寓前门贴一个信封,上面写着这样的内容:“由于经济的好转和大量需求以及这些公寓没有空位,市场租金比去年增加了XX%。” I’m sure we’所有人都同意这是BS经济的完全复苏,而受操纵的住房市场实际上没有任何存货,基本上无法使租房者继续租房。在正常市场中,租金通常限制在市场承受的范围内。但是,我们离正常市场还很远,在未来几年内,租房者可能会继续受到挤压。唯一的选择就是咬紧牙关,继续租房,买房或搬到另一套房租(至少说一两年,每年搬家是疯狂的,大多数情况下这并不是一个选择)。

        这些都是为什么这么多人突然购买心态的原因。在接下来的30年中拥有固定抵押贷款,并且Prop 13税收保护措施可使每月还款额保持恒定。从过去的五年中我们了解到,出租人受到的重视程度远低于“owners.” And that isn’不会很快改变。祝好运!

  • 监管机构允许银行在等待价格上涨时出租房地产。’面对现实,银行希望价格现在上涨,以便他们可以卸下库存。在接下来的几年中,价格将上涨,直到银行摆脱库存,然后它们又会回落。

    • 嗨,本一世’m ‘第一次买家需要建议请’以上。似乎我们许多人都同意这些事实,但是有关是否购买洛杉矶更好,而不是最好的一部分的结论现在很有意义。因此,如果您现在多付钱,而市场在两到三年内上升,然后下降,那是否意味着您’最好现在就购买还是等到崩溃时再买?现在似乎很难说出不列颠哥伦比亚省是否会在两年内再上涨15%,然后什么都崩溃了15%,现在的利率可能更高。我每天花几个小时在这些东西上,并且对商业和公司法有很好的教育,但仍然只想弄清楚。除了令人沮丧。富有的老人们可以维持一段时间,而那些遵守规则的人每天用银行帐户中的钱变得越来越穷。

      • 买得起的时候,买得起。

        强调购房并不能带给您幸福,而购房本来应该带来幸福。

      • 的mindset of a house bringing happiness is part of the problem. A house can only compliment happiness.

        当我听到并阅读这种情感时,我’m提醒人们为了解决不幸福的婚姻而生下婴儿。

      • 马克,
        您需要住在洛杉矶工作吗?在加利福尼亚州其他阳光充足的沿海地区,一百万美元可谓遥不可及。

      • 嘿,巴西66。一世’除了洛杉矶以外,我还可以前往卡利(Cali)的其他阳光明媚的地方,但是我看过的大多数沿海地区价格都很高,即使价格不高。我非常害怕IE,并且在一个令人恐惧的不确定世界中坚信位置,位置,位置(以及缺乏自由空间来继续建造更多房屋来控制供应)。你在想什么?

    • 我觉得你’re onto what’真的发生了。就像量化宽松(QE)一样,是要挽救拥有所有垃圾贷款的机构。如此低廉的抵押贷款利率以及所有被允许隐瞒倒挂贷款的银行,实际上是为银行和大型机构提供了退出策略,以摆脱自身在资产负债表上的种种麻烦。一旦这相对实现,寻找整个事情再次放松。

  • 的reason behind evaporation of foreclosure bank inventory for sale. 的banks are now in the rental business. 的banks now control the real estate market, that is why the FRB is financing all the purchases.

    美联储(Board)理事会发布有关住宅房地产租赁的政策声明。

    董事会于2012年4月5日发布了政策声明,重申银行组织可以租用丧失抵押品赎回权获得的住宅房地产,作为有序处置策略的一部分。在适当的政策和程序的前提下,可以在法定和监管范围内,例如在法定持有期限内,租赁被取消抵押品赎回权的房产(也称为其他房地产拥有者,或OREO),被跟随。该政策声明还阐明,如果OREO租赁物业符合《社区再投资法》(CRA)法规对社区发展的定义,则该银行组织将获得CRA的有利考虑。该政策声明适用于以美联储为主要联邦监管机构的银行组织,包括州会员银行,银行控股公司,银行控股公司的非银行子公司,储蓄和贷款控股公司,储蓄和贷款控股公司的非储蓄性子公司以及美国外国银行组织的分支机构和机构。

    • “银行现在控制房地产市场…”
      现实是,尽管他们控制库存,但他们可以’t control “the market”。我的意思是他们可以’t加快收入增长以支持租金上限,这将使他们能够以最快的速度倾销库存’d喜欢。与FED勾结的这个泵和转储尽可能接近它们。他们只能对抗重力这么长时间,对直升机本’令人沮丧的是,Bubble 2.0将在任期届满之前弹出。

  • 的fed feeding Oreos 至 banks in poor neighborhoods and saying the CRA is satisfied if the banks hold the Oreos down. 您 couldn’如果您尝试过的话,请补上这些东西。

  • 我几乎专门做空头上市代理,’现在,在借款人收到违约通知后,仅需要3到12个月的时间即可将房地产推向市场。这通常是在2-3年不付款之后!

    由于国家抵押和解协议以及《加州房主权利法案》的存在,银行对抵押品赎回权采取了非常非常谨慎的态度。一世’仅仅在打电话给银行之前,就已经让借款人在受托人出售前1天(!)进入了贷款模式,这在一年前是不可想象的。

    I’与Chase,Wells有几个贷款模块& BofA that have been stuck in review for 6 months waiting 至 go 至 underwriting. If they get denied, these may be my Fall sales. If approved, 50% of them are off 市场 for 18-24 months, based on the re-default statistics.

    I’ve also got a couple with DOJ principle reduction loan mods (one for over $300K!) that may be removed from 市场 permanatly, or until a payment is missed and the offer rescinded. Seeing lots of seconds cancelled –最高$ 150K。这本来可以使付款更加负担得起,但却是个玩笑,因为无论如何都没有人支付第二笔款项。

    对于这些代理商及其FHA客户,我感到很难过。我每周都会拒绝他们的几个报价,因为卖空交易之外的额外融资条件需要解决很多额外的工作。一世’已经做到了,但通常最终都会后悔。

    I’我实际上对此表示怀疑“all cash”买方。这些人中有很多人都拥有BS,并且使用全现金方式,而不是要价游戏来接受他们的报价。在关闭之前,猜猜是什么– they want 至 switch 至 financing, or worse, start renegotiating the terms of the 成交 because they’重新过度扩张,不要’t have the cash.

    是的,影子库存在那里。现在只需付出巨大的努力即可将其撬开。

    • 盖乌斯·格拉丘斯(Gaius Gracchus)

      And you 应该 see what they did in Nevada —内华达州立法机关以其无限的智慧使未能跨越一切成为重罪‘T’ and dot every ‘i’在止赎过程中。该法案被称为AB284,它为银行丧失抵押品赎回权创造了繁重的条件,我认为其中之一已经被法院推翻。
      法案生效后,止赎很快就从每月成千上万的下降到几乎没有—违约通知减少80%。
      的squatters are happy, anyway, as are the home building companies.
      Banks 应该 be held responsible for improper foreclosure procedures – but in civil court. 的effects this legislation has had on the housing market are very, very bad.

      • Remember all those people that were saying that the houses 应该 be bull dozed in order 至 get rid of 至 o much inventory? Well, essentially, they’re doing it.

        By allowing banks 至 hold houses on their books at face value and 至 make the foreclosure process a scary endeavor, the system has basically sealed-off a bunch of existing homes from entering 市场.

  • 另一则评论。

    一位经纪人刚去为一家大型银行提供报价。他敲开了拒绝贷款的人的大门,并为他们提供了回租计划。物业出售给投资者,并向房主提供3年租约。

    After 3 years, the homeowner gets the first right of refusal 至 buy it back. Price is 已调整 up 5% per year. Agent just gave me one of the solicitation packages 至 review. Haven’还没有看到最终合同。

    最终结果,更多的房地产被抛售。

  • 洛杉矶的年度房价升值率..在80年代的3年中上升了58%’s then fell down 20%…然后在98到2006年之间上升了132%,仅下降了大约30%(直到2009年)…谁能说这又是一次恢复?如果美联储不愿意,我们很容易将价格降低-60%’把钱捐给华尔街

    http://www.forecast-chart.com/prices-home-los-angeles.html

    • Ever think that your home appreciation analysis of LA is a 模式! Who says home prices have 至 drop 60% before they can go higher? 我不’认为美国历史上房价已下跌60%。

      • 因为他们’re NOT a 模式. Housing never went up 150% 至 not drop again.

      • ” 我不’认为美国历史上房价已下跌60%。”

        Did housing ever go up 150% up in a span of 5 years in US history? 什么 is this “pattern” you speak of?

  • “Investor”现金是非常不可思议的神奇成分。在马萨诸塞州中部,距波士顿约40英里,经济状况好于全国平均水平。它’不好,但是没有’似乎和全国大部分地区一样糟糕。我在土木工程领域工作,与房地产有很多联系,并且认识一些资深房地产专家。这里的事情正在做。 。好的。但是那里’不要踩踏买东西。它’不是2009年。我们有一些客户正在缓慢地,稳步地出售几年前获得许可的细分房屋。

    我的老板和妻子想卖掉他们的房子,这是一个宽敞,完好无损的房子,位于一个理想城镇的一个不错的社区,他们告诉我,他们除了底层馈线之外什么也没有,人们希望以低于实际价值的价格买到一套房子。

    我读了医生’这个回声泡泡和唐的故事’t 知道 whether 至 laugh or 至 cry. Folks who are at all complacent about this insanity 应该 remember that the american economy did pretty well in 1931 before utterly collapsing in 1932. Echo booms can happen early on in the transition 至 a terrible bust.

  • 不快乐的银行家

    我在一家陷入困境的债务投资公司工作,管理约200笔贷款。您提供的有关CA市场的信息可以发现。躁狂是不可思议的,你不会’相信我从投资者那里获得的现金要约额。我们接受的少数FHA优惠大部分时间都没有’关闭,需要其他买家,或由于检查或评估问题而退房。

    从2008年至2011年,我们的许多物业仍处于止赎状态。新泽西州,佛罗里达州和纽约州已完全备份。令我震惊的是,银行如何能够掩盖这笔坏账,将其转嫁给投资者,将其冲销,并继续盈利。影子库存很大,而且只会越来越大。

    我还看到最近发起的FHA违约贷款有所增加。我感到FHA和FNMA将成为不良贷款组合中更大的一部分。

  • I think that we can all agree that the banks make more 钱 by not dumping property on 市场 all at once and driving down prices. People use 至 complain when forclosures and short sells were driving down their prices. Now people complain that the banks are not dumping property on 市场 because prices are going up and the inventory selection is poor. Give us a break folks. We just can’不要让所有人一直幸福。

    • …..Or maybe there’s a happy medium between dumping them on 市场 and barely bleeding them out, usually 至 insiders in a secondary, opaque market.

    • 您’至少可以这么说–无论当前的房主希望什么,为了使住房市场在透明,自由的市场中运作,必须尽快达到最低点。在S期间反复证明了这一点 &在保罗·沃尔克(Paul Volcker)的主持下发生了L危机。但是那不是’t,尤其是因为银行业已与政府的所有权力层次无可避免地交织在一起–随心所欲地旋转,这就是我们今天所处的现实。

    • 我的用户名去哪儿了?

      您 could have ‘一直让大家开心’ by not giving out 钱 至 people who could not afford 至 pay it back in the first place. 您 created an artificial demand for real estate with zero regard for systemic risk. Recently, a series of bankers and financial types were sentenced 至 death for behaving with zero concern for systemic risk in Iran, and in the comments sections on the news websites reporting this, Western commenters cheered them (the state of Iran) on. I think Iceland et al. put their bankster-misbehavers behind bars.

      I’我不会因为利率动态而怪你。一世’尽管您当然是那里的催化剂,但我并没有怪罪您的炒作狂。但是向非法外星人,年薪无法负担的人发放20万贷款’证明贷款金额等– that’s all you.

      我在2005年借了一笔贷款。我将一个没有泡沫的东海岸小镇搬到了洛杉矶,不知道背后发生了什么。它’s not that I’m not a smart guy –18岁那年,我可以解决多变量微积分的问题,并且在大学里获得了我所有的统计,微积分,经济,物理等课程的优先权;它’如果我不知道自己在做什么(购买RE)是有风险的,或者我是一个财务负责人,应该谨慎一点,因为我从未见过它会贬值。从来没有想到我必须对市场进行大量研究才能真正了解风险。我没有’t 知道 what I didn’t 知道. I didn’不知道我必须知道应该知道什么:那时我天真地相信自由市场,因此认为银行不会’借给不能’无力偿还(或这样做的可能性很小)。

      So here I am now, in 2013, who 应该 have seen 2 or 3% annual appreciation on my place I purchased in 2005, which would have given me $145K 至 $170K in equity (including principle pay down, and pre-payments). In reality, I only have about 30K in equity, and that’s just because 市场 is so manipulated.

      您 probably understand the ideas of opportunity cost and appreciation. So you can fully understand that even if the bank erased my outstanding mortgage 债务, allowing me 至 reallocate my mortgage payments into savings or investment, it would be damn near impossible 至 ‘catch-up’如果您没有那么可靠地帮助泡沫发展,那么每年应该增加到我的可再生能源采购中的升值幅度。我知道宏观环境比这个思想实验要复杂得多,但是我’我的观点相对于整体经济状况仍然适用。

      为了转移我的‘wealth’ 至 you, you’ve let my ‘wealth’ spill out onto the 底部 feeders, as I continue 至 subsidize idiots in Beverly Hills, living for free for years whilst not paying their mortgage, idiots that bought Mercedes with 家庭资产 lines of credit and then defaulted, idiots that got 至 live in nicer places than they 应该 have been allowed 至 live in for years, etc.

      I’米与伊朗在这一点上。

  • 鲍勃·坎伯斯

    随着租金成为大多数人的唯一选择‘normal’在加利福尼亚的人们看来,它正在成为一种现代的封建制度。

  • 打败这场比赛的唯一方法就是不要玩。自从这一切开始以来,市场就为银行家服务。几年后,一切都会再次崩溃,但美联储将耗尽所有花招。然后,当利率为8%或12%并且价格降至1980年代价格时,便是购买的时间。立即租用,省钱。节省所有的钱,让吸盘大火。

  • I’我也和你们许多人在同一条船上我们’我已经在寻找房子了6个月了,并且不断地被现金投资者出价超过房子的市场价值30-60k的出价所击败。 OC疯了。一世’d。我想去科罗纳(Corona)或奇诺(Chino),但每天花2个小时在高速公路上是无法生存的。它’真令人沮丧。我和我的妻子的收入是洛杉矶/ OC的中位数的两倍,我们仍然可以’t find a home. I’d。我想等车祸,但现在我们有了一个家庭,与父母住在一起已经老了。

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