的lingering legacy of the 影子库存 – homeownership rate will bottom in 2014. Goldman Sachs predicts homeownership bottom.

的banking system is starting 至 clear out 影子库存 and nationwide, prices are inching closer 至 a nominal bottom.  It is important 至 understand how crucial a healthy housing market is for the stability of household balance sheets.  Most Americans derive the bulk of their 净 worth from housing.  的fact that nearly 10,000,000 Americans are underwater is a major drag for the economy moving forward.  Goldman Sachs recently released a study looking at the housing market and attempted 至 analyze a bottom in regards 至 the homeownership rate.  One of their major key figures dragging the rate lower was of course, the 影子库存。当然,银行可以通过多种机制通过以下方式泄漏财产: 卖空, REOs, rent-to-own 程式, and bulk sales 至 big 投资人.  的“throw everything at the wall” approach is likely 至 be the status quo for the housing market moving forward.

房屋所有权预测在2014年触底

的drag of 不良库存 is definitely being felt in the homeownership arena.  Think about what is happening right now.  Over a decade of stagnant income and weak 就业 growth has created a major gap in the demand for housing.  On one side, you have new household formation but many younger families are less affluent than the big baby boomer cohort that owns a good portion of current housing.  的younger families are demanding lower priced homes and baby boomers are looking 至 现金 out at higher prices.  的gap is created especially with so many legacy loans still priced at face value peak prices.  的report put out by Goldman Sachs understands this drag being created by the 影子库存:

房屋所有权预测

换句话说,未来三年最大的下行拉动将是 影子库存。因此,让我们回顾一下清除影子库存的机制:

-1.  卖空

-2。 REO

-3.  Rent-to-own 程式

-4。批量销售给投资者

-5.  Controlled low rate mortgage 程式 至 help aid people underwater (i.e., HARP 2.0 etc)

铝l these 程式 essentially are part of the buffet 至 rectify the value disconnection brought on by the housing bubble.  Yet where does the income or 就业 growth come from?  的人口问题 理解至关重要。我们还有一些数据无法衡量现实。例如,在最新数据中,加利福尼亚的失业率从11%降至10.9%,但在此过程中损失了4,200个工作岗位。发生这种情况是因为人们正在退出劳动力大军。合格的潜在购房者的数量是否刚刚增加?不太可能。这就是为什么在3%的疯狂利率范围内,房屋价值仍然只是在底部反弹,而销售却只是在横向移动。

2014年触底,我们将回到20年前的房屋拥有率:

过去一个世纪的房屋拥有率

Is this a positive development?  自从大萧条 对于大多数进入退休年龄的美国人来说,住房一直是财富的基石。因此,这种下降可能会使大多数人更难以积累财富,因为很少有美国人为此事拥有大量的股票或债券。即使在2014年的估计最低点,约64%的美国人仍被视为房主。这是相当大的一部分,但比我们今天的水平还要低。退休时,许多人可以放心(假设他们还清了抵押贷款)他们的房屋现在已经完全拥有,或者如果他们即将吃掉麦当劳的美元菜单,可以申请反向抵押贷款。令人不安的是,当这些年轻买家中的许多人将自己退休时,尽管他们对系统的支付率是有史以来最高的,但社会保障的预测却无法兑现。可怕的是,随着我们进入婴儿潮一代退休的高峰,住房市场在价格方面处于最低点:

实际房价

Real home prices adjusting for 通货膨胀 are back 至 levels last seen in 1997.  Japan has faced over two 失去的十年s and we are well into our second 失去的十年 在价格和房屋拥有率方面。显然,每个市场在其自身方面都是独特的,以上仅是对整个国家的考察。在过去一年多的时间里,我提到过,全国范围内的房价中位数可能达到163,000美元,典型家庭的收入可能达到50,000美元。从历史上看,这似乎很好,并且考虑到当前的抵押贷款利率,全国各地都有许多好的交易。然而,包括加利福尼亚许多城市在内的许多地区仍在 微气泡.

的comparison with Japan is apt in the following ways:

-量化宽松和央行采取重大行动,在房地产泡沫破裂后人为地将利率维持在较低水平

-较年轻的富裕一代需要支持老一代

-房屋价值损失了十年或更多的价值(实际调整价格)

每个国家显然都不同,但是由于挥之不去,降低住房拥有率的这种努力即将到来 不良库存 而且还有比上一代婴儿潮一代更少的富裕家庭。难怪为什么这么多年轻的大学毕业生和年轻人会在独自生活后和父母一起搬回家?其中许多实际上是在打零工,以赚取一些收入,但肯定不足以购买房屋,在许多情况下,甚至不足以租用自己的地方。上面的图表仅反映了这种令人震惊的趋势。

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57个回应 至 “影子库存的挥之不去的遗产–房屋拥有率将在2014年触底。高盛(Goldman Sachs)预测房屋拥有率将触底。”

  • GS?大声笑!

  • What do ya know? 15 year cycles, like clockwork. 的universe works in funny ways.

    If 的Goldman Sacks Gang says it’接近底部,我’ll believe them. 他们 are the true masters of the evil fascist plot anyway.

    如果可以的话,在低利率的情况下,现在购买似乎不是一个坏时机。当然,正如DHB所说,有微气泡,所以要当心。

    也许人们已经习惯了“new normal”?完全公开,我确实讨厌新规范。它’这不是我家人这么多年来一直在战斗的东西,甚至在第二次世界大战之前…

  • Excellent summary; I am more pessimistic than you might be as 至 Orange County and greater Los Angeles. 的share of the California deficit (IF IF IF you believe any of the government statistics which seem 至 change, and assume that the government is correctly collecting 税收 or will do so) of just Orange County is about 1.6 billion on a per person basis. 那’s 24000 jobs lost if the government reduces spending; if they raise 税收 it will further reduce effective take home pay with similar results. HOWEVER, that’s the easy part! 的federal deficit is (rounded 关 and here again, the statistics are not so exacting) about a trillion 现金 a year; Orange County alone on a per person basis is about one percent of that, which is TEN BILLION. So if that is made up through 税收 or through cuts, and Orange County has a fair average of government jobs direct or indirect (very indirect will do it) that’s 150,000个工作岗位(来源:Christine Rohmer,以及其他每105,000个工作岗位/现金比率中的15,000个)。因此,如果我们的政治没有赤字(请参阅欧洲),’说到做到,一切都紧缩,工作量减少了约25%。与西班牙一样,大多数工作机会将流失在年轻人中。哪个党或总统希望解决这些问题?
    关于社会保障,作为一个旁注:现在,今天,从税收进出到社会保障的现金流,社会保障处于现金赤字状态。千分之一的人不懂什么“cash” means here or “taxes” or “net”, but if that’您的标准是美元对于这些狭窄的目的是真实的…it’s not breaking even. THERE IS NO CASH HOARD for social security, there is and never was anything there whatsoever. 的excess 税收 were merely a way 至 soak the lower classes for 税收 on their incomes (it’就是总所得税),然后以当时政府想要的任何方式花掉这笔钱,只不过是输入一本账簿,实质上就是说人们如何退休…well, 2011…得到他们的钱,那’进行更多打印。数万亿美元的赤字印制更多,意味着通货膨胀没有止境,这意味着滞涨。通货膨胀会打击并提高(或降低?)名义美元计价的房屋价值吗?银行肯定希望如此!通货膨胀都迫使小人们拼命地寻求避开通货膨胀的手段,从而借钱并向银行支付利息和费用,同时确保不断上涨的房屋价值掩盖任何愚蠢的多余抵押无标准承销商…就像在泡沫中一样。这不是假设的想法;这些都是事实,欧洲向我们展示了如何开始解决这些问题的无数次机会(请参阅西班牙,年轻人失业率高达50%,大量住房过剩等)。

    • 美国国债没有现金储备,那里从来没有任何东西。

      您发出了毫无意义的稻草人声明,并对此提出了强烈的反驳。 SS信托基金将其盈余投资于美国国债,就像中国,日本和美国一样。也许它应该至少投资于可销售的UST’,但这将使国家债务增加3万亿美元。也许它应该投资于股票,债券,PM等多元化投资组合’s and UST’s,但这将是“privatization.” (Horrors!)

      But it is a bogus, and tired and old argument 至 say the 钱 is not there. Absolutely not true. And if it is, than there are also going 至 be a lot of pissed 关 Chinese and Japanese 投资人, who are also holding worthless UST’s.

      • 杰森·埃默里(Jason Emery)

        “但是,[社会保障信托基金]是伪造的,而且陈旧的说法都说那笔钱不存在。”

        理论上当然有。在实践中,如果国会投票将钱从普通基金中删除。但是您确定有一种自动转移这笔钱的机制吗?

        Setting aside the legal interpretation, look at it this way. 他们 are spending about $1.3 trillion MORE than they take in in 税收, four years in a row. On 至p of that, there is a lot ‘off budget’支出,就像操作‘off’本拉登。最后,这是最大的问题,他们的未备资金债务在60到100万亿美元之间。他们应该为这笔无资金来源的债务支付几万亿美元的利息,以防止其成倍增长,但显然他们没有这样做。因此,如果他们使用GAAP(公认会计准则)会计,每年的赤字将约为6万亿美元。那就是GDP的40%!!!

        的‘unfunded’ pile is no big deal until the baby boomers start collecting ss or Medicare, which has already started 至 happen. In about 5 or 6 years, there will be so many boomers drawing ss benefits and running up Medicare bills, that the 现金 deficit of the USA will explode.

        这对于住房的意义是显而易见的。正如其他海报所提到的那样,政府工作人员的薪水不会有钱,政府的借口很多。工人裁员。如果真的能在几年内使房价反弹,那将是一个摆脱困境的好时机,然后才是大约5年内真正的大幅下跌。

      • “SS Trust Fund” — lol!

        自从’80s, it’是一个巨大的会计头,最近,除了闹剧。你什么时候要面对真相?我们已经建立了一个没有功能性预算机制的联邦政府,并由银行利益拥有锁,股票和桶。当官僚们为安装法西斯主义国家的机器而疯狂地工作时,袜子木偶奥巴马却口口相传。

        SS注定要与口交存,直到他们甚至用某种东西代替它“better”. My guess is they will tax/cajole/sequester/confiscate retirement accounts (public and private) and use the funds 至 关 er a government-backed annuity. Mr. Ponzi would be proud of their audacity — it’他们剩下的一切。

      • “从80年代开始,它已经成为一种庞大的会计头。”

        “Accounting gimmick” –现在,这是一个非常技术性和精确的术语。我想债券是“accounting gimmicks,”太。由于会计原因,已知有多少钱记入SS信托基金。不可否认。发生的事情是退休年龄的延长。通过放松SS贡献的上限来合理设计SS贡献的增加,可以轻松地弥补当前的SS赤字。

        的only troubling aspect 至 SS is the cattle mooing about how all is lost and futile. Grow a pair.

    • 竖起大拇指对您的见解的评论。大多数人,尤其是美国人,对货币几乎一无所知,货币的来源,赋予货币价值的内容,货币即债务。如果所有人都了解金钱,以及几年前现在资产是如何从他们手中被偷走的(银行家们对此一无所知),明天的街道上将会发生反抗。因此,他们通过与国会勾结,不断养活信心游戏。它’s one big Con game.

  • 只是想知道,随着失业人数的增加,他们是否考虑到无证工人:保姆/保姆/加德纳斯。其中许多拥有自己的房屋。

  • 的real story is quite sobering Dr. HB. On the Westside of LA, prices are still bubblicous, there is no creative financing 至 support buyers and job loss is a real worry. Throw in the banks making 2.5% risk free from the carry-trade and the 影子库存 will only grow. 的lack of people in a position 至 sell has ceated the illusion of an inventory shortage, wherein reality, it should be the opposite. Think of all those property 税收 that are not being paid now as we have zombie houses that the banks refuse 至 foreclose on. Throw in the lack of transfer 税收 on housing transactions and no wonder California has a $16,000,000,000 hole.

    的longer they string it out the worse it gets.

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

    • 唐’t forget that if one does not pay their mortgage, they do not get an income tax deduction either. 铝though CA may not be getting all their property 税收, the state must be getting higher income tax revenue from those not paying their 抵押贷款.

      • 吉姆·阿特劳

        您想打赌这些人中的大多数人仍在获取利息声明并仍在扣除他们所收取的费用’t actually paid?

      • 的mortgage holder cannot issue a 1099-INT for someone who has not been paying their mortgage. 那’他们不会做的欺诈行为。特别是对于 ’s not paying them.

      • 您错误地认为,大多数‘squatters’ are paying their 税收.

    • 的banks pay the property 税收 on the nonperforming loans. 他们 are sooo nice!

  • 嘿,最坏的过去了…CA将获得联邦纾困…我们的经济引擎对整个美国至关重要。只要CA保持纾困,只要他们每天继续向他们提供真人秀电视和电影来娱乐,美国其他地区就可以了。

  • 尽管人们可能会争论底部触底,但您仍必须考虑在每个底部再次开始上涨之前,市场可以沿着该底部反弹多长时间?

  • 房屋价格必须写在哪里?

    We’自从我们在1980年开始为该国金融化并经历了30年的信贷暴涨(最终导致OOs的房地产大暴涨)之后,我们就忘记了正常的房地产市场。

    I’我会给你一个想法。 1950年至1977年,全国大部分地区(甚至是昂贵地区)的房价涨幅很小。我母亲于1971年在富裕的圣路易斯郊区购置了一套4床2浴砖科德角(Cape Cod)的房屋,价格为21,500美元。相同的房子最后一次在1954年以19,000美元的价格易手,并在1941年建造时以当时的价格被买走。突然之间,在1978年左右,ARM诞生了,价格开始飞涨,随后出现了波澜。租金将不再支付其运营成本的建筑物的产权公寓转换。我妈’的房子突然涨到了$ 77,000,自那以后“appreciated”大约30万美元。在芝加哥,它的售价约为35万美元。您’我们将注意到,不在属于10%的稀有人口的所有阶层的工人中,工资和薪水都没有跟上躁狂房屋的通货膨胀。

    过去30年的信贷和资产通货膨胀现在正在逐渐缓解,我们可能已经走了四分之一。扩展和假装使通往理智和诚实的金融体系的道路更加崎rough,因此解散可能要花费很多年,并且比基于生产力而不是基于生产率的经济重建需要更长的时间。资产通胀和债务创造。当我们最终这样做时,房价根本没有理由膨胀。我们将恢复到1973年之前的定义,我们的货币将保持其价值,这意味着我们将拥有在第二次世界大战后时期所做的那种住房市场。

    • 在南加州,我于1977年开始从事房屋贷款业务,从1977年到1980年,房价大幅上涨的原因是人口增加,而且许多妇女进入了全职工作场所并赚了更多钱。突然,家庭收入猛增,他们负担得起,需求高于供给。在80年代后期,利率下降了一些,需求再次上升,价格又一次大幅度上涨,在1990年代初因衰退,失业,骚乱,地震而停滞不前。上一轮繁荣是由宽松的贷款推动的,尤其是100%融资,无单据贷款,期权ARM。

    • 很棒的帖子。一旦人们可以借钱,房屋价格便开始显着波动,然后借贷变得富有创意,人们开始疯狂。

      如果普遍的情绪回到实际赚钱买房,价格将恢复到历史水平,而不仅仅是几十年前的三倍。

    • 劳拉–您的评论表明,房价将达到最大的傻瓜所能负担的购房价格。不管是70年代的30年贷款’或90年代后期的创意融资’s-00’现在向联邦住房管理局的低首期贷款。我们其余的人可以坐在场边或进行金融神风敢死队。

    • 这是我最好的评论之一’我在这里读了一段时间’在说些什么!人们已经能够通过30年的长期融资来推动房地产资产泡沫。在世界许多地方,房地产贷款的期限要短得多,并且要求更高的首付,从而使价格保持理智。

      生活在加利福尼亚州,我习惯认为50万美元的入门级房屋是常态。值得庆幸的是,好医生让我耳目一新,现在我’我可以观看这场混乱的比赛,同时自己节省疯狂的首付。

    • 布拉瓦,写得很好的见解。合理有用的评论!

  • 唐’t forget…在80年代和90年代,年长的房主的股票投资增长了15%。再也不。因此……价格永远不会再接近这些水平。

    • 那’很有趣,因为我认识了一群20多岁的朋友,他们从2009年3月开始投资他们的401K…

      他们’在几年内取得了超过100%的收益…那些在这场衰退/萧条中保持工作并于2009年开始投资的人…拥有史无前例的领先优势。

  • 泡沫和随后崩溃的最终原因是借款人+发起人无法理解抵押贷款条款的真实含义,以及机构投资经理无法理解住房和抵押市场的30年历史。我觉得这是一个悲剧性的讽刺’ve通过削减教育来应对危机。我们才刚刚开始为金融危机及其国家对它的反应付出代价。失去增长的代际成本将至少达到150万亿美元。那’不是夸张的,顺便说一句。

  • 艾伦·汉密尔顿

    为什么当欧洲开始违约的国家时,中国世界历史上最大的房地产泡沫(6400万套空公寓)突然破裂,而这不可避免“double dip”在美国会发生房地产价格和Case-Shiller创下新低的情况吗? Isn’高盛公司告诉所有客户一切都很好,然后又落后于客户’的支持,使他们向客户推荐的相同产品的利润下降了数十亿美元?熊还在树林里乱糟糟吧?

    • 恩斯特·布洛费尔德

      Excellent observation. Goldman Sachs, JP Morgan, Pimco, and all other investment houses, typically play both sides of the card. If GS says that real estate is going 至 bottom in 2014 that means that GS has massive RE positions they must unwind around 2014 or else GS will turn into Greece II. So GS is trying 至 suck in Muppets 至 关 load their positions 至.

      非沿海地区的房地产已经触底,现在拥有比出租便宜。加利福尼亚,华盛顿特区到波士顿都会区,波特兰和西雅图仍然处在泡沫之中。

      • 艾伦·汉密尔顿

        就在欧内斯特。 GS再次将我们带到了Muppets。再次**仔细*查看高盛吸盘图表。没什么!图表中没有任何关联!图表只是他们自己的房地产预测的图形表示。这不是真正的数据图表,而是野心勃勃的Polly Anna Real Estate预测。他们必须有相反的交易路线。谁死了,使劳埃德·克雷格(Lloyd Craig)‘We are doing God’s work’布兰克芬之王或任何教皇。没有证据和广泛的数据佐证,任何人都不应相信高盛。

      • 艾伦·汉密尔顿

        就在欧内斯特。 GS再次将我们带到了Muppets。再次**仔细*查看高盛吸盘图表。没什么!图表中没有任何关联!图表只是他们自己的房地产预测的图形表示。这不是真正的数据图表,而是野心勃勃的Polly Anna Real Estate预测。他们必须有相反的交易路线。谁死了,使劳埃德·克雷格(Lloyd Craig)‘We are doing God’s work’布兰克芬之王或任何教皇。没有证据和广泛的数据佐证,任何人都不应相信高盛。据止赎雷达(非常可靠的消息来源)称,CA Underwater有2,000,000处房屋,另有750,000处以某种形式的止赎房屋。根据阿默斯特(Amherst)的说法,在美国有超过800万套房屋处于某种形式的止赎状态。水下房屋的数量可能远远超过1000万。 GS’图表显示,从现在起2.5年后,影子库存将不再是房屋的拖累。以我们国家和国家所面临的止赎赎回权吸收速度缓慢,影子库存将需要更多的时间才能吸收14年(而不是2.5年)!我一人拒绝当高盛布偶。

      • 可能要花很长时间,但我可以’等到仍然有气泡的大都市找到它们之前’就像他们认为的那样特别。的“but it’s different here”的态度让我发疯。我仍然可以’相信在撒谎之后,应该更了解STILL的人还是倾向于相信高盛,甚至是那些持乐观态度的人。它’s disgusting.

  • 哈罗德·凯利

    所有在繁荣时期赚钱的自雇人士,您真的认为他们都在缴纳联邦和州所得税吗?随着市场的转变,越来越多的人让这些付款下滑,以为市场将在开始时发生转机。现在他们知道它不会持续很长时间。地下经济日益增长。就像意大利一样。这是一个新世界。

  • 讨厌这么说是因为我一直都同意H B博士的观点,但事实就是事实。

    Loose 钱 created the housing bubble in the first place, even looser 钱 can reflate the bubble. It is true that people are unable 至 qualify simply by fogging a mirror anymore, 但它 cannot be disputed that 3.7% 30 fixed is ultra loose 钱. In that regard, it could be argued it is looser than 2005.

    如果3.7%没有’重新点燃泡沫,有可能在未来30年固定利率为2.2%,肯定为1%。显然,美联储正在努力使价格回到原来的水平。

    我将是第一个同意的人,这也将以惨败告终,但是我几岁了?

    我讨厌这样说,我们只能希望美国遭受如此严峻的经济崩溃,以至于美联储无奈将纸牌屋连在一起。 2008年本来应该是一场经济崩溃,以便我们可以有一个坚实的基础来建立,但不幸的是,美联储保持了纸牌屋的状态,风还在吹。

    的FED and its interventionist behaviour has warped every market out there. Market signals are not trust worthy. Any investment is pure gambling at this point.

    我希望股市能表明美联储’如果不这样做,那么与经济挂钩的能力正在减弱,如果在未来几年内经济真正崩溃之前,看看我们的经济将变得多么扭曲,无疑会很有趣。

    Every game of Monopoly I have played, the game is over when one person has all the 钱 and on a macro scale, a few have it all. 的game is just about over but how long can it still go on now with the lending huge sums of 钱 for lesser and lesser amounts of interest?

    的answer will be in the history books 30 years from now.

    • 马丁(Martin)在后工业化的特殊世界中发生了灾难性的全球重置,这对地缘政治风险以及美国都具有未知的影响。当我’d喜欢回归基本面…你真的想掷骰子吗?一世’d极有可能使我们取得的成果远比将事物放在一起并逐步使其解决起来要糟糕得多。显然我们不’我不确定,我们可能还会有重大改变,但我喜欢我的生活,有家人和孩子,所以我’我不太热衷于下注。也许其他人觉得他们损失的更少。

      同样,人们忘记了,但是在上一次重大金融危机(大萧条)之前,我们曾尝试过快速清洗的方法。安德鲁·梅隆(Andrew Mellon)对清算多余,过度杠杆化和经营不善的企业有很好的报价。他还因使大萧条变得比原本需要的更长和更深而广受赞誉,最终社会无法’t承受通缩恶化的痛苦(按年依次考虑4%/ 6%/ 8%),不得不在一年内将货币贬值约50%,并着手进行多年的巨额赤字支出刺激(查找在那段时期通货膨胀,当他们改行并说出事情有多糟糕时,这不是什么大事。

      再一次,我们’我们永远都不会知道这种策略在今天如何运作,但是仅仅因为这种经验和全球潜在的风险,我们就朝着另一个方向前进。意识到,我’还有一个在2004年住房市场上叫BS并在繁荣/萧条期间坐在场边的人,所以我感到很痛苦/愤怒,因为这项救助资金旨在支撑不可持续的企业和房价,持续了近五年的时间。

      • 瘦–我们很少会选择抑郁症。它’是经济现实迫使我们采取的行动。我在这里同意马丁。我们可以制造另一个泡沫,但在某个时候,经济现实将对此类错误施加非常严厉的惩罚,而中央银行对此几乎无能为力。他们唯一的真实选择是破坏经济以拯救经济。无论哪种方式,游戏结束后’s over.

  • 辛西娅·库兰

    好吧,在加利福尼亚州和得克萨斯州,年轻一代的人较贫穷,因为其西班牙裔以及西班牙裔和白人之间的统计数据表明,西班牙裔美国人的收入要低得多。 2013年,加州的拉美裔占多数,大约在同一时间在德克萨斯州,因此从长远来看,这两个州的较富裕的受过良好教育的白人人口正处于退休状态。在这两个州中,多数人的钱比白人少,但比西班牙人多。大约第三组亚裔和Tx黑人,亚洲人的收入比黑人好,但我相信Tx黑人比Tx西班牙裔人好。

  • 我想知道GS是否考虑了过去12年中制造业工作的出口和低薪服务工作的增加,这将如何影响这些趋势线?如果他们做得很好,那么如果还不成功,那么我们还没有达到谷底。

  • 它是那里的投资和房地产荒原。我虽然打算在棕榈泉买东西,但距离投资回报率太低真的很遥远。我不能花时间修理每月$ 1000的房屋,仍然可以胜任日常工作。唯一能赚到的钱可能是做空大量的零售股票和社交媒体。我认为,随着股市持续的慢动作崩溃使顶级的纸上财富陷入瘫痪,像Lululemon这样的品牌以11倍的总销售额出售100美元的瑜伽裤的公司将一落千丈。同上当富裕的西边区医生/律师丈夫告诉瑜伽去梅赛德斯SUV开车的妈妈,他们的投资组合减少了几百美元时,对价格过高的,不必要的废话的需求将会大大减少。

    悲惨的状况。 。 。

    住房?我的预测多年来一直在西侧持平,但极端的财富和外国需求将在最美好的地区建立永久的基础。我们在地板上或附近。从未真正陷入困境。我同意HB博士的观点,即中层技术还有待发展。 。 。 。但是这些地方也正在慢慢地被高档化–而且这种趋势还将继续。毕竟只有一个洛杉矶,而对于很多或即将成为富人的富人来说,住在别处的想法是不可想象的。

  • 从宏观角度来看,人口统计学强烈表明,20至30岁的这一代人没有赚多少钱,也没有建立许多家庭。那里’与拥有如此多房屋的Boomer一代相比,它们的数量要少得多。所以看起来像那里’在很长一段时间内,市场上将有2500-3000平方英尺的房屋供不应求。

    • Good observation, though I think 2500-3000 sq ft homes are far 至o commodious for a single family just starting out. 的glut should be in the 1500 sq ft homes.

  • 布雷特·萨德勒

    我不会’不要相信GS推出的任何产品。他们的旋转总是使自己变得更富有,而我们其他人则变得更贫穷。我不’t see the “lost decade”。坠机事故发生在四年前。尽管其他州可能已经缩小了,但加州仍处于泡沫稳固的境地。我看那些小盒子的价格,我’我仍然感到惊讶的是,任何有主见的人都会为这样的POS支付这样的价格。

  • 来自南佛罗里达州的问候[迈阿密戴德县]

    影子库存的一些数字

    Miami_Dade County__佛罗里达[截至1012年5月19日]
    物产–总计905,322 100.00
    物产Owner-occupied 598,229 66.08
    物产Non Owner Occupied 307,093 33.92
    Distressed 物产 103,165 11.40
    Pre-Foreclosed 物产 86,292 9.53
    Foreclosed 物产 16,873 1.86
    Upside Down 物产–未取消抵押品赎回权/未取消抵押品赎回权62,859 6.94
    物产–待售活动17,689 1.95

    Pre-Foreclosed 物产–总计86,292 100.00
    Pre-Foreclosed 物产–待售活动2,607 3.02
    Pre-Foreclosed 物产–非出售83,685 96.98

  • 伙计们,大约一个月后,欧洲将陷入全面危机,因为西班牙和意大利跌倒了希腊。美国经济将因对欧洲的出口而感觉到,而我们将重新陷入衰退。如果发生这种情况,罗姆尼(Mitt Romney)可能会获胜,而且我们将有更多的工作机会流失,而且如果他此时削减政府支出,将会有更多的工作机会流失。然后,我们将给予那些将钱作为利润并保持劳动力精简的企业减税,因为这已经成为一种很好的商业模式。他们不会因为缺乏需求而聘用员工,毕竟您无法继续努力并期望它继续前进。富人将在政府补贴和将财富进一步分配给他们方面做得很好,中产阶级将继续遭受破坏。穷人将失去运气,而那些“programs”他们依靠,就像食物和庇护所将被削减。
    房屋将再次崩溃。

  • 房屋泡沫博士,再一次,您太乐观了。 CA金融部刚刚进行的一项研究表明,在可预见的将来,CA人口几乎没有增长,相应地,房价也没有上涨。在国际上,经济活动预计将下降。加利福尼亚州的住房将无法恢复。

  • 洛杉矶最理想的地区仍然被高估25%到30%。我不’我们希望在Bel Air能够以50万美元的价格找到3bdr 2浴室,但Studio Studio,Sherman Oaks,Encino,Hollywood Hills和Los Feliz的中高端地区价格仍然偏高。
    想要按规则购买和玩游戏(贬值20%或更多,收入稳定,FICO得分高)的任何人都不应立即购买’因为市场是由政府操纵的’t,银行,房地产经纪人和美联储。控制库存,以低利率支撑高价等
    他们的游戏只能持续这么长时间,因此在美国大选和希腊违约之后,住房可能会陷入困境,陷入低谷,并带走了我们的一些银行。
    未来的趋势和人口统计都指向像洛杉矶这样的膨胀地区,其价格跌至该国其他地区。
    我的问题是:这些权力能持续多久使Socal出现房地产泡沫的幻觉?什么时候触底?我有点同意HB博士的观点,2014年可能就这样了,’我准备等待,直到那时再继续租房。

  • We’目前在新的高水位线正常。工作已经一去不复返了,随着全球化的发展,只会变得更糟。紧缩或增税将进一步减少健康经济的机会。我们’陷入财务死亡螺旋,很快’都会崩溃。谁现在要你的家?

  • 我同意住在加利福尼亚的唯一理由是,如果您负担得起在海岸附近的生活。生活在维克多维尔或内陆帝国没有足够的优势来抵消加利福尼亚自由福利州带来的生活成本,低工资等。加利福尼亚正在成为拥有它的人的土地& those that have nothing. 的middle class is 更好 关 in other states that don’不要吸干他们的血!

    不久,奢侈的Gubment退休计划&利益变得太多了,无法为大众所支持,这些利益将被削减,真正的削减将开始发生!在那之前,妄想。

    • 我希望有所不同。维克多维尔,或中央山谷中的任何地方,我’ll agree with you on…but there are nice parts of the IE that are worth living in. Chino Hills, Claremont, La Verne, San Dimas, Rancho, Upland, newer parts of Fontana, and Riverside are all nice. If you count Temecula as the IE, that city 至o. Given that premise, there is a bit of a SoCal permium that will be paid, even in the IE. But yuo are correct, in general and materially speaking, you are 更好 关 as a middle classer by moving east…far east.

      1800年’都是关于SF和淘金热。 1900年’都是关于SoCal的。 2000年’s是/将关于IE,因为它’是剩下的唯一可开发的地方。它’s hotter than LA/OC 但它’s still SoCal, doesn’下雪了,有许多相同的商店和餐厅概念,开车到洛杉矶或海岸仅需1个小时。

      我看到许多人搬到丹佛,波特兰,盐湖城…why? 的weather sucks there. Phoenix is the only alternative I would personally go with, that’s a mini-L.A.

      就CA的未来而言,它肯定会成为越来越多的香蕉共和国。但是这种状态已经将它推了几十年,而富人仍然来了。孩子们仍在这里外出工作(尽管50%的流失率是正确的)。但在这里’需要考虑的事情…还有多少人口过剩?多少人能离开这里,而只要仍然有足够的人,仍然能承受房价的持续​​上涨?我怀疑至少有10%可以离开,我们不会’甚至没有注意到。案例–我两个周末前,母亲节周末,在维多利亚花园。授予它’一个事实上的假期,所以人们不在–但那个地方通常还是很忙。我总是说“what recession?” when I’m there…。但是母亲节的周末就像那里的圣诞节。我不能’盘绕了20分钟后停下来,我离开了。显然,目前有足够多的人口来支持许多零售业,CA可能会失去一些人。让他们继续离开我说!清理高速公路,降低租金压力。只要受雇的人坚持住,并且仍然有购房的欲望,就有足够的人购买房屋以维持健康的市场。这是什么,例如CA租金的66%?那’如果可以的话,很多被压抑的购买需求。

  • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

    “可怕的是,随着我们进入婴儿潮一代退休的高峰,住房市场在价格方面处于最低点: ”

    我们为此感到惊讶吗?这是供求的专制。无论他们做什么,泡沫的产生都会被搞砸。唯一的逃脱是与其他婴儿潮一代相反。 las,在退休方面,这不是那么可有可无。只是没有’足够的财富来支持泡沫的消亡与前几代人一样的繁荣。他们有更多的孩子。

  • “令人不安的是,当这些年轻买家中的许多人将自己退休时,尽管他们对系统的支付率是有史以来最高的,但社会保障的预测却无法兑现。”

    优点。在某个时候,不仅在SS中,而且在401K储蓄计划中,都会出现巨大的退休资金问题。对于目前的储蓄速度,大多数人对退休需要什么,以及退休后的情况会感到无所适从。反向抵押贷款在未来几年可能会发挥更大的作用。

  • 基于“Real Housing Prices”图,我在‘burbs in Dayton, OH at the bottom of the market, and sold it right at the 至p. I bought another piece of property and have sunk all my time/money into it including paying it 关 . However, even the tax man is lurking, and I’m afraid that those of us who do have homes paid for, are going 至 have trouble paying the 税收 on them when push comes 至 shove. 的consumer is still thinking the homeowner is flush with 现金 because they have a home – so vote in those tax increases for the schools and public 程式 like Mental Retardation and Street Lights!!!!
    的funding problem with SS and Medicare/Medicaid is going 至 hit later this year –当奥巴马医改计划最终在SCOTUS中立足之时,根据该裁定,有人将不得不证明我们为该国支付的医疗费用巨大。
    SS is just a Ponzi scheme 至 float entitlement 程式 – the promises can’自1998年以来,随着经济不景气,这种融资方式一直被铁匠铺吹走,因此永远都无法保留。
    If you can, get the 钱 OUT NOW before the Feds take what they want and give you back pennies on your own investments. Europe is going 至 implode and its precisely because of funding via 债务 没有资金 entitlements.
    也快来找我们。 --

  • 令我惊讶的是可再生能源市场的想法。当然,我们可以看到负实际利率是非常不景气的经济信号。很难看到房价上涨。如果经济复苏且利率上升,您认为要价在哪里?向上?仅当我们设计通货膨胀时,这会减少长期资金并提高名义利率。抱歉,借入的钱减少=购买力大大降低。旧版所有者被四堵墙和一个屋顶困住了,而不是一个不断增长的退休基金。

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