Snapping up 止赎 in 银湖: 的impact of 翻转 on the Southern California housing market.

This weekend I was reading through the print edition of Bloomberg’s Businessweek magazine.  的cover story is titled 的Great American Housing Rebound。这是一个有趣的作品,它深入研究了繁荣,萧条和现在的繁荣时期。 Arizona 真实 estate market。整篇文章都非常清楚,投资者的资金对当前的房地产市场产生了非常重大的影响。值得一读,仅强调低利率,投资者需求和很少的供应量如何导致价格迅速回升。我们在南加州尤其是利基市场看到了这一点。我看到房地产在诸如以下的潜在翻转中被抢购一空 银湖 在这里,投资者购买了一个地方,对其进行了修复,然后尝试转身并进行快速翻转。当这些房屋上市时,您可以很快发现它们。

制作中的翻转

这个家在本周末打进了MLS:

银湖之家1

2152 Clinton St,洛杉矶,CA 90026

卧室:3张床

浴室:1浴

独户家庭:1,107平方呎

地段:2,874平方尺

建造年份:1901

鉴于当前的标价,这套房子是一个潜在的翻转。在这里查看价格历史记录:

银湖

What is interesting is that this home appears 至 have some historical foreclosure past.  What you 真实ize is that buying is about timing but also paying the right price.  This home is listed at $400,000 and with 3 bedroom and 1,107 square feet in 银湖 我认为这套房子不会在市场上停留太长时间。似乎还完成了一些工作:

银湖2

90026邮政编码的中位数价格为620,000美元。上个月该地区出售了14套房屋。该邮政编码似乎在MLS中列出了42个属性,从而使电流供应在3个月内。在更稳定的市场中,供应量通常等于六个月或更长。但是,这种趋势不仅是加利福尼亚独有的:

2013年1月

在全国范围内,房屋供应下降到大约四个月。库存开始大幅下降始于2011年。此属性值得在接下来的几个月中进行跟踪。在$ 400,000我什至可以看到一些 华尔街对冲基金 吃这个地方作为租金。看看该地区另外三居室的租金:

出租

如果您是一个家庭,希望仅作为一个单独的家庭购买这个地方,那就祝您好运。您将面临一些激烈的竞争。有人告诉我,这个地方的售价将超过40万美元。它会告诉您什么时候可以在接近MLS的同一天发现简易投资物业。我知道一些读者准备在此区域购买商品,因此,如果您尝试对该物业进行出价,我会感到好奇。

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54个回答 至 “Snapping up 止赎 in 银湖: 的impact of 翻转 on the Southern California housing market.”

  • 市场上另一个有趣的方面’现在,我看到的是业主出售(FSBO)的回报。过去几年,大多数非不良销售都受到房价下跌的压制。– owners either underwater and unable 至 sell or above water but in no hurry 至 sell at a reduced price. Now it seems that prices have rebounded just enough 至 pull some organic sales out of the woodwork. No surprise then that FSBOs are some of the first 至 re-appear, as owners presumably now marginally able 至 afford a sale now try 至 maximize every last cent by avoiding 真实tor fees.

    • 这对我来说很有意义,因此希望FSBO会因此获得更多的吸引力。

      It’s high time that more sellers and buyers begin 至 cut 真实tors out of the equation.

  • 脚蹼怎么了?他们修好房屋并卖出更高的价格。这会影响周围的房产并提高其价格。在伯班克,发生了很多事情。上帝保佑脚蹼。如果价格足够高,我可以卖我的英语都铎王朝。

    • In general the 问题 with flippers is the 道德风险 that they introduce into the market by making a quick buck off of buyers whom are financing repairs and 升级 at a high markup. They are an implicit cog on the 钱 printing wheel. A financially prudent buyer would either have the 钱 saved up 至 put in the repairs and 升级 at a lower cost or live with the property as is until they’ve saved up enough.

      事实就是这样’可以利用财务决策不佳的人’这样做的理由。这种行为正是我们进入信贷繁荣萧条周期的根本原因。打个比方,鳍状肢是推毒者,买主是瘾君子。

      It’用现金或传统规模的首付款购买一翻盖是一回事,而在最大杠杆作用下购买一则则是另一回事。我的猜测是脚蹼不是’向现金市场进行营销。

      如果市场条件如此之多,那么情况就不一样了。“fixers”可用,但是我们’目前的发现是,脚蹼似乎是唯一能够拿到它们的人。提起自由市场将是一个稻草人,因为我们知道这不过是什么;宁可’这是一个受人为操纵的市场,为了有小额利润,有人在其中进行脚蹼交易。当然,制造商和临时工正在为方程式增添价值,但他们’重新获得金钱,这将进入系统,从而使我们所有人使用的货币逐渐贬值。

      • I’脚蹼上的中性(唐’t love them, don’t hate them).

        It’是一个自由市场,我不同意您的评论。我还没有看到任何支持您观点的统计数据。

        “如果市场条件如此之多,那么情况就不一样了。“fixers”可用,但是我们’re finding at present is that flippers seem 至 be the only ones able 至 get them. Bringing up the free market would be a straw man because we know this is anything but; rather it’s quite a manipulated market and flippers are in it for rentier profits.”

      • @pugtv

        在这样的博客中,由于没有收集数据而在幕后勾结的结果是,让您在评论中指出其中的唯一要点是多么方便。

        在您提供一些证明索赔不正确的统计数据之前,我’我将钱花在了DHB过去几个月提出的建议上。

        祝您分心。

      • 问题所在“moral hazard”您如何定义它?当您的领导者腐败并且树立一个不良榜样时,按照规则玩游戏是愚蠢的。“good”? I don’提倡每个人出去并变坏,因为这会导致混乱,但似乎他们正在把这只青蛙放在锅里煮沸。

      • Isn ’这就是资本主义应该如何运作的。如果投资者认为市场低估了资产的价格,则他们有/有权承受其投资的风险/回报。许多投资者以现金支付,不可能将任何错误判断转移给第三方(即纳税人)。
        对于那些以信用保证金购买房屋的购房者,脚蹼和投机者而言,情况完全不同。保证金购买者将他们的判断错误传递给第三方–导致私有化的利润和社会化的损失。

      • “事实就是这样’可以利用财务决策不佳的人’t justification 至 do so.”

        尊重地说,这听起来像保姆状态的思想。

        Ironically, your statement is the sort of 道德风险 that is anathema 至 the better workings of capitalism. Caveat emptor and all that…

      • @dfresh

        也许我没有’我的观点不够清楚。我不’支持保姆状态的情绪。频谱的两端都有参与者。取决于每个人对他们对我们所参与的系统的影响是否满意。

        我认为鳍状肢可以自由地做自己想做的事情,从那里买东西的傻瓜可以证明自己的角色是正确的。

        当操纵市场以偏向游戏过程以偏向特定结果而不是依赖于每个玩家的能力而操纵市场时,麻烦就来了。

        那不’不符合我对自由市场的定义。

    • 盖乌斯·格拉丘斯(Gaius Gracchus)

      但是话又说回来,许多脚蹼’不要轻率地修理财产并以超出其价值的价格出售。
      欢迎来到气泡#2.0。

    • Flippers do a lot of cosmetic work, but many times leave the expensive or 真实ly pita stuff for the new buyer. We lookd at eye candy homes with 2 yrs roof life left (inspector opinion), bad re-pipes, and other non-eye candy repairs left for the new buyer suckers. We bought a 真实 fixer and did it ourselves, and then moved our stuff in. We lived there and acted as the General Contractor.

      FSBO(我们在过大的McMansion上执行过)不是针对弱者。经纪人会让您度过难关,即使您向买方代理提供3%的佣金也是如此。 (您被困在其中。)我们之所以出售,是因为一个小经纪人有合适的客户,而且是个骗子。所有的特许经纪人都使用我们来出售赠品。我们使用了在线MLS服务来进入MLS。 NoLo Press对于Ca有很好的FSBO书籍。知道法律还是其他。

      • My house must be a 真实ly unusual case. I bought it as a FSBO 22 years ago with no broker. I don’甚至认为它在MLS中– I just saw the sign on the lawn and knocked. I got the house a couple of percent below comps and the sellers saved several percent. In retrospect I probably could have bargained harder and captured a greater fraction of the 真实tor savings, but it was my first house and my negotiating skills not yet honed. While I don’相信雷击两次,我仍然偶尔会开车穿过我感兴趣的社区,在其他未列出的物业上寻找草坪标志…

      • 非政治学家
        我刚刚阅读了您的回复和feedbak。 22年前的市场’t “as”工程和NAR& CAR weren’作为大说客。有益于您走明智之路。希望更多的买家有您的智慧。司法部的法律避风港’在遏制REIC的腐败,串通和仅犯罪行为方面做了大量工作。

    • 问题所在these people are the borderline illegal way in which they acquire the property for the flip. In a true market the house would go 至 the courthouse auction and people would bid for the house. But now the bank sells it 至 a friend of the 真实tor for peanuts since the bank is being constantly bailed out by Bernanke they don’t care what the loss is. 的friend of the 真实tor or bank gets 至 buy at below market price, pay a contractor 至 put the cheapest crap “upgrades”然后赚取可观的利润。这就是所谓的寻租,即滑点是根据他们所知道的人而不是实际增加的价值来获利。

  • 爸爸现在没有更长的爸爸

    随着形势的变化,很高兴看到DHB关于当前市场基本面的文章。

    法西斯主义–国家权力与公司权力的合并。投资银行,美联储,通用电气等。

    社会主义–私人利润,社会税收美元救助。

    的current market is a direct result of these two definitions and nothing more. 的ultimate question then, is “近期,中期和长期结果如何?”

    • 林恩·蔡斯(Lynn Chase)

      您应该把它写成Papanow!你懂什么’进行得很清楚。我可以’当证券化的租金因许多原因而失败时,我们看不到它的结局很可能破裂了。

      • 爸爸现在没有更长的爸爸

        I’我更担心这个“cradle 至 grave”今天流行的心态。这意味着很少有太多到很多,而很多却太少了。翻译–美国是奴隶租房国,他们的奥巴马医保津贴。

        人们会翻过来拿走吗?

      • 塔皮斯·沃兰特

        @爸爸我得到你’话虽如此,但出于对上帝的爱,请停止使用奥巴马医改歇斯底里。虽然不是’t a perfect system –实际上,系统与国家一样多–几乎所有发达国家都有一些政府运行的医疗保健配置。美国本身就是医疗保险的烂摊子。一世’我们曾在几个国家/地区生活,而这里的系统残暴,不公平且价格过高。

        所有的奥巴马医改都在努力–在一个敌对的环境中提出好的(好的,体面的?)想法– is try 至 change the fact that America pays the most for their healthcare of any other nation and has very very poor results 至 show for it. But like most other things in this country a 好 idea is never given an opportunity 至 be 真实ized because it gets screamed down as socialist. So it ends up being implemented half-assedly and then in the long run needs more and more 钱 至 fix the 问题. With more cries of socialism.

        But you are right. Man, this country has so many 问题s. Looking forward 至 when they aren’t mine anymore!

      • @ Tapas Volant。我是一名医生。我来自下层中产阶级,并进入大学和医学院学习,然后作为一名实习生,居民和同伴,继续最低工资达到5年。对于那些感兴趣的人来说,整个过程需要13年,因此,如果您直截了当,’在你真正拥有一个人之前会像我一样31岁“real”工作。在1999年,当我决定当一名19岁的医生时,我没有’报名参加政府经营的医疗保健。还有什么’即将发生的事情是,不再聪明又聪明的人不再是医生了,因为当其他所有人都告诉你自己价值多少,可以制造多少以及开出何种药物时,为什么会这样呢?如果Obummeridiot想让医疗保健社会化,让我赚1/2倍,那’s fine, but I’他们要努力工作一半,而获得医疗服务的机会也会直线下降,这正是Obummeridiot想要的。已经缺乏医生了’随着婴儿潮一代的老龄化,情况只会变得更糟。像您这样的人认为,政府经营医疗保健是一件好事,当您看到破裂性主动脉瘤的PA时,需要20年后与我联系。

  • 的big 钱 is creating that sweet spot just above 债务 slave and just doable rent slave.

  • 当参与者包括以下情况时,这不是一个真正的市场:

    购买者
    a)受到政府的补贴,低首付,低息贷款
    b)储户面临困境,他们对第五年的储蓄没有兴趣
    c)拥有来自政府的大量资金的投资者,该政府购买/担保了在3.25亿人口的国家中生产的几乎所有抵押贷款

    卖家
    a)被最指定为TBTF的金融机构获得了将近免费的资金用于存货
    b)有权益的卖方–唯一真正的市场参与者–许多人担心ZIRP泡沫会破灭

    什么可以’t go on, won’t。在这场闹剧中,只有大约20%的球员在使用自己的筹码(而纳税人将支持所有其他球员’损失,但收益很少。)

    • 的harsh fact is that buyer category c) buys in bulk(hundreds) from banks at steep discount of about 25% without retail buyers even seeing those properties listed. Call that free market.

  • 我们都知道上次是如何结束的 … Why do any of you think it will be any different this time? 的economy is worse and the FED has more than TRIPLED its balance sheet! This bust will end with the same peopled holding the bag as last time. Tax-payers, Sub-prime (now known as FHA) borrowers and wanna be specuvestors will get burned. Prices will probably end up at or below the 2010 low in both 真实 and adjusted dollars. Goldman Sachs will be 至 asting 至 their health in a high rise far above the carnage…

  • 我们把房屋变成了赌场游戏。那’是我们的领导能力。快钱。一切都很快。没有对我们未来需求的愿景。快速赚钱,然后出去。

    我们有领导力’照顾美国无花果—只是如何满足他们对更多金钱,更多地位,更多权力的渴望。

    如果不纠正,将导致内战。通货膨胀(增长)周期扩大了贫富差距—但通缩周期本应再次缩小这一差距。这是一个呼吸过程。但是本正在尽全力和几乎无限的资源来防止通缩的发生—通货紧缩,旨在使价格回落至普通的美洲国家,而无需奴役债务。

    的ruling class in America will be suprised at some point by the furious rage triggered by the human devastation of policies designed 至 inflate prices for ever.

    • Unfortunately, I think you may be right. Inflation policies always lead 至 trouble. 的Fed will argue that there’没有通货膨胀。他们从不计算重要的事情。

      We’重新达到突破点。

    • 我们不再喝那些酒了

      我同意,但是越来越多的下层阶级太肥胖,投掷石块,没有暴动的动机。沉迷于自满,投票支持以最小的个人努力和参与而提供最大利益的人;对纹身,名人文化更感兴趣,产生了另一个私生子。中产阶级恐惧,萎缩;试图抓住他们’我有。富裕受到美联储印刷厂,裙带关系和才华横溢的律师的保护。青年投票支持酷炫因素…I wouldn’t be surprised in my lifetime 至 see a sitting President who flips off reporters, smokes pot in the Oval Office, invites adult film stars 至 the White House; perhaps a 真实ity show for the First Family. Just my opinion.

  • 的tax deductions that are allowed 至 flip or rent a single family home should not
    停产。如果对所有者居住的房主进行相同的税收减免,他们将维修单身家庭的房屋。投资者可以进行多种单位投资。投资者不应与想住房屋的家庭和人竞争。导致单户住宅每年增长超过1%或2%毫无意义。如果房价上涨的幅度超过此金额,则意味着单一家庭住房市场中的购买者过多。多余的需求通过税法带入了单户住宅市场,应予以消除。独户房屋的价格必须由计划居住在这些房屋中的家庭确定。他们不必与大型公司或or窃者竞争。住房价格上涨得越高,他们的工资就必须上涨的越高,否则人们就会成为政府的依赖者。投资是失败的。我们被误导为损害我们自己的经济,因为他们获得了较低的税收奖励,从而获得了更多的信贷来支付较高的房价。我们正在制造下一次金融危机!

  • 的featured homes appear 至 be in Echo Park.

  • 量化宽松深渊

    也许经济状况没有我们想象的那么糟糕….
    20-24岁的所有房主中有34%是自由和明确的,美国的所有房主中有30%是自由和明晰的。而在洛杉矶,洛杉矶土地43%的房主没有抵押。
    http://www.latimes.com/business/money/la-fi-mo-free-and-clear-20130111,0,7656199.story

    • 恩斯特·布洛费尔德

      反对点:次级抵押贷款在2007年仅占市场份额的2%。到2008年10月,大约30%至40%的次级抵押贷款坏了,次级抵押贷款的内爆使一切陷入僵局。

    • 不开玩笑吗?怎么样’洛杉矶许多20-24岁的老房主有空吗?我知道该人口中的许多人,绝大多数’甚至没有人拥有房屋,而拥有房屋的人却远远没有那么自由和整洁。奇怪!

      • 量化宽松深渊

        @ BlaBla可能的原因,恕我直言,这是20至24岁的年轻人中的大多数‘daddy warbucks’钱。 IE的资金来自父母,他们利用低利率并将其部分遗产传给了孩子,在过去,我们也听说很多外国人来这里为大学生买房,而不是为他们的孩子买房。宿舍选项(您能说吗‘亚洲买家:)。我的一个朋友是洛杉矶的经纪人,看到有很多年轻人,单身或已婚父母或祖父母的钱购买房屋(全现金或20%的首付)。

      • 如果你’已经是洛杉矶20-24岁的房主,您’可能是非常富有的(自制的$$$)或有钱的父母。

        It’统计数据有点偏斜,因为’很多20至24岁的房主。它确实向您展示了洛杉矶的巨大财富差异。您的孩子刚好是尿布里的钱太多了,而夫妻两人的收入却几乎无法节省3.5%

      • FWIW, most of the potential buyers of our condo in Chicago were accompanied not only by their parents, but also at times they brought their entire extended families during 至 urs. I remarked 至 our 真实tor how bizarre we thought it was, but she said that it was the usual MO for her these days. Additionally, most of the buyers ranged between mid 至 late 20’s 至 mid 30’s.

  • I have 至 admit that this current run-up is 真实ly gotten up 至 speed in record time. I think as we head in 至 spring and then summer, we will get a 好 idea of how robust it 真实ly is…..稳健的是,零售购买者是否会为泡沫2.0保持上升,上升和上升的势头。

  • 有趣。但是上个季度,美国经济增长缓慢,而这是在增税和减税之前。我想知道这个季度会更糟吗?但随后,本•布恩斯(Bubbles ben)掌舵,他知道了。我放弃!!

  • 在我位于福尔松的地区,本周有几套新房屋上市。我认为价格过高。似乎市场上每一个新上市的产品的价格都比3个月前售出的同一家隔壁公司的价格高出5%或更高。

    无论如何,我查询了这四个房屋的税收记录。全部都在2012年被取消了赎回权。最近的一次是在六月。因此,它们已经被银行拥有超过7个月了,而现在刚要出售?

    银行操纵市场?泄漏’一次出来吗?

  • 的‘problem’人们觉得自己不这样做’不必履行抵押贷款合同…当Commiefornia通过无追索权贷款采取行动时,繁荣与萧条已成事实…一次一个房子。

    • 我认为贷款在CA是无追索权的,因为应该将其作为抵押贷款。过去,银行只负责向信誉良好的买家提供贷款,首付下降20%。如果信誉良好的买家遭受了极度的厄运,这为他们提供了赎回权所需的缓冲。它’s the banks’如果他们承担的风险大于应承担的风险,那就是自己的错,因此,我认为,银行应该承担损失。

  • 只要美联储将金融机构的利率保持在接近零的水平,银行就可以无限期地坐拥房地产,从而使许多不支付抵押贷款的人可以生活在免租金的状态,从而使银行能够控制供应,从而增加了需求。住房供应短缺,住房价格飞涨推动了其他地区投资兴趣的降低,加剧了房价的上涨。
    对于认为这是Bubble 2.0的每个人,请再考虑一遍。
    有什么不同吗?

    2.首次房地产泡沫破裂是银行挤兑注视 –有人说,俄罗斯,中国,乔治·索罗斯,利比亚以及其他一些大型金融机构或以上机构的组合,然后随着价格暴跌和华尔街大量投资于房屋价格暴跌而变得更糟。信心丧失了,投资者希望从代表多数房屋的股票中脱售,这对于持股人而言很容易清算。

    有什么变化?

    1. 的 fed has created zero interest rates so banks can now rest on a huge housing inventory and make 钱 from rising home values instead of processing loans and pushing the inventory on 华尔街.

    2.美联储正在购买美国国债,他们可以用来稳定未来银行的任何挤兑

    没有通过股市购买3套房产,因此无法进行隔夜清算

    3.低利率,投资购买者目前看到房屋购买的丰厚回报,这本身将使价格进一步上涨

    4.投资者这次也在寻找长期租赁投资。

    5.房屋翻转仍然是受欢迎的赚钱工具

    6.美联储一直在印钱并贬值美元,这增加了房屋价值

    7.福利继续上升– can you say “pet stamps”这将钱释放给收入较低的人,以集中精力用于租金和住房,这也得到了补贴

    结论:
    只要美联储将利率维持在至少四年以上的最低水平,或者当拉绳者认为完全崩溃将为他们带来更多的权力/金钱时,房价将继续上涨。

    • 同意,“或拉弦器确定完全塌陷将为其带来更多动力/金钱时”。这就是症结所在。和我们’所有人都在这里试图弄清楚什么时候会。

      • 萨迪
        如果发生了前所未有的全面崩溃,那么在混乱和权力and夺中,房屋价值将毫无意义。

  • 伊克斯…The Bellevue home is in a 真实ly awful area and next 至 a busy FWY. 我不会’如果是30万美元,那就买那个地方。除非他们在原地建造公寓,否则对于任何愿意购买更多本金的投资者来说,都是好运。

  • 常识:

    您对以下内容透明:“医疗保健将直线下降,这正是Obummeridiot想要的。”剩下的一半以及您所说的一半中的充满生气,使您质疑自己称呼自己为医生的真实性。您实际上听起来像是典型的评论种族主义者。您还会遇到许多关于其他国家/地区与美国与美国的生存能力的新闻报道。它’不是政府拿钱吗’保险公司将小马往前推。

  • 克林顿街上的房子确实是偷东西,但事实并非如此。’大多数买家都可以使用:这是一个HUD房子,只能通过HUD供老师,警察和消防员使用’s邻居好邻居计划。我的妻子是一位老师,我们把我们的名字打进了彩票,但不幸的是我们没有’t win and apparently there were a LOT of people in the lottery which was held this past Friday. I 真实ly wish we would have won it! Maybe there is something out there for us eventually…

  • 租金低的人

    同样来自彭博商业周刊:

    He’是美国最佳按揭销售员。他的女儿不是 ’t Buying It
    http://www.businessweek.com/news/2014-07-11/daughter-doesn-t-buy-dad-s-cheerleading-for-u-dot-s-dot-homeownership

    “这不仅是学生贷款的重担,不稳定的就业市场和紧缩的信贷—即使是那些可以购买的人也在犹豫。“

  • 迈克·加尔维兹

    It’如此的难过,看到这所房子的粉刷唉,并与荒谬的价格这个条件。 h…我的祖父母曾经拥有克林顿街2152号最顶层的房屋,如果有1950年的房屋,我也有照片’s and it was a 真实 beauty. Now it’一团糟的犯罪价格。

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