南加州将是美国第二大人口稠密的州,七月所有房屋销售的一半是不良房屋。四年中最糟糕的七月,每个县的价格均同比下降。

南加州的住房市场仍然陷入严重困境。  南加州 拥有超过2千2百万美国人,如果SoCal完全成为一个州,它将成为仅次于德克萨斯州的第二大州。换句话说,这是一个人满为患的地区。尽管7月的住房数据在周一公布,但显示出一个糟糕的市场。 美国联邦储备 人为地将抵押贷款利率降低到历史最低水平。 7月通常是房屋销售最热的月份之一,但鉴于每条金融意大利面条都投向了银行和房屋,这一数字并不理想。的 影子库存 由于银行试图控制市场,南加州仍然是史诗级的,但由于缺少一种主要成分,因此几乎无能为力。食谱失败了,因为家庭收入不值一提!您为什么认为大部分需求和销售都发生在低价房屋上?您仍然在南加州寻找装箱商,寻找邮政编码和区号引以为豪,但他们的收入是为啤酒预算而建的,但口味却在寻找葡萄酒。仅在几年前,酒保就已经服役了 选件ARM 无需检查ID。这已不再是这种情况。让我们看一下该地区的数据。

南加州是四年来表现最差的七月

2011年7月房地产销售价格

在房价中位数下降的情况下,南加州的每个县现在每年都为负数。更令人不安的是,每个县的销售也逐年下降。部分原因与银行ing积 影子库存 并没有释放市场需求。现在的市场要求价格低廉的房屋,以减少家庭收入。当然,美联储的任务是保持这种风趣尽可能长的时间,并假装银行以某种方式偿还了600万套住房,并在银行中徘徊。 影子库存。到目前为止,这一直是我们“解决方案”的问题。整个焦点一直放在房地产泡沫和银行业务上,而焦点应该放在工作和家庭收入上。我们甚至不要假装过去十年是某种经济奇迹,而不是醉酒的信贷支出狂欢。为了弥补收入损失,异国情调的融资人喜欢 选件ARM和Alt-A 产品的设计旨在让人们超越自己的能力。现在,每周我会看到人们乘坐租借的宝马或美洲虎四处行驶,以回收大量的铝和塑料袋。我并不是说人们在为环境做贡献(如果他们关心环境,他们会选择另一辆车,但我离题),但他们正在寻找更多的收入来源。

南加州一半的销售额令人沮丧

There is nothing 正常 about the current 南加州 housing market.  Look at the makeup of current sales:

售楼化妆品

这是不正常的市场!您有近50%的房屋销售来自不良类别。超过32%的销售额是止赎房屋的转售(又名便宜的房屋),而超过17%的是空头交易(又名便宜的房屋)。然后,您有超过23%的销售额来自缺席购买者(又名潜在投资者),而这些人并没有购买您的大量 泡沫城市的泡沫性质 。许多缺席买家来自所有现金,他们为购买而支付的中位数价格为212,000美元。最后,你有 FHA保险贷款 主导融资游戏。上个月购买的所有房屋中,有31%由FHA保险贷款供资,这仅需要最低3.5%的首付,这就是绝大多数(或他们所能承受的)首付的基础。这里的大钱在哪里?并没有任何庞大的资金来源,这就是为什么银行希望(祈祷)某种程度上通货膨胀率开始上升,以便他们可以减轻巨人的负担。 影子库存.  Many of these are in areas 喜欢 卡尔弗城, 帕萨迪纳, 塞里托斯, 圣莫妮卡,以及您可能与房地产市场崩溃无关的其他领域。在这一点上,人们仍然是幻想。

什么 is the problem?  The current policy is actually keeping home prices inflated and that is why the backlog is so massive.  The banks have an enormous amount of 影子库存 我们正在完成这场危机的第四年。所有这些援助都完成了什么?他们所做的唯一一件事就是阻止关联银行破产,损害了整个国家的利益。除了为自己的利益人为地改变市场之外,银行还提供什么服务?这不是华尔街许多投资银行所鄙视的某种命令控制经济吗?如果市场要求更低的价格,那就这样吧。这完全有道理。为什么即使在这种情况下,人们也应该被迫偿还债务 FHA保险贷款 只是为了保持银行资产负债表的“健康”,以便他们可以向失败了该国的系统提供巨额奖金?我们确实生活在一个奇怪的世界中。与政客或金融业的言论不同,让我们通过一些数字来强调这一点:

SoCal MLS非不良库存总数:121,356

SoCal苦恼库存总数:

待售的SoCal不良库存总量:36,488

这就是这里的问题。首先,问题库存的数量几乎与自然库存管道的数量相同。销售数据表明,人们选择使用不良房屋,因为这些 通常以较低的价格出售。然而,看看让公众关注的苦恼库存的数量。在SoCal中有114,343个遇险属性(这是从我们可以收集到的,具有NODS的位置中得出的,还有很多根本不属于这里的信息),只有36,488个存在于MLS中。换句话说,在止赎过程中,公众只看到大约30%的房屋。还有另一个苦恼的库存池,人们已经停止付款,但是还没有开始取消抵押品赎回权的过程(这个池也相当大)。

我们有两种方法,一种是 服用类似于日本。银行只愿意将这件事拖拖多年。为什么?他们一直在领薪水!但这对经济来说是可怕的,因为资源正被转移到这里的一个坑洞中。那么,如果房价下跌了,如果这是所有家庭可以合理承受的价格,该怎么办?在房价暴跌的地区,销售势头强劲。快速达到正常水平并快速清算库存很重要,这样我们就可以着手处理更大的任务,即固定整体经济并使美国人重返工作岗位。然而,华尔街痴迷的政客们过多地将注意力集中在住房上。具有讽刺意味的是,这些政策使价格不断上涨,即使浪费了数万亿美元,SoCal的房屋价格也已回到2002年的水平!那么,除了让失败的机构浮动并让更多的银行能够自己负担纳税人的费用外,真正解决了什么呢?可怕的金融政策和不良政治现在似乎主导了经济。 SoCal住房市场并非正常。您会知道,在不受不良影响的销售占主导地位的情况下,这是一个正常的市场 FHA保险贷款 是融资的一小部分。

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47个回复 至 “南加州将是美国第二大人口稠密的州,七月所有房屋销售的一半是不良房屋。四年中最糟糕的七月,每个县的价格均同比下降。”

  • 是的,成员银行,美联储成员能够生存的唯一方法是一次将不良债务逐出一点。不必在市场上标出房屋价格,这使他们在2009年免于死亡。它们统治着我们的国家。因此,希望这种情况能够持续数年。

    • 悲伤但真实。恢复Mark To Market,这会让我们陷入困境的白痴会承受更多的痛苦,但是我们’d在可预见的将来重新获得一个真正有效的市场。与此相反。

  • 杰森·埃默里(Jason Emery)

    我不’不知道是否有精确的定义‘shadow inventory’。但是,正如在房地产泡沫博客中所使用的那样,它看起来像是‘止赎管道中那些避风港的房屋’尚未向MLS制作’, or similar.

    除了那巨大的住房库存之外,我怀疑还有同样大小的住房库存也潜伏在阴影中。如果房价仅上涨百分之几,使他们甚至甚至损失很小的钱就能脱身,所有愿意出售的人呢?或者是那些想搬到另一个城市,却害怕几个月之久房屋市场萎靡不振的人们。想要缩减规模但不愿意退休的退休人士’不想将其主要资产出售给价格疲软的人。

    当房价竞标并开始上涨时,这些人将在未来几年内抛售并杀死所有房价上涨,我’m guessing.

    • 或者是那些想离开国家并以合理的价格购买一栋非常漂亮的房子但不愿意的人’敢于这样做,因为他们可能无法在其他地方获得健康保险。

    • 越来越多的房屋被房客拒租。通知后60天,向所有租户付款…此外,银行必须在取消抵押品赎回权之前兑现任何租赁,因此必须履行一年甚至更长的租赁。这使得房屋成为贷方眼中的投资财产,在市场上不会像SFR那样多。

  • 由于美联储政府和银行一起躺在床上’我不确定这个问题是否会以理智的方式解决。

  • 洛杉矶市长呼吁提高$ 8B物业税

    http://www.bloomberg.com/news/2011-08-16/l-a-mayor-calls-for-8b-property-tax-hike.html

    加州最大城市洛杉矶市市长安东尼奥·比利亚雷格萨(Antonio Villaraigosa)呼吁彻底改变13号提案,该提案是美国反税运动的核心。

    (更多链接)

  • ?洛杉矶不是’在租金比购买便宜的城市名单上?

    看到:

    低房价意味着它’在许多城市比租房便宜买房
    http://www.huffingtonpost.com/2011/08/16/home-prices_n_928767.html
    随着全国房地产市场不景气的加剧,许多城市的房价已跨越了一个令人担忧的里程碑。

    It’比在全国74%的土地上租房便宜,买房要便宜’s largest 50 cities, according 至 the real estate site 特鲁里亚 —证实全国住房价格低迷的流行病的调查结果仍在全面展开。

    特鲁里亚’的研究比较了美国两居室公寓,公寓和联排别墅的标价中位数和租金中位数’在全球50个最大的城市中,在数十个市场中,尤其是在迈阿密和拉斯维加斯以及新墨西哥州的梅萨和德克萨斯州的阿灵顿,租金比买房要贵。

    (更多链接)

    • 詹姆斯/ LAEF2

      请记住,从历史上看,租房比买房更重要。购买有很多弊端,以至于往往要把它留给那些想参与房东投资的人。

    • It’购房要比租房便宜,因为购房者知道在可预见的将来房价会下跌,并且他们在计算房屋的远期折旧成本,而如果您租房,则没有远期折旧费用。此外,出售房屋将使您付出6%(com)+2(关闭)的费用。如果房子不在’t appreciating you’重新锁定为8%的退出费,至少当利率最终上升时,完整的文档贷款环境将通过债务比率限制来压低价格。

      媒体试图向每个人广播时,将价格倒退,人们正在加价购买。如果利率上升到7%,它将贬低房屋价值。这些故事没有考虑任何这些。

      我们生活在奥威尔时代。说话和东西…

  • 约翰CPA法学博士

    银行对政客的影响很大,因此我们将像日本一样,在未来许多年中像往常一样继续前进。没有人敢于与华尔街和银行抗衡。奥巴马证明了这一点。农奴只需要接受我们的生活,并继续为大资本服务。是时候和我的BFF杰克·丹尼尔斯(Jack 丹尼尔s)和吉姆·比姆(Jim Beam)一起吃晚饭了。

    • 我们不再喝那些酒了

      “没有人敢于与华尔街和银行抗衡。”

      这个家伙似乎有些勇气。这里’罗恩·保罗(Ron Paul)担任伯南克(Bernanke)…

      http://www.youtube.com/watch?v=-Ey07aRKc8o

      保罗有我的投票权。

      • 罗恩·保罗(Ron Paul)在2008年投票…太糟糕了,我不得不写下他的名字。

      • 约翰CPA法学博士

        是的,罗恩·保罗(Ron Paul)有勇气反对在布什领导下的他的政党反对战争。他还是法案的共同提案国,以审计美联储。机会主义者里克·佩里(Rick Perry)看到了国会议员保罗的状况’消息正在播放(仅在爱荷华州并列第一)并接了保罗’针对美联储的消息(以佩里的风格),试图将罗恩·保罗的选民偷走。不起作用。罗恩·保罗(Ron Paul)的选民不是像佩里(Perry)这样的人,他是Aggie并且获得了牛(畜牧业)学位。我不’不想让阿吉统治我。

      • 杰森·埃默里(Jason Emery)

        I’抱歉,Rhiannon,但是关于Ron Paul是‘scary’, just doesn’t pass the smell test. The only Republican, and one of only a few in the entire Congress, that has been consistently anti-war and against a blank check for the Pentagon, is a horrible, 害怕 fascist? That is absurd on its face.

        我不同意保罗’对公民权利的放任态度,但这并没有’不能使他成为法西斯主义者。与我纠正歧视和其他错误相比,他对自由市场更有信心。也许在互联网时代,组织抵制歧视性雇主比过去容易得多?谁知道。

        为了使这个话题成为话题,您的《赫芬顿邮报》朋友们这么做的原因’就像保罗一样,他想废除美联储。您知道,过去几十年来一直是连续泡沫资产泡沫的美联储(包括房地产泡沫)。

  • 与政府主题无关的是银行,而不是人民,如果银行可能亏钱,政府会支持它,而对于紧缩和合理的做法最终会迫使银行这样做,那就是:政府“chickens out”。报纸说,政府今天决定购买鸡肉,以支持鸡肉价格持续上涨,并防止价格下跌(价格下跌当然会鼓励消费者开始消费更多的鸡肉,从而清理市场)。它说,这是用数千万的税收来支付的,以支持养鸡者(请参阅:他们的银行过度努力(最近在《华尔街日报》上发表文章),依靠它来建立太多全新的扩张养鸡场。这意味着政府a)抬高鸡肉价格给消费者b)支持过度杠杆化的投机者,尤其是薄弱的种植者/银行,以及c)他们将购买的鸡肉的账单发送给纳税人,他们现在想要让同样的消费者被迫花更多的钱鸡肉!!!您是否认为短期内高昂的鸡肉价格自然导致这种价格上涨,会导致消费者购买更多的鸡肉,还是只会使情况变得更糟?还有什么要说的:政府然后将鸡肉交给低收入的消费者,依此类推,因此无论如何都要确定鸡肉需求曲线的一部分。这总是一样的故事吗?顺便说一句,支持鸡肉价格始终可以帮助银行向其他过度杠杆化的肉类生产商(牛肉和猪肉)提供贷款。您在某种程度上被这个冒犯了吗?

  • 这是一个投资者市场!星期一在房地产上收听NPR。他们有一个来自Bankrate的人和一个Realetard(从来没有更好的时间来购买演讲)。一位来电者说,他一直在被所有现金投资者的出价所击败。他们将一直沿着这个漫长的死亡螺旋下降。甚至Realetard也承认,所有现金投资者都将中标。在伯班克见过。房屋移交了几个月。他们太无耻了’甚至不在乎化妆品。购买并翻转。无论如何
    它只是

    • (对不起)平原很烂….

    • 我听到了非常NPR的广播节目。

      有没有人统计这些现金投资者的真实身份?

      什么 really bothers me is that I think a “normal”个人现金投资者要聪明得多,’进行这些购买。

      是投资者的房地产投资信托’s? FCB’s?..是否有一些TARP资金仅泄漏到现金中
      市场是保持R / E价格人为提高的又一个偷偷摸摸的方法?

      • 现金不能仅仅因为是现金就赢了。如果您的融资要约超过现金要约,则您很有可能获得此要约,因为现金并不总是…..CASH最后。当投资者改变主意或拥有三套房子并选择放弃另一套房子时,许多人便脱离了托管。银行知道这一点,但对于需要修复的房屋,有时它是唯一的买家。
        确实有一些个人和成群的投资者购买并持有并期待更高的租金。在大多数情况下,他们将在某个时候获得融资。状况最好的是发给通常被FHA购买的所有者的SFR的最高美元。此后的任何事情都是有风险的,需要现金,并且要定价以适应这种情况。

    • 伯班克(Burbank)是一个很棒的社区,附近有很多薪水高的就业机会。它’除非您有很多钱可以在那儿买房子,否则很难进门。而且大多数房屋很小。

  • 市场最终将赢得银行家,schiesters,骗子,政客和房地产行业的青睐。它拖出更大的时间越长,价格下降的幅度就越大。那些想要购买和转手的人将因失去一把落刀而陷入止赎。只要租金比购买便宜,就省下多余的钱或将其投资到其他地方。对于大多数人来说,现在购买房地产是一个失败的主张。

    http://www.santamonicameltdownthe90402.blogspot.com

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 伟大的文章医生!在圣克拉丽塔河谷,MLS状态中80%的房屋显示为“Back offers only”我喜欢我要租房的区域,并希望很快能购买房屋,但是该区域所有房屋都拥有Mello-Roos。这些房屋在2006年售出了近一半的磨房,但现在的价格已经高到200’s 至 mid 300’s,它们的范围从1900 SF到超过3000 SF,我一直在想,如果我买该死,如果我不买该死’!这个房屋市场真是令人困惑!

  • 三年前,正值经济衰退前/萧条开始之时,我在家里的所有现金都被偷了。我家闲置了400天。从那时起,我’我一直注视着这条街上的另一个家。它’是一家美国银行的住房,并确保它们已通过几位房地产经纪人进行回收,以兜售价格过高的房屋。 1000天以上,空着。什么’是问题吗?银行家仍然希望获得2007年(泡沫)价格。

  • It’现在我很清楚’联邦政府除了银行要告诉他们的事情外,什么也不会做。随着银行慢慢泄漏不良资产并使价格保持在最高水平,这种混乱很容易再拖延5-10年。除非你’重新赢得您的全现金买家或关联(腐败)房地产经纪人’找到一件好却便宜的不良财产真是太幸运了。还有很多这些婴儿潮一代’我一直在等待缩小尺寸,只是决定留在自己的大房子里。一世’我会继续无限期租房,并小心地将我的积蓄投资到其他地方,而不是全都花在低利率上“it’是购买的好时机” propaganda.

  • 那美妙的图形–the rainbow Sierra–理性的人应该做出购买房屋的明智决定。

    可悲的是,对于每个可以’看不到图形的含义,有两个人仍然可以做出错误的决定。

    我相信你们中的许多人都知道丹·阿里利(Dan Ariely)的作品。

    http://www.ted.com/talks/dan_ariely_asks_are_we_in_control_of_our_own_decisions.html

    I’我不相信认知和知觉错觉是大脑活动的异构领域。但是,仍然’s 价值 considering how it is that some people do, and others don’t,增强说能力,“What’两个表的长度?一世’我不确定。让我测量一下。”(请参阅上面的视频。)

    在我看来,这是DHB在过去五年中一直试图教授的所有内容。它没有’为了帮助您在“最后的晚餐”画像中,您和我站在桌子的​​空白处,所有银行家,投机者,RealTorz和各式各样的骗局都排在了抵押贷款救主的身旁。

  • 我有一个朋友,他每月要付3700美元的租金。在布伦特伍德(圣莫尼卡旁边)的家中。租金一直在上涨,他只是被告知涨至4500美元/月。另一个朋友为她在帕萨迪纳的房屋支付了3600美元的租金,并担心无限制的租金上涨可能会在任何一天出现。自雇且不符合资格(W2)的人,或者失去或战略性地拖欠高端房屋的人必须租房。如果那些生活在高端违约中的人被取消赎回权,即使他们的赎回房屋的价格下跌,他们也将寻求租房,租金也会随之上涨。…。在信贷紧缩的情况下推动更多止赎… (W2’s合格,而1099则有大量扣除,可能不会…。扩大买家群)。我不是在这里捍卫或攻击任何职位…只是试图保持讨论的相关性。

    • 嗨,简哇,您的朋友所付的租金有些高。他们必须每月仅靠屋顶赚取大量资金+/- 4,000美元(每年4.8万美元)…

      • 丹尼尔,对于洛杉矶的好地区,尤其是西区,这些价格并不高。即使是市中心阁楼的租金,通常每月也要4k左右。我想在Studio City租的公寓每月要租4,500平方英尺,约合1800平方英尺。
        人们想住在这里,很多人都赚了大钱。
        如果我可以在洛杉矶的大部分地区购买投资物业,那我会心动的。这个城市不会很快消失。

      • 这是典型的。这些租房者可能每年至少赚200K。我们在马里布(Malibu)房屋有房客,每月租金5900。令人惊叹。但是最糟糕的是,市场价值仍然是’有道理。据说(尽管我很难相信)我们的房子在“worth” 1,7 million.” But 我不’我不知道谁会愚蠢到花170万买一个月租5900的房子。这是4%的回报率,不考虑任何种类的任何费用,并且没有空缺。 。 。曾经。 Mailbu是一个陌生的地方。

  • 有人可以告诉我吗???

    在DHB发布的第一张图表中,似乎San Bernardino的季节性价格波动在100K或更大。如果这是真的,我认为这会孕育一个庞大的翻转社区。这是真的?我是否正确阅读图表?

    • 由于租金与购买价格的比率,圣贝纳迪诺已成为购买和持有现金流投资者的目标,尽管我听说根据位置的不同,租户的素质可能会很棘手。由于价格下跌的百分比从理论上讲降低了进一步的下行风险,因此投资者也一直瞄准该区域。但是由于我提到的比率,买入和持有焦点在此领域变得比翻转更为流行。我不在CA的SFR中投资,所以我不’不了解其他地区。我希望这有帮助。

      祝大家好运
      投资者J
      http://www.meetup.com/FIBICashFlowInvestors/
      http://www.meetup.com/investing-363/

    • 我认为我了解该区域的跌幅问题,但图表似乎表明,永久性地在12月购买和7月出售是有意义的。它’好像该地区7月份的每笔交易都必须愚蠢。此外,由于这种情况,翻转环境似乎无处不在。

      也许这一地区的市场需求可能会出现大幅波动。您对该区域的现金流量建议似乎表明该图表不是’t quite as “swingy”或如建议的那样易挥发。

      I’d很好奇看到泡沫在2000年开始上升之前的任何数据。

  • 约翰CPA法学博士

    奥巴马“承认,至少要花费一年的时间,房价和销售量才能开始增长,这是经济改善的关键标志”。这是总统传来的好消息。我想知道他从哪里得到这些信息?
    他的房屋评论是对房地产公司老板的烧烤反应的回应,该公司老板说她已经在春末开始出现转机,但她的电话在上个月后停止响起’s “debt ceiling fiasco,”当政府可能出现违约时。

    奥巴马said”我们可能需要今年和明年才能看到房地产市场再次缓慢升值,”他补充说,没有为预测提供备份。

    • 我个人喜欢奥巴马,但类似的评论告诉我,他有太多高跟的银行家和华而不实的人在耳边窃窃私语,听不到中产阶级的呼声。他是否与我们中那些给予他工作以寻找我们的人完全失去联系。我猜’一如既往的政治。为中产阶级说话,为富人行事。

      • 你怎么‘like’有人反复说谎,不敢言语?他不值得信任。没有联邦政治家,或者他们不会’不能走那么远。是的,这意味着巴赫曼,佩里,罗姆尼等。

        除保罗·赖安(Paul Ryan)之外,我将作证,除非另有说明,主要是因为他似乎很难使自己的理想适合相对平稳的辩论。一世’我不是说他不是骗子,只是我没有证据。

      • 金融业游说利益主要为奥巴马提供资金’的2008年竞选活动’难怪华尔街已经从联邦政府和美联储那里获得了数千亿的直接支持。奥巴马擅长发表言论,但除其他政策外,这项政策与其他所有政策都没有什么不同,这是他希望在那里获得2012年竞选活动的营销手段的地方。

  • 在La Cienega / Pico / LaBrea / Venice边界的区域中,是否有任何较小的房屋降到40万盏?我看到一些卖空的避风港’t到处走动-不知道是否’本身就是过程本身,或者没人会想要它们。我只想在一个安全的地方并且是工作的中心地带的适度房子(我是自由职业者)。
    而且,我担心投资者会抢购物业以高价出售它们。这个突出: http://www.redfin.com/CA/Los-Angeles/1636-Ellsmere-Ave-90019/home/6904445.

    我在La Cienega / Adams / MLK和Vermont边界地区看到一些价格合理的手工艺人房屋。但是《洛杉矶时报》关于该地区的犯罪地图让我有些害怕。我不知道为什么在洛杉矶的房地产泡沫/繁荣时期,这个地区并没有得到改善,因为人们的价格超出了10高速公路的价格。为什么在附近有南加州大学’吸引校友购买或投资并改善面积…

    只是一些想法。继续在此博客上做好工作…

  • 我今天刚刚看到,戴维·斯托克曼(David Stockman)预测,由于刺激性货币停滞,以及IIRC,较低税率的结束,2013年将出现巨大的衰退。如果是这样,2013年可能是购买时机。

  • 如果到了那时我们都有工作,那么2013年是购买的时候!

  • I’ve非常感兴趣地关注了您的博客,并以出租人的身份旁观。一世’我现在在希望你的情况下’ll address–I know it isn’t unique 至 me. I’m的位置使我充满动力–几乎视情况而定–to buy now (I’我会保留所有细节,但是这样做有专业,情感和经济上的激励。)’在寻找帕萨迪纳/阿尔塔代纳地区,可能是鹰岩/高地公园(价格可能在45万美元左右),并希望在该地区居住10年或更长时间。对于即使面对潜在的进一步疲软也要冒险尝试的那些人,您如何建议我们最好地解决这种情况?

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