的double-edged sword of low interest rates – In the last five years the drop in interest rates has made a $500,000 mortgage carry monthly costs of a $350,000 mortgage back in 2007.

I recall talking with someone about purchasing a home near the peak of the bubble.  的funny thing about bubbles is that like a game of musical chairs, you rarely believe you will be the last one standing with no chair.  Professionals in the 房屋行业 understand how important emotions are in purchasing a property.  This person eventually bought even after having a solid and thorough analysis of the 市场 at what would be close 至 a peak.  Underlying it all was this sense of urgency 至 purchase because of a fear of missing out on lost appreciation.  This year I’ve noticed this same 心理学 playing out in Southern California.  Even in say 2006 when prices were looking frothy, if you bought you had a window in 2007 至 exit with a nutty price.  Today appreciation is going 至 be capped for a few reasons and we are entering another 未知水域.

继续购买,但不要称其为投资

正如罗伯特·希勒(Robert Shiller)在研究室中仔细强调的那样,住房通常跟踪总体通胀率。这不算是一项出色的投资,但如果您仅打算将其用作居住地,那该怎么办。甚至在2006年,我就已经让人们尝试合理化他们的购买,他们最终会问:“我应该购买吗?”购买房屋是一个非常个人的决定,并且可能是您有史以来最大的购买。但是,如果您不打算成为房东,则不应将主要房屋视为某种投资。当今市场正在发挥一些新的有趣因素。

首先,这些低利率是一个反常现象,即使我们只回溯五年,跌幅也令人震惊:

30年抵押利率

的typical 30-year fixed rate mortgage has fallen into the 3.6 percent range.  Compare that 至 6.7 percent only five years ago.  How big of a difference does this make?  Take a look at a scenario for a $500,000 mortgage:

各种皮蒂

的difference is a payment of $3,700 and $2,700.  That is a massive difference.  To put this into a more direct perspective, a $500,000 mortgage at 3.68 percent would have a similar PI as a $350,000 mortgage at 6.7 percent.  These low rates in other words have pushed purchasing power so high, that the increase in a place like Southern California has caused leverage 至 jump by $150,000.  That is enormous.  This is nearly the median price of a 美国家.

然而,更重要的是,这种低利率环境是经济疲软和家庭收入下降造成的。这实际上是更大的经济故事。如果家庭总收入增加并且经济实际上变得更加健康,那将是一回事。但是事实并非如此。今年11月,在加利福尼亚州,我们有许多年的主要预算赤字,并进行了大规模的税收投票。就业不足率接近20%,因此这些项目将给房价上涨带来压力。

然而,升值的最大上限是低利率。如上所述,按50万美元的抵押贷款计算,3.6%的抵押贷款利率带来了150,000美元的潜在收益。由于许多人倾向于指出租赁等价物,您是否愿意多付15万美元的票面价值,以便拥有一个可出租的可比位置?其实很好。但是许多人应该意识到,如果出现类似情况,他们将被锁定十年以上 日本出战.  I believe a Japan like scenario is the best case given our current economic situation.  Look at Europe 至 see what happens when interest rates suddenly spike.  At this juncture, the current housing 市场 wouldn’t even handle the rates last seen five years ago.

在全国范围内都可以找到一个底部,但我们所谈论的房屋中位价为18万美元。因此,对于那些购买了18万美元房屋并下跌10%的人,计算一下数字:

$ 162,000抵押贷款

@ 6.7%的PI = $ 1,045

@ 3.6%的PI = $ 736

这对于您典型的美国家庭每年收入50,000美元来说是一个巨大的提振,因此全国范围的价格上涨并不奇怪。从本质上讲,房屋付款的PI部分已下降了30%,而实际面值自峰值以来下降了30%以上。

我注意到今年南加州的竞标战争再次爆发。银行泄漏 影子库存 have created an artificially low supply of inventory in which low interest rates have created a boost in leverage.  Let us examine what is going on in the 市场 right now by looking at three 待定 sales in Pasadena in various price categories:

待定 1

待售商品编号1

1433 El Sereno Ave Pasadena,CA 91103

3卧室,1浴室,1局部浴室,1,034平方英尺,独户 

清单价格:$ 230,000

2006年以435,000美元的价格售出。

待定 2

待售商品编号2

550 East Elizabeth Street Pasadena,CA 91104

3卧室,2浴室,1,643平方英尺,独户  

定价:435,000美元

2006年以803,000美元的价格售出。

待定 3

待售商品编号3

1646 Sierra Madre Villa Pasadena,CA 91107

3卧室,2浴室,1局部浴室,2,951平方英尺,独户 

清单价格:$ 999,000

2005年以1,190,000美元的价格售出。

好交易吗?

当您进行分析时,请不要忘记机会成本。如果您放下200,000美元作为首付,这笔钱可以投资到其他地方。大概,如果您要购买一百万美元的房屋,您将对机会成本有所了解。应当清楚的是,低利率可能会阻碍任何可持续的升值,而实际上家庭收入实际上并未增加(这将是非常积极的)。而且,任何投资者都不会将二号或三号住房视为同等租赁权。为什么?首先,您有空缺,即使过渡到租房者空缺一个月,他们也会吃掉5,000至6,000美元的搬家费用。此外,加利福尼亚州不是房东友好州。假设您有一个租户,因为他们停止付款,因此需要将其踢出去。您仍然必须支付账单。我们还有很多其他可以讨论的项目,房地产投资者对此非常了解。您不将主要住所视为投资。

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83个回复 至 “低利率的双刃剑–在过去的五年中,利率下降使500,000美元的抵押持有成本在2007年达到每月350,000美元的抵押。”

  • 我听说,一旦对诽谤丑闻的全面调查完成,抵押贷款利率将被迫提高到应有的水平。如果这是真的,那么我预计房屋价格将急剧下降,因为大多数人几乎负担不起每月的抵押贷款。

    • 发现…it is hard 至 argue that the banks have their footmon the throat of the housing 市场. For years the national association of 房地产经纪人 lobby group has kept the banks out of real estate, they couldn’不能获得批准买卖真实的埃德加并同时提供贷款…但是现在看看这些banktas做了什么!

      They can move the 市场 with inventory control, and interest rate control. This is bad news for an industry that was truly one of our legs in a four legged stool along with construction, services, and manufacturing. Hard 至 argue real estate was truly a free 市场…现在由银行控制,而我们的me脚的政府法规则由多尔的立法者制定。至少可以说真是令人恶心!

    • 如果为真,美联储只需用一点点Libor来将“操作扭曲”更改为“操作扭曲”即可!

    • 我从Obvious船长那里得知,一旦完成了全面的调查,则不会有任何实质性的改变。绞刑架上将悬挂一些下垫物,但总的来说,不会发现负责人犯罪。

      买谣传卖新闻。

      • 在我看来,这似乎是银行家在做政府基本上可以做的事情。所以你可以说’特别邪恶,因为它’银行家(我不喜欢他们),但实际上似乎每个人都想要这项政策:极度操纵的利率,以及谁在乎是持有现金还是持有固定收益的人把它当作短裤。

  • 的“other edge”利率之剑是您的房主’的保险费。哈斯恩’有人注意到这些东西正在穿过众所周知的屋顶吗?当人们认为保险公司现在对固定收益证券(国库券/票据/债券)几乎没有任何兴趣时,这并不奇怪。因此,(惊喜!,惊喜!)他们通过以两位数的年费率提高保费来弥补差额。

  • I must say that I seem 至 come from a different perspective than the majority of people who post comments on this blog. I am a finance guy that is interested in the economics of the housing bubble. I do not read this blog or the many books on this 至 pic 至 find out if it is a good time 至 buy. I look at the housing 市场 minus the emotional foggy lenses.

    我对包含诸如“中位数无意义”之类的陈述的评论感到惊讶。真?因此,这些评论者在说的是,我们应该忽略已有的数据,而将重点放在营销口号上。 “那里有很多钱”或“有钱的中国投资者买了所有房子”等等,等等。我什至听说“供应和需求与这个市场无关”。你一定是在跟我开玩笑。似乎确实有一种抛弃数学并专注于情感的愿望。短期内可能会奏效,但从长远来看,仅基于情绪的决定通常不会取得成功。一个很好的例子是,我在傻小丑谷工作,与我一起工作的大多数人一次都是千万富翁。现在他们担心他们在午餐上花费多少。

    我欢迎所有想要判处30年的贫穷和不动产徒刑的大傻瓜。愚蠢的赚钱的新资金也不是新鲜事。我记得有钱的日本人购买了美国的各种“投资”,我们认为它们正在占领世界。怎么解决的?有钱的中国人只是我八十年代看过的日本有钱老电影的翻拍。我已经知道结局了。傻瓜和他的钱很快就要分手了……

    • In a controlled 市场 the median is meaningless. 的banks simply hold onto the lower cost housing thus the median rises. This gives the effect that prices are rising when they are not.

      • 中位数销售和中位数之间存在差异。现实情况是两者都是制造的,但是您打算用什么来评估“market”? 的real problem is that everyone is explaining away the numbers for one reason or the other. At the end of the day, there is almost always a 两次浸 in a collapsing 市场. 请看2000年至2002年的纳斯达克图表或1929年至1935年的道琼斯指数。 I will take the numbers at face value and argue that this is a normal collapsing 市场. 的attempt 至 control the collapse is only slowing the process in some areas.

    • ”请看2000年至2002年的纳斯达克图表或1929年至1935年的道琼斯指数。”好点什么?一世’ve spent time studying bear 市场s, and the run up preceding them. 的run up in housing was unprecedented and with all the speculation and 舞弊 involved, it’我们很可能会进行类似的1935年修正。“Extend and Pretend!”

    • 我认为您的惊奇门槛过低。

      It’只是一个简单的原始观察,即方程式的供给侧正在被持有房屋票据的银行积极地操纵—特别是那些有第二留置权的人。这使供给/需求曲线倾斜,并防止了诸如有机价格发现之类的事情。

      • 我想如果我用大胆的话会让我正确… I agree that the housing 市场 is being manipulated but the housing 市场 has been manipulated for more than just the past 5 years. 的banking system has been manipulated since its inception. So, do we now say that supply and demand have nothing 至 do with this 市场? “Vanilla” Econ 101 tells you that taxation affects supply and demand curves. Does this mean that if you tax a 市场 supply and demand will no longer apply? I can wait for your “loquacious” response…

      • 我从来没有建议“supply and demand had nothing 至 do with the 市场” — don’这归功于我。我的建议是,对RRE中的供求双方进行积极的控制远远超出了任何其他方法的范围。‘usual’ fiscal/monetary policy 至 ols, (extended ZIRP; attenuating 止赎; amnesty for banks; accounting gimmickry, etc.). 的result is manufactured disequilibrium and the obstruction of true price discovery.

        希望这对您来说平淡无奇。我能理解多音节可能会激怒。

      • 真?阅读以下内容,并告诉我有关史无前例的信息。
        http://econintersect.com/wordpress/?p=12970
        You mean 至 say that there was no manipulated 市场 before?

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      “似乎确实有一种抛弃数学并专注于情感的愿望。”

      I’ve noticed over the years that there are a lot of people here that are really really angry about the California housing 市场. Some of this no doubt due 至 chronically overpriced homes compared 至 most places in the nation. Some of it is frustration at housing price that seem 至 inflate faster than you can save 钱. A lot of it is schadenfreude, no doubt.

      我当然已经分享了其中的部分或全部感受,但是在2010年买房之后,我不再真正希望看到其他房主因其病假而遭受痛苦。顺便说一句,这不是穿另一个男人的例子’s shoes — I don’不要抵押,可能要比我的邻居支付更高的财产税,’不要把我的房子当作投资,而是负债—但是,这是我长期不满的解决方案的一个例子,这种不满使我在获得学位后不得不像研究生一样生活更长的时间,这比我想象的要发生的时间长。

      我有房子。我可以做我想做的事。如果我想要更好的房子,我可以代替买,但我喜欢我的房子。所以,我很满意。该州的其他50M螺母在做什么,我不再关心。我没’t upset with the nonsense that is the CA real estate 市场 —完全是疯狂的胡言乱语—我对自己无能为力和做不到的事情感到不满意。

      • It would not surprise me 至 learn that your last sentence is the quintessential definition of the really really angry feeling people have 至 ward the CA real estate 市场.

  • 加利福尼亚州受到大量政府雇员的保护,即使在最糟糕的时候,他们也会领取薪水。 (加利福尼亚州阿拉米达市一名消防员的起薪为每年96,000美元。)这为下一个十年的升值奠定了坚实的基础。人们不会突然决定是否在该地区的房价持平的情况下出售房屋,他们只是坚持不懈地支付抵押贷款(您必须住在某个地方。)

    • 这是主要问题之一。入门级工作价格为$ 96美元。给我休息。市县浪潮第9章Bk的行动将紧随其后。入门级工作的学费为96美元,几乎没有任何大专学历,这似乎有点奇怪。而且我可以’不由得想’在这些级别上有足够的机会进行一些腐蚀。一世’是一个进步的人,但是当我在walk狗的路上挑战高贵的消防员时,他抱怨并sn之以鼻’这不是他的错,他们强迫他去年拿$ 200大奖,包括加班费,因为“hiring freeze”。您可以拼写V-O-T-E-R R-E-V-O-L-T吗?

      • 喔你’那些阿拉米达山丘着火了,我会抱着他,他救了你的房子。我肯定希望看到96K的确认作为消防员的入职薪水。听起来让我怀疑。

    • 参观圣贝纳迪诺,斯托克顿和猛mm湖…

    • 布兰克芬勋爵

      嗯等一下如果“家居鉴赏的坚实基础”基于过度补偿的州雇员,我们确实遇到了麻烦。请参阅希腊,以了解政府救济金中过多薪酬过高的雇员的例子…这就是加利福尼亚要去的地方!

    • 您是否认为当加州破产的鲍比(Bobby)之后,所有那些疯狂的高薪工作会持续吗?

    • LA Fire has had a 冻结招聘 since 2009, they just announced a limited # of new postings. They got over 4,000 reply’不到一天的时间。您实际上必须雇用他们才能使他们花钱。

      加利福尼亚的大多数城市都在削减开支。 So Cal的一些城市已经计划或已经裁员。大多数城市都改用随叫随到的承包人来做内部工作。检查任何城镇,查看其中多少公务员职位已按需服务合同外包。

    • 在任何公职人员中,我都不会选消防员。他们应得的每一分钱。还有谁会遇到燃烧的结构?我不是警察’ll tell you that.

      但就此而言,你’重新纠正所有其他雇员的报酬和受益方式。

      • 布兰克芬勋爵

        爸爸,他们只是不’不要碰到任何燃烧的建筑物。那’这可能是工会创造的神话之一如果情况被认为太危险,他们就不会’t go in. Period!

      • 我们不再喝那些酒了

        爸爸,我相信消防员响应的绝大多数电话都涉及医疗紧急情况。很少有电话涉及到实际发生火灾。如果要比较苹果和桔子,警察工作可能涉及更大的危险。

        我的近亲是一个昂贵的SoCal海滩小镇的长期居民。她的许多邻居都是退休的消防或政府人员。大多数生活在非常漂亮的房屋中的海洋都很亲密,许多都拥有收入财产。他们将获得丰厚的政府退休金,并且无论经济状况如何,都会花钱。他们是好邻居,但是他们的世界却不同。他们得到了巨大的保证支票,并受益于经济的繁荣与萧条。她从这些人那里听到的唯一抱怨通常涉及他们的成年孩子,他们可以’找不到谋生的工作,搬回家和/或需要长期的财务支持。

      • 您已经接受了无私的英雄宣传到燃烧的建筑物中的宣传。它’是个神话。这些公共部门的芬芳王子不是我们的父亲’的消防员。他们是联合羽绒被。
        的injuries they play up invariably involve rural, volunteer firemen and part-time guys on the fire line at Cal Fire Service. [Your heroes despise these people/”scabs.]
        的calls they respond 至 are overwhelmingly medical assistance calls. They are the problem. They encourage nonsense calls for service 至 pump up their stats. Fire them and hire Mexicans.

      • 成为一名消防员正在参加一场狂欢,在这种情况下,您不得不在2-4%的时间里应对棘手的情况,而成群的智障女性(和一些男性)却幻想着在情感上被您拯救。

        I’d给警察更多的信任’大部分时间都花在摇摇晃晃的人身上,这些人用摇摇欲坠的滚动停靠站和前车牌票支付工资,而911呼叫者最终对紧急情况几乎没有反应。

      • UH爸爸,您可能想要在诽谤该职业之前快速搜索节省的警务人员。

    • It’不仅如此。太多因素困扰着加利福尼亚’s housing 市场 into an overcrowded, overpriced perma-bubble:

      *国际和本地投机者
      *阴影库存–造成虚假短缺
      *租金控制和提案13–保持物业成交量较低

      就第13号提案而言,老年人和退休的婴儿潮一代从未因财产税受到打击而降级为较小的住房。通常,他们对自己住所的保养感到不知所措和/或极度不了解’s worn-out interiors. When the house eventually goes on the 市场 it’s过时和/或残骸。那’s even if it goes 至 市场 before they die in it.

      Meanwhile, you have 较差的 immigrant families down the street with parents and children living in cramped one-bedroom apartments.

      • 不对。 55岁或以上的人士可以将财产税金额转入下一次购买。参见道具60和90。

      • 南希
        你是对的 。你描述我妈妈’s situation 至 a tee. We fully expect 至 remove her cold body from the dated house she has lived in since 1973. Her prop 13 taxes are low- less than I will spend on textbooks this year for my daughter in college. 的house will be ready for the D-9 treatment ( as in Catepillar) when she’s gone.

      • 马特(Matt)忘记了仅在您住在同一县时才适用。如果您去另一个地方,该县必须明确允许转让。有些这样做,但是如果对他们而言情况变得更糟(从金钱的角度来看),他们将尽快撤销转移信贷的提议。

      • 您是在谈论接收贫困的移民家庭吗“unearned”老年人一生所支付的免费教育和医疗费用以及所支付的税款“poor”来自其他国家的移民”水lee和寄生虫”支付费用,而老人和退休的婴儿潮一代’政府的反常自恋教育者告诉自己的孩子,他们没有孩子,或者可能没有一两个孩子进一步降低了我们的纳税基数。

        批评那些工作,生活谦虚,挽救了他们一生的公民。你为什么嘲笑他们没有’将借来的钱花在您惯于习惯的花岗岩台面上。

        放弃索赔是一种令人发指的行为,以最可耻的方式谈论父母,实在可耻。

        我既没有退休,也没有退休的婴儿潮一代。

        父母最好为孩子们这样的爬行以他们的背。

      • 你是在胡说八道。您90%的职位都是投机炒作,没有逻辑或证据。

    • 不要再相信典型的FAUX新闻垃圾了。

      • 这是根据我自己的观察。几十年前买房子一定很不错。您中了彩票!

      • 无论您是赞成还是反对提案13,您都不能否认该提案与所有其他税收之间的差异已对当今的房地产环境产生了重大影响。

  • It is absolutely true housing only tracks 通货膨胀 over the long run. 的million dollar question is, which 通货膨胀 statistic do we use? 的original metric from the the 70’s or the newer one from the early 90s or the latest one developed in the early 2000s? 的latest and current metric shows 通货膨胀 at 1 or 2%, the one from the 70’s more like 5%.

    在中国,所有无法批量生产的真实事物似乎都遵循了70年代最初的通货膨胀指标,例如医疗保健,住房和大宗商品。

    使用工会劳动来建造房屋,该国的运转情况还不错,房屋价格合理。鉴于如今的房屋大多是使用非熟练劳动力和大量非法人建造的,并且使用了更便宜的材料(包括中国制造的固定装置),所以房屋(通货膨胀后)应该比几年前更便宜,但事实并非如此。我知道这些天的房子要大得多,但是当您按平方英尺看时,争论仍然成立。

    I agree prices are out of line in the bubble 市场s but I also think 通货膨胀 is higher than the government states. http://www.shadowstats.com/

  • “您不将主要住所视为投资。”

    但是你应该!它’您的钱,当您在银行注册时,他们就是您的房东,您将支付购买价的两倍,因此,如果您可以’租用它来支付您的费用,快速运行买家!

    • 的house is a depreciating asset. 的land is not. I would consider a SFR consumption rather than an investment the same way I consider a car consumption not an investment…

      • A car is a means of conveyance. It is 高架 —就像租金,食物或燃料一样。

      • 的car is a depreciating asset. 的building is a depreciating asset. Both could be considered “overhead”或根据用途确定直接费用。但是,与住房是消费,运输,食物,衣服等的经济说法有什么关系呢?

      • 汽车可以被认为是一项投资,因为它可以确保运输到工作之类的东西。让’对此进行了几天来回的争吵。那’ll be cool!

  • 在加利福尼亚的瓦列霍,那是如何工作的?加利福尼亚斯托克顿;锡伯纳迪诺,CA?

  • “当您进行分析时,请不要忘记机会成本。如果您放下200,000美元作为首付,这笔钱可以投资到其他地方。”

    OK, but who is making any decent returns in the 市场 these days given current interest rates? We have paid our investor guy a percentage 至 break even over the past 3 years, and my MBA sister says 至 get out of the 市场 until Europe settles down. Might as well plunk my savings back into a house, for the reasons stated in this 文章 but also as a hedge against long-term 通货膨胀 (which I believe is currently under-reported and will be led by energy prices and climate-related food shortages).

  • 自去年以来,在奥克兰的活跃SFR上市数量一直在持续下降,目前已降至369(根据Redfin的数据,截至7月23日)。与2011年6月相比,6月份库存下降了52.5%,中位数销售价格上涨了39%,我怀疑7月份的数字将是相似的(除非库存下降的幅度更大)。

    至于止赎库存,以下是截至7月28日奥克兰房地产SFR的不动产数量:

    REOs: 1,692 (only 34 of which are on the 市场, per Redfin search, 7/30/12)

    止赎前:1,129

    拍卖预定:850

    因此,丧失抵押品赎回权的场外库存是活跃挂牌数量的八倍以上。

    而且,这还没有考虑到银行尚未发行NOD且没有生活费的违约贷款所有者的影子库存。

    I’我当然会看到低利率和库存控制的影响–中层房屋的售价比标价高出5万,7万甚至10万。

    同时,租金可能正在飙升。

    I’m effectively being priced out of the 市场.

    • “拍卖预定:850”
      当有人深入了解这些统计信息时,房屋贷款者将获得以下其中一项:
      *推迟拍卖修改
      * BK推迟拍卖。并非所有人都能在家工作。
      *取消NTS,一切都很好,感谢糖叔叔,他们又抵押了另一笔贷款
      这些拍卖统计数据每天进行跟踪。和唐’t get me started on the arrogant flippers. Flippers make home unaffordable, and 通常 ly do a 1/2 arse job, imho.

      • 脚蹼完全是另一个话题!

        根据我在东湾(奥克兰/伯克利等)的经验,似乎大多数固定剂都是在房地产经纪人甚至未到达MLS之前就被翻转购买的。

        他们可能会在MLS上停留一天,然后第二天转到‘pending.’ I’我们已经看到了不止几个房源‘delisted’ 至 ‘pending’。也许出于某些原因是有正当理由的,但我怀疑许多/大多数都是可疑交易(即非法交易或至少在非常灰色的地区)。

        And yes, the renovations are 通常 ly crappy. Most flippers seem 至 use the cheapest stuff from 首页 Depot, and then jack the house prices way, way up.

        的sad and infuriating thing is that buyers still gobble these up.

  • 因此,如果随着HB博士的讨论利率上升至6.7%,价格再下降30%会令人惊讶吗?

    增加他的人数…也就是说,按当前价格计算,一百万美元的房屋每月费用与70万美元的房屋费用相同。因此,如果房价仅上涨3%,那百万美元的房屋将减少30万吗?

  • 如果你赚钱’是一项投资。如果您多付了,不要’在出售房屋时赚钱,然后’不是。我选择前者,这是一笔巨大的投资。

  • 曼尼·拉米雷斯(Manny Ramirez)

    谢谢Housingbubble博士以图形方式展示了过去五年来抵押贷款利率的变化。美联储已经操纵了这一点,试图在住房市场上保持某种价格稳定的外观。如您所见,这是灾难性的失败。尽管进行了中央计划,但房价已大幅下跌,并继续下跌。想象一下,利率是否按其实际市场价格定价?这很容易使价格再下降40%。具有讽刺意味的是,这应该立即发生并清除市场,而我们本可以在相对较短的时间内重新开始。当前的计划是将其拖到金融体系完全崩溃之前。看一下食品的价格,它们是否上涨了3.5%?我们在美联储的朋友们将整个世界置于通缩资产和工资加上高通货膨胀食品以及即将到来的能源成本的巨大鞭打之下。准备好返回黑暗时代或更糟的时代。

  • 大卫·库珀-圣莫尼卡

    “如果您放下200,000美元作为首付,这笔钱可以投资到其他地方。”别处!!!像Facebook IPO。
    出租房屋是新的常态,这意味着购房者的现金流为正。

  • 曼尼

    我爱人们说房屋应该在2006年下降80%,而现在我们会更好吗?如果您还有工作,甚至我们的银行系统仍在运转!

    是什么让80%的水下房主免于大规模蹲厕?您是房客要自己把他们踢出去吗…因为执法部门本来会忙于处理暴徒。

    • 我认为,如果美联储接管僵尸银行,通过印钞支付FDIC存款,撤消管理层,股东和债券持有人将损失一切,AIG(被接管)将通过印钞支付保险债券损失,而我们不会状况会更糟。我了解软着陆的概念,但这不仅仅限于软着陆。这已经成为继续努力的努力,按照定义,这种泡沫是不可持续的。

      • There is no bubble in 90% of the US housing 市场. 的Dr. has even affirmed this. Prices are in line with incomes in 90% of the U.S.

        我认为在这个主要沿海城市中,这个国家永恒存在10%的泡沫。或萧条和繁荣在这些地区继续无限发展。

      • 我以为政府应该跟随沃尔克’s plan during the S &L危机,但规模当然更大。持久的耻辱是,这次讨论期间,同一个人距离WH约3个街区,但没有人愿意使用这一宝贵资源–就像我一直担心的那样,他的任命只是橱窗装饰。我还没有见过关于所有这些诡计的采访。– no doubt he’d是一个有趣的消息源,可立即听到。

      • “不会更糟吗?”..是关键字。无论哪种方式..将近70%的人口失去了其主要居住地的80%的权益,这将真正摧毁经济。到目前为止,我们’ve rolled back 至 1999-2003 real estate prices across most of the united states. That worked because the stock 市场 has recovered somewhat… If the stock 市场 were still down at 6000 things would be much more hopeless right now.

        那些在2004-2007年购买的商品’不能以任何理由负担抵押贷款。 2004年至2007年,有一大批买家的财务状况良好,可以负担抵押贷款,但再下降20%,将使他们陷入困境,并在战略上违约。

        的government knows this.. and it would lead 至 a repeat of march 2009 stock 市场 crash if they let it happen.

      • NotaSucker,
        真正的问题是房屋价值将以两种方式全额减少。一种方法是让您损失30%的名义价值,而另一种则是通过货币贬值损失30%。另一种方法是损失60%的名义价值,最终您处于完全相同的情况。您可能会错过的一点是,我们仍然拥有与我们相同的管理和法规。什么也没有变。我宁愿我们裁定罪犯从奸商中牟取暴利并重设制度,这将有可能实现经济增长。在当前的细分市场下,没有真正的增长机会。正如我一遍又一遍地说,由于人为支撑的市场,经济疲软。当人们可以通过从房屋中提取收入来补充停滞的收入时,过热的房地产市场就可以了。问题在于,我们的收入仍然停滞不前,与1990年代的气球价格一样。住房成本挤出了其他支出。加上大量的货币贬值,世界市场上的商品和服务竞标价格变得更加昂贵,从而进一步挤出了其他支出。最后,与新商品和服务不同,相互出售现有住房对GDP的影响很小。

      • 不吸盘…
        当我查看经过通胀调整的100年住房图表时,我不相信我们处于平衡状态附近…
        http://observationsandnotes.blogspot.com/2011/07/housing-prices-inflation-since-1900.html

    • 曼尼·拉米雷斯(Manny Ramirez)

      @不是傻瓜

      自从奥巴马成为总统的国家债务已经超过50万亿美元增加。要还清所有在美国的水下抵押贷款,将花费一半,即2.5万亿美元。无需详细介绍,但您可以继续阅读,其中大部分债务用于为银行融资,并通过政府债券的利率利差来纾困,而实际上却从美联储借钱。不是因为抵押债务,而是因为衍生工具CDS。美国纳税人已签署协议,要自费救助这一百分之一的费用。这将持续数十年,并且比日本还要糟糕得多,因为银行系统中有/有更多的杠杆作用。消灭用房屋纳税人的钱赌博的精英本来会更好。如果您愿意,请继续相信这项宣传。

  • 来自新西兰的Phil

    Don’t forget that when there are no constraints on “supply” via the conversion of rural land 至 urban, the price of housing is still dictated by the lowest prices that developers in free competition with each other, can bring housing 至 the 市场.

    在这种情况下,低利率意味着当地经济的可自由支配收入增加;与其促进房价上涨,不如降低价格稳定的房屋的抵押贷款成本。

    这就是为什么那些最初没有房价泡沫的城市现在表现良好的原因。

    • 曼尼·拉米雷斯(Manny Ramirez)

      @Phil来自新西兰

      “在这种情况下,低利率意味着当地经济的可自由支配收入增加;与其促进房价上涨,不如降低价格稳定的房屋的抵押贷款成本。”

      小心您想要的东西。我假设您在新西兰,如果您在新西兰,的确很幸运。但是,在加州,退休金必须保持大约6%或高达8%的增长率才能维持其生存能力。利率在2.5%左右,世界范围内的养老基金将如何避免崩溃?哦,把所有的钱都放在股市上,这已经有十多年了。未来20年,成千上万的公务员将退休以其丰厚的退休金,资产价格的增长将来自何处?只有另一种选择,那就是向仍然有工作的贫穷吸盘者征税。

  • 50万低息房屋与35万普通息房屋的另一件事是’对于给定的年收入,用500k房屋预付贷款的难度要大得多:假设您每年留出额外的10k来预付贷款。十多年来’已支付了10万美元的预付款。那’仅在50万个家庭中占20%’的原始价格与35万套房屋的28.5%相比’的价格。如果您将200k放到前面,则您的左边数为300k对比150k。 10年的预付款产生了200k(好的,减去摊销),而只有50k(减去的摊销)。一世’请提高利率。

    我没有’在CA待了足够长的时间,但我敢保证真正的交易是在大地震之后发生的。

    我在哪’在东海岸的一个小首都城市,他们避开了大部分的泡沫’天,就像那里的大多数人一样’有能力在更高的极端条件下发挥作用。那里’我所在城市的10年Zillow趋势线中没有泡沫。好吧,那里没有泡沫。现在,由于这些利率在上图所示的上下波动,因此贫困状态呈现出令人欣喜的积极趋势。另外,我在大学城看到从2002年到现在的趋势已从平均14.3万增加到了20.2万,每年大约增长3.5%。它’几乎就像那里一切正常…..正常,直到该利率开始弹回到4’s then 5’s.

    还有,我在哪里’从m开始,上图所示的棚架分别可容纳约50至80k,100至150k和150至200k。薪水只有六位数的人在那里生活。

    • I’到这里来已经有10年了,可以说它的变化与东海岸截然不同,也许就是纽约。我不’不知道为什么,但是在中西部和东部,人们往往不想在住房上花很多钱,因为这样做会使其他东西花更多的钱。在CA中,’就像一个状态符号之类的。确实有一个“weather premium”这也来自更严格的建筑法规和土地使用,但我仍然认为’在许多方面都被高估了。天气不’t worth ‘that much’.

      • 我的观察是一样的。作为一般规则,我认为SoCal中的人们通常比该国其他大部分地区的人更不理会金钱,更关心地位的感知。那’并不是说风险不利总是有回报的,或者没有’t snobs elsewhere.

  • 我们都专注于现在…而不是看过去来寻找历史重演的机会。抵押贷款利率很有可能继续下降…它们可能会比当前价格再下跌50%。

    对于银行来说,这似乎是一个成功的空壳游戏–每12个月对中产阶级和富人进行一次收费,每次收费1200美元。银行需要收入渠道,经济需要补充更高的食品和能源成本。

    节省$ 300的本金和利息是不错的选择,但是当您在天然气和食物上的花费多$ 290时,则不然…但这是大多数人的新现实。如果你有便宜的房屋付款,你都很好–我们永远不能吃饭和开车,对吧?

    如果我们走在日本的脚步,我们将步入缓慢的价格升值甚至更低的利率… Any rise in rates will crush the 市场, and the Feds know that.

  • 您显然不了解抵押。数十年来,银行一直在向房地美和房利美发放所有抵押贷款的90%。您听说过回购规定吗?如果贷款不良,房利美和房地美首先追究的人就是贷款人。如果在贷款时发现任何问题,那么贷方必须回购贷款。这项规定是承保标准如此严格的原因之一。贷方(尤其是小型贷方)害怕犯错误。将贷款发送给房地美和房利美只能释放更多的资本以进行更多的抵押…nothing else.

    所以那些声称让系统崩溃的人不会’冻结所有银行..因为政府保证它们是胡说八道。它们都是相互依存的。如果房价下跌..它杀死银行和政府…所以这就是为什么事情得到支撑。

    • 然后我们将跟随日本’s model…

    • 你知道,如果实行强硬的回购,房利美和房地美的回购率可能是1%。贷款标准较高的原因是,在过去十年中,几乎每笔住房贷款都是欺诈行为。收入和资产,估值,实际违规行为以及谁是代理人…即使您有一个完美的借款人,地狱今天也要看,90天的评估系统在BS中深深扎根。表示担保契约/票据的资产价值不正确。举例来说,我知道2011年OCt的房屋价值为185,000,六个月后它的价值为26.5万。谁是接受该资产价值的银行业先头。银行仅接受FHA,Formor GSE’美国弗吉尼亚州,弗吉尼亚州,美国农业部愿意用税收来减轻风险。富巴…

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