The long road 至 a housing 复苏 – 279,000 California homes in 影子库存 . 2.1 million versus 4.85 million homes nationwide in the 影子库存 pipeline. Only 8,000 bank owned homes show up on the SoCal MLS yet statewide banks own 90,000 homes.

The housing market has very little chance of maintaining a sustainable 复苏 until it clears out the immense amount of 影子库存 。没有稳定的就业增长,这一库存就无法动摇。直到我们疏通堵塞排水沟的污物,水才能自由流动。银行在各个方面都做得很差,其中包括促进房地产的公开市场清算功能。银行几乎就像寻求租金的徒,对我们的经济几乎没有增加任何价值,并从纳税人的东道国那里窃取。过去,银行将收入的很大一部分用于发展壮大的公司和机构的交易。他们是交易者,在将资金分配给经济中的最佳产业方面发挥着重要作用。这已不再是这种情况。只是为了说明这一点,高盛今年其季度中的一个季度实现了其利润交易的63%。换句话说,银行实在太忙于在股票赌场上增加交易量,以至于自己不关心庞大的交易量。 积压的房地产或弄清楚哪个行业将创造就业机会。例如,CoreLogic估计影子库存管道中有210万个属性。但这并不能突出显示整个图片。的 影子库存 几个来源对它的定义有所不同,但总体上达成了共识。让我们尝试计算数字。

首先,这是有关最新和最新数据的影子库存的实际图表:

影子库存2010

资料来源:CoreLogic,计算风险

你可以看到 影子库存 仍然可怕地接近峰值水平。我们将继续使用CoreLogic的影子库存定义:

“(计算风险)CoreLogic通过计算贷方拥有的止赎和不动产(REO)中严重拖欠(90天或更长时间)且当前未在多个上市服务中列出的资产数量来估算影子库存(有时称为挂单供应)( MLSs)。影子库存通常不包含在未售库存的官方指标中。”

正如“计算的风险”所强调的那样,内华达州和佛罗里达州的大部分公寓库存并未显示在该图中。因此210万是基准数字。加利福尼亚有多少钱?占全国的百分之 影子库存 由加利福尼亚的一个州组成?我们可以很容易地发现:

当前全州范围内的MLS(非遇险):                                                                          173,415

当前全州范围内的不良资产(NOD,拍卖,REO):                               294,155

实际上很难分解数字,但大多数止赎未在MLS上显示。例如,对于奥兰治的整个县,MLS上仅显示754套房屋为抵押品赎回权!

SoCal县– REO MLS列出

橙色:754

洛杉矶:1,588

里弗赛德(Riverside):2,297

圣贝纳迪诺(San Bernardino):1,100

圣地亚哥:1,588

文图拉(Ventura):754

SoCal总数:8,081

在低端,我们可以自信地说205,000套房屋是其中的一部分。 影子库存 加州的数字,因为这些是计划拍卖的NOD和房屋。加州目前有大约90,000家官方银行拥有的房屋。南加州有50%以上的人口,但仅列出了8,081个MLS止赎房屋。让我们假设北加州也有类似的构成。这意味着MLS上出现了大约16,000个止赎房屋。那其他74,000个属性呢?如果我们在其中添加:

205,000 + 74,000 = 279,000加利福尼亚的影子库存

加利福尼亚是整个地区的13% 影子库存 听起来不错。包括全国范围内的影子库存,这将大大增加市场上的整个库存:

VisiblePendingAug2010
资料来源:CoreLogic

从上面我们可以收集到的是,大部分(超过80%的REO)不在MLS上。这甚至不包括更大的NOD和预定的拍卖渠道。而且我们在这里慷慨地处理CoreLogic数据。有多少人停止支付抵押贷款并且没有NOD记录在案?随着 加州经济陷入困境 房地产市场将面临 麻烦的2011.

我们应该使用来自其他来源的数据来查看有多少人实际上在支付抵押贷款方面遇到困难或已经停止:
拖欠贷款2010年10月

资料来源:贷款人处理服务

根据以上所述,有704万笔贷款是拖欠贷款或处于止赎过程中。大部分甚至都没有在线:

•欠款少于90天的272万笔贷款。

•拖欠90天以上的贷款有224万笔。

•止赎过程中有209万笔贷款。

资源:  计算风险

现在,这与 影子库存 具有当前定义的数据。考虑到治愈率低得可怜,我认为,拖欠90天以下的贷款也应被视为影子库存的一部分。通过仅添加这一指标,影子库存将从210万上升到480万以上。此外,我不确定CoreLogic如何测量MLS止赎数据,因为正如我们在加利福尼亚州所展示的那样,不到20%的REO甚至达到了MLS。这是一个很大的不同。

In the end, the housing market won’t improve until we clear out this enormous backlog.  What is the ultimate goal about propping up home prices?  Wouldn’t it be better for the overall nation 至 dedicate less disposable income 至 housing and shift this spending on 至 other goods?  Right now (and for the past two decades) the main winners are 银行 because they have redistributed wealth from taxpayers so they can continue 至 gamble in the stock market.  Here is a startling fact about the financial sector:

所有业务的财务利润份额

上面的内容告诉您我们在这个国家的实际情况。房地产市场使银行家感到无聊,现在他们已经偷走了纳税人的钱,他们现在在其他部门赌博,而利润显然表明了这一点。利润当然不是来自为美国人增加工作或提高家庭工资。在过去的二十年中,银行业造成的破坏大于实际增加值。的 影子库存 这只是现状的悲哀状态,预示着住房价值的长期拖累。

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48个回复 至 “The long road 至 a housing 复苏 – 279,000 California homes in 影子库存 . 2.1 million versus 4.85 million homes nationwide in the 影子库存 pipeline. Only 8,000 bank owned homes show up on the SoCal MLS yet statewide banks own 90,000 homes.”

  • •丧失抵押品赎回权的拖欠贷款的平均天数是创纪录的492天
    •逾430万笔贷款有90天或更长时间的拖欠或处于止赎状态
    •十月份止赎房屋的销售下降了35%(由于广泛的禁令)
    •拖欠两年以上的贷款中有近20%仍未处于止赎状态
    博士,我认为’是时候修改您的“bottom”预测到2020年。

    http://www.calculatedriskblog.com/2010/11/lps-over-43-million-loans-90-days-or-in_23.html

    • The Market Ticker上有一个故事,内容是佛罗里达的一个公寓协会如何起诉持有其公寓所有者之一抵押贷款的银行(花旗银行)。业主在公寓费用方面落后于其他人(除了一年多未还抵押贷款)。

      警惕公寓越来越多地发生这种情况。这里’s the link:

      http://market-ticker.org/akcs-www?post=173188

      • 对不起,我应该补充一点,公寓协会起诉花旗银行,迫使花旗银行取消抵押品赎回权。

  • 嘿!我的RE代理商没有’当我问影子库存将如何影响价格时,我不知道我在说什么。他们只是告诉我现在是购买的好时机!!

    • 拉里·奥(Larry O)

      RE’s don’不必担心影子库存。他们只想让您现在购买。他们不会告诉您,shadow库存中的大多数现在几乎要花将近2或2 1/2年才能偿还抵押贷款,并且仍然可以居住在房屋中。我知道加州有几个人正在这样做。在他们被赶出去并将其房屋出售给普通公众之前,我’我不会买。它’s completely unfair.

    • 对我来说便宜的娱乐是去开放日并听房地产经纪人的谎言。在宝石之中“这是一个卖方市场,” “价格稳定,” “现在是购买的好时机” and “库存正在下降。”我会说5%的房地产经纪人实际上已经告诉他们,他们希望情况会变得更糟。为此,我戴上帽子。

      • 大多数房地产经纪人似乎都具有高中学历,并且在房地产上有一个为期一周的课程。好吧,他们确实通过了测试。他们不是理财规划师,其工作类似于购物中心的售货员。当MLS数据被隐藏时,他们过去看起来像专家,因为MLS数据很容易通过他们所不懂的互联网获得’似乎所有的天赋。

        所以我给他们剪了一些松弛,只剩下那张绒毛。“Oh can’您只是看到自己在这间厨房做饭吗?”; “你喜欢壁炉吗?这房子有一个。”; “Isn’t that a charming … bla bla bla……….”

  • 嘿,那个’我漂亮的房地产经纪人也告诉我..!“blink, blink,
    什么?–我不知道任何种类的影子库存都在发生什么–哦,我想一定有,但是,现在是购买的好时机,等等” …。而这是一年多以前!

  • Who owns 银行?…股东。谁是股东?…all of us. That’资本主义之美,你和我以及除大海以外的所有人都可以购买“evil, 钱 making” banks.

    房地产也是如此。我们都拥有它…无论是单独地,通过(我敢说)银行或可以是任何实体的信托公司。

    真正令人担忧的是,政府何时通过所有“isms”在最近一百年发明。

    • 布赖恩·谢泼德

      该国全部财富的8%不到人口的0.1%。一世’m not sure it’s “us” that owns 银行 and it is certainly not “us” who control 银行.

    • 在公司内部,财务计划包括为全体股东提供奖金,并为股东提供每股额外的一美分收益— 至 show “an increase”.

  • 我觉得你’是一个非常聪明的Cookie,Doc,但是请,请停止使用该词“recovery.”恢复市场异常是’t a 复苏; it’另一个不可持续的泡沫。

    您说的是对的:

    支撑房价的最终目标是什么?对于整个国家来说,将较少的可支配收入用于住房并将这笔支出转移到其他商品上会更好吗?

    第二个问题的答案是肯定的。 (当然,事情的发展方向,其他商品大部分都属于健康保险单,但是’s another issue.)

    当然,如果取消或减少抵押贷款利息扣除,价格将下跌更多,我们*将*减少住房支出。我不知道在这种情况下租金会做什么。

    • 我从来没有真正感觉到文档正在使用该术语‘recovery’ in the same sense that politicians have been. That is, when I read his 文章s, rather than translating the term 复苏 into into the concept of prices returning 至 bubble highs, I’ve总是将其解释为意味着被占领的房地产市场能够恢复更为正常的过程,其中绝大部分销售发生在两个人之间,而不是来自机构,其价格与贷款和购买的经济基本原理相符,并且采取价格行动在方向和规模上都与经济的整体周期一致。

    • DHB在使用术语时说的是临床医生,而不是冒泡医生“recovery.”无可否认,病人–多数美国人的经济,金融稳定性和可持续性–患有致命的致命疾病,有多个吸吮性的胸部伤口,骨折的骨头,脱水和酒醉后无法开机。恢复意味着恢复基本功能。

      取而代之的是,大多数美国人在第16轮比赛中,都平躺在画布上,即使阿波罗·克里德(华尔街),T先生(美联储)和伊万·德拉戈(银行)都在他们。

      So though I disagree with you, 宝拉, 我觉得你 raise an excellent question:

      Just what would various forms of 复苏 look like? Seems 至 me that instead of a thought out plan 至 restore and heal the patient, we’玩了华尔街Wack-a-Mole游戏。凡有金光闪闪的希望戳破它的小毛茸茸的头,每个人都束手无策,开始锤打。

      • 恢复的定义:一个有效的自由市场,您知道我们在学校中听说过的市场,最优价格(对买方)和收益(对卖方)相交。诚实的平衡,如果愿意的话。这是一个长期的迷梦,只存在于教科书或黑市中!!我失去了人吗?想想杂草,而扔石头的人买它。仅仅因为市场干扰(例如法律执行/毒品贩子等)而昂贵,消除了自由市场干扰,几乎是免费的,只是种子,水和阳光的成本。

      • “Seems 至 me that instead of a thought out plan 至 restore and heal the patient, we’玩了华尔街Wack-a-Mole游戏。凡有金光闪闪的希望戳破它的小毛茸茸的头,每个人都束手无策,开始锤打。 ”

        …..It’TSA使用的是同一型号…..god we help.

    • 如果您被刺伤,摔倒,摔断了腿,并在路边撞到了头…现在你的伤口被粘上了,你’在轮床上,您的生命统计稳定…现在救护车带你去医院… you’re in 复苏!

    • 对冲浪的沉迷再次证明对农艺学和其他属世追求的现实一无所知。即使在涉及大麻的地方。

      机智,你他妈的在哪里“seeds”来自?它们只是像文图拉岛的阳光一样神奇地出现,让开朗的资本主义农民塞入神奇出现的土壤/犁沟中?然后剩下的只是神奇地照顾自己?

      不,连种子–最喜欢的人隐喻’不知道对方的哪一端–是几千年的文明,社会组织,对理解的追求,知识的积累以及更多劳动的结果,这比左海岸互联网评论员的脚趾沙哑一辈子都可能挥之不去。种子见证了无数人在需要完成的下一件事情上要做的事情,而不是沉迷于两岸做梦的如何统治世界并将邪恶的工作留给别人做。而且我可以从经验中证明,与经济不同,农艺计划实际上确实对计划的去向以及目的有非常具体的认识。

      没有这样的事情“free” market. Nor a 自由 lunch. Just costs that are leveed in one direction, and benefits/profits that are skimmed in another. Unless of course one is caught in an extended adolescent fantasy of walking phalluses named Galt and Roarke, and one’人们的想象力仍然停留在卑鄙的小艾丽西娅·罗森鲍姆(Alicia Rosenbaum)和她的太监圈子的悲惨的性爱事件上。

      jk, I asked for concrete guidance on those vital signs, not more metaphors. This is part of the problem. Economic 复苏 is apparently now a form of porn, which everyone recognizes when they see it, but nobody can quite describe.

  • 我有一个非常简单的问题。在这个市场上是否有像常规贷款这样的东西,贷款下降5%,最高可达550K。我试图找到一个向雷东多(Redondo)海滩的联排别墅出价的人,当我发送请求时,所有贷方都保持沉默。这就像在说“NO!”? FHA可以,但不适用于联排别墅。有人对此有意见吗?

    • 您’re screwed.

    • 为什么要购买一个月租金超过2500美元的联排别墅,加上税费,协会费用等?一世’每月将向您出租我的公寓,共计1800美元。或者让我们跳过整个租赁签约流程,如果您只想赚钱,就直接每月直接寄给我600美元。

  • 我刚刚读到失业统计甚至比U-6还差,因为如果有人停止找工作超过一年,他们就会消失。如果您的失业/就业不足已经超过退休年龄,即使您负担不起退休工作的费用,您也不会’t数。他们的建议是,如果算上贫困率,就可以消除大部分的影子失业。也许影子失业者可以住在影子库存中?也许吧’在阴影中更好–我们可能无法处理真相…

  • 他们通过倒牛奶和杀死牲畜来治愈萧条时期的供过于求。也许我们可以弥补供过于求?

  • 尼梅什·帕特尔

    这就是为什么我仍然要退出房地产市场的第一原因。有大量的影子库存和拖欠款“home owners”没有被踢出去。

    我感到震惊的是,芝加哥好的/理想住宅区的价格如何下降到我想要的水平(从18万到25万),但是由于大量的影子库存,拖欠的房屋债务人,持续的高失业率等…。我要继续租房(一卧室公寓每月670美元)。

    • 如果你’重新租用一个地方,每月租金为670’对您为什么会考虑花费180k感到高兴?

      I’d think that HOA’您当前所在的地方每月至少要缴纳500欧元的税费(如果是公寓)。什么’每月节省170美元值得吗? 40,000美元?

      • 尼梅什·帕特尔

        经济我只是在看待售房屋,银行拥有的房屋,卖空房屋等…感受一下我们在哪里。我还是不会买。我认为我们仍处于这场房地产崩盘的第四局的底部。我很高兴租房。

  • 我不会添加任何内容。这说明了一切:

    房地产市场使银行家感到无聊,现在他们已经偷走了纳税人的钱,他们现在在其他部门赌博,而利润显然表明了这一点。利润当然不是来自为美国人增加工作或提高家庭工资。在过去的二十年中,银行业造成的破坏大于实际增加值。

  • 我不’t get the general logic. Everyone was saying it was 银行 that sold off the 抵押贷款 至 Fannie and Freddie and rid there books of these 至 xic home. Yet, now somehow all of 银行 are holding the 影子库存 ?

    Which is it? Did 银行 unload the 抵押贷款 or are they holding them?

    • 你不 ’肖恩(Sean)似乎对事情有深刻的了解吗?自2007年危机爆发以来,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)通过证券化银行发行的抵押债券,保持了抵押贷款市场的活力。他们已经支持了所有抵押贷款债务的90%以上。不良抵押从未脱离私人银行的账目。因此,是的,银行正在向GSE出售抵押贷款,并提供FHA贷款,但这是正在准备中的新抵押贷款。坏账仍然如上图所示。

      你显然不’不能理解一般逻辑,但是没关系,许多美国人’t.

      • 索米斯·盖伊

        没有冒犯麦克的意图,但您的回答听起来像奥巴马可能对我们说的话“Dumb Americans” when he doesn’实际上不知道答案。重新阅读您的帖子。
        我不’t get your “General Logic” myself.

      • 这似乎是一个非常有效的问题,并不能真正确保所有敌意,Mike。

        肖恩,如所示,“the banks”不一定是单个实体。美联储与房利美和房地美一直在购买许多基于抵押债务的证券。在泡沫期间,许多“the banks” didn’无论如何,他们拥有债务超过几个星期,其行为更像是经纪人编写贷款,然后将其作为证券进行分拆。为此,许多此类机构(Countrywide,WaMu,Banq of America等)已经不复存在,但这些抵押仍在那儿,通常由GSE拥有,但在某些情况下(例如,A的B银行) ,摩根大通(JPMorgan Chase)和GMAC)的债务仍为私人持有。

        还有一个问题是谁拥有债务与谁偿还债务。这是抢劫丑闻的中心。在大多数不当抵押品赎回权中,毫无疑问,债务存在并且已经被拖欠。但是,由于将贷款分为许多证券,因此,接受付款并进行止赎的机构可能会将部分财产权与债务风险进行了划分。至少我是这样理解的。一世’确保这里周围还有其他一些人可以用技术上更正确的方式进行解释。 (毕竟,我是科学家,而不是经济学家,银行家,律师,医生,或者是我的互联网连接使我有资格接受的其他许多行业中的任何一项-

  • 感恩节快乐DHB和其他忠实的读者……祝您假期愉快…….

  • 感谢所有人提供的所有房地产提示。在我们卖掉房子后,我很幸运进入了这个站点,所幸我们拒绝了对房子的报价。自从房主在6月份对我们的差价为2万美元以来,我们的房子没有对我们说,那栋房子的价值缩水了5万美元。房屋仍在市场上。

    由于本网站上提供的数据以及一些非常聪明的读者的意见,我的整个理念发生了变化。我非常欣赏这里显示的事实,因为我不得不承认自己是那些对金钱的关注程度不如我应该的人之一。换句话说,我一直对金钱愚蠢!现在,我们正在等待房客从其丧失抵押品赎回权的房屋中迁出,我真的很高兴他们推迟了,因为他们花的时间越长,我的报价就会下降。另外,由于灾难恢复的未来前景。礼物,我打算将报价降低至少10%,并利用我是市场上寻找住房的一部分人的事实,这些房子没有偶然性,$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ $$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $表示我将计划要约降价至少10%,并利用我是市场上为数不多的没有住房,没有抵押和信誉良好的房子的人之一。

    • 去年,我以要价低出1万的要价,这是在博伊西的一个价格过高的房屋的合法报价。加尔’一分钱都没花。昨天,我看到房屋仍然空置,现在我的报价减去一年后的价格为1万’s worth of payments.

      我正在考虑以她的新要价出价1万美元。只是为了。如今,自负变得昂贵。

    • 记住,房客,你’只谈论(看到)这5万美元。

      加上应计费用为这笔钱筹集资金,您’再谈论大概十万美元。

  • 为什么不’我们只是将加利福尼亚州交还给墨西哥;那个下水道里还住着美利坚罐头吗?

  • Good quantitative Thanksgiving post on the stalled California housing 复苏 by Dr Housing Bubble. The numbers and graphs tell the true story. It seems like a good time 至 sit tight and watch. The posts by poster Compass Rose are useless and 至 ady. The number of flippers in Huntington Beach, Encino, coastal San Diego, and the LA-South Bay is enormous, which seems 至 indicate that there is still a dislocation between (hidden) offered-price and market value.

  • 英雄所见略同。想象一下您可能已经看过该DHB,但是将链接放在此处变得与您的想法非常吻合。

    http://www.zerohedge.com/article/loss-given-default-madrid-los-angeles-foreclosures-set-crest-2011-2012

  • 在这篇文章发布的同一天,我读完了mish’的博客说,房地美正在将放弃PMI的最低权益提高到25%,同时将贷款利率提高了25个百分点。我似乎是一个有趣的发展,如果房利美(Fannie Mae)效仿,我’我想知道这是否可能是正确纠正的开始,自3-4年前纸牌屋开始崩溃以来,我们许多人就一直在期待。

  • 从库存的角度看市场复苏,但是许多影子库存处于糟糕的物理状态,大多数位置不那么理想。市场的恢复将不会发生,直到大多数挂牌的房屋落入一个可以负担得起的价格池中,并且从我的粗略意义上讲,价格点在20万至45万之间。许多人认为,价格可能会崩溃,但我的猜测是,当价格下跌时,它将进入一个紧密的合并范围,并在该范围内保持数十年。价格高于此范围的房屋将出售,但大多数人认为其价格非常昂贵,需要现金或巨额融资。

  • 随着美联储货币升值,价格如何稳定?

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