南加州住房帝国的兴衰:止赎,不良投资和心理欺骗。

威武的国王像太阳一样起伏。南加州决定从历史书籍中汲取古老的配方,并沿这时光荣的道路前进。除了我们的国王骑着凯迪拉克凯雷德(Cadillac 凯雷德)骑着一对24英寸旋转的车圈。唯一的问题是,所有抵押品都抵押在了一个正在迅速侵蚀的沙王国中。对于南加州的任何人来说,我们可以接受的小小的安慰是,这将在财务繁荣的历史记录中有所下降,就像1637年通过荷兰郁金香狂热生活的人一样。郁金香合约的售价是熟练工匠年收入的20倍。 。回想起一个农场工人的故事 年薪$ 14,000,并在2007年5月购回了$ 720,000的房屋?当我们可以超过50次时,为什么以20的比率停下来?

现在,这是魅力与浮华的故事。房地产市场在短短几年内的兴衰。在今天’的文章中,我将使用图表和数据来尝试研究南加州的住房市场。自2006年以来,我一直在精神错乱的热潮中涉足房地产市场,现在的心理却截然不同。价格在一年内下降40%,对您而言就是如此。

根据DataQuick的说法,南加州的中位数价格在2007年7月达到505,000美元的峰值。自那时以来,中位数价格已降至300,000美元。请记住,南加州的家庭收入中位数在50,000美元以下。因此,在高峰期,在该地区购买房屋所需的家庭收入中位数是其年收入的10倍。郁金香合同20倍,郁金香合同10倍 光荣的小屋。现在,在371年前的巨大气泡历史上,我们将在毗邻郁金香鳞茎躁狂症的地方占据一席之地。

So let us get 至 work since we have a lot 至 cover.  First, I have compiled a chart showing the median prices for each county in Southern California since the start of the decade.  I have yet 至 see a chart break out the counties individually like this so the chart 应该 provide a fresh perspective of the data:

SoCal平均房价

(单击可获得更清晰的图像)

从图表中可以看到,直到2007年夏季为止,整个地区的增长速度都是一致的。就像高原一样,我们从2006年到2007年达到了稳定的价格趋势,然后跌落了悬崖。黄点虚线是南加州所有县的总和。现在,许多县都回到了2003年的物价水平,没有对通货膨胀进行调整。鉴于最近几个月的数据,我们至少在短期内正在寻找市场上几乎所有投资工具的严重通缩。这意味着价格下跌甚至比看起来更糟。

我们还可以从图表中学到什么?在没有偏见的情况下,每个地区的增长速度几乎都相同。当您分解数据时,这是一件令人惊奇的事情。上图中每个县的上升趋势都显示出类似的上升趋势。它没有’不管是奥兰治县还是圣贝纳迪诺,泡沫都笼罩着每个县。奥兰治县和文图拉的实际名义价格峰值简直是惊人的。

The next chart 应该 sum up nearly an entire decade of housing mania for the region.  I’ve汇总了一张图表,显示南加州的中位数价格和该地区的月度销售量:

SoCal销售与房屋中位数价格

A couple of things I want 至 highlight first.  您 will notice that for sales, there is always a seasonal drop in the winter and peak in the summer.  那 is typical.  It goes up and goes down based on common real estate sales patterns.  Why?  Many people move during the summer season and most people buy homes during their “family forming”年,所以把一个孩子放学’最明智的举动。此外,许多人购买打算建房的房屋,因此通常会在此期间引起高涨。

你什么’我们会注意到,自2000年以来,低谷在冬季一直较高,夏天的峰值一直一直到2006年。那是夏天反弹的第一次。’就像在泡沫热中一样强大。这也是您看到中位价格平稳期的时候。一旦发生这种情况,整个市场就花了大约一年的时间崩溃,而且正如您在上面看到的那样,价格和销售都跌了下来。

So why are sales now moving up?  Simple.  Prices have gotten cheaper.  Drastically cheaper.  Even with the amazing 高涨 in sales, you can see that we are still very far behind the curve from the bubble days.  Keep in mind we are now entering the typical slow season of winter so it will be interesting 至 see what happens here.  我认为,南加州的房价要到2011年才会触底。现在可以肯定的是,我们可能会在2009年或2010年触底价格,但该价格在2011年可能会相同。寻找底价的问题是您赢了’不知道直到一年过去了。但是,当气泡破裂时,尤其是那种造成如此多财务损失的气泡,我们将在水底附近的潜水装置中游泳数年。

大多数国王在面对麻烦时都会有感觉。在大多数情况下,国王会获胜’不要看他的城堡’在窗前,看到成千上万的干草叉愤怒的农民说:“wow, I didn’t see that coming!”我们有许多预警信号。主流媒体可笑的一件事是,他们说:“没有人可能已经看到这种情况的到来。”许多经济学家,博主和一些政治家都看到了这种情况的发生,“no”一个论点。在许多情况下,这就是为什么许多媒体都在裁减和解雇人员的原因,因为当许多独立消息来源进行他们所做的研究时,他们如何声称自己是可信的’过去是否发出过许多警报声?许多读者足够聪明,可以看到谁是可信的,谁只是在追赶。当已经精通该主题的博主已经在写这篇文章时,为什么还要向作家支付六位数的高薪呢?

错过了什么,就像愤怒的暴民尖叫和高呼一样?违约和丧失抵押品赎回权的通知:

违约和丧失抵押品赎回权的重大通知

Take a look at the chart above very carefully.  您 notice that tiny red sliver of 止赎 in Q2 of 2006?  那 was the wake up call.  These 止赎 were probably the most egregious 舞弊 cases because look at the peak prices above.  Practically anyone could sell a home at peak price with little work.  After this point in 2006, a trend was noticeably appearing.  No one saw this coming?  Maybe they didn’t but many who actually understand these trends tried 至 echo a warning but bubbles are hard 至 burst.  It is like the party with no parent and the punchbowl needs 至 be taken away because people are way 至 o drunk.  Who will be the one 至 end the fun?  您 would hope that regulators such as the 美联储 或我们的政府有话要说,但相反,我们有艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan)说的可调节利率抵押贷款真是太棒了!这样就已经过去了。但是问题是他们仍然在犯同样的错误!为何如此?例如,在最近的几次销售热潮中,他们似乎以某种方式出现了巨大的飞跃。不,如果您从气泡开始的2000年撤回数据,您很快就会看到“upsurge”只是恢复正常的趋势。

您’ll notice with the above chart that as time went on, many of the notice of defaults (NODs) started going into 止赎.  This is significant.  If you look at say Q1 of 2005 we have nearly 17,025 (NODs) but practically no 止赎.  Why?  Anyone in trouble can just sell their home.  Simple.  Not the case anymore.  您 may be wondering why NODs suddenly fell off in Q3.  This as I have stated is because of SB 1137 which is simply a dull legislation requiring lenders 至 kick the can down the road a few more months.  It basically tells lenders, “嘿,你。联系借款人并告诉他们什么’起来。现在去收集。”但是,您如何从受现金束缚的加州房主手中榨取现金呢?这就是为什么每个 随后的救助规模成倍增加,因为消费者在经济上受困.

要查看的另一个关键图表是中位数价格与加利福尼亚失业率的关系:

加州失业率

你什么’我们几乎可以完全注意到,失业率正值泡沫高峰时急剧下降。就在泡沫破裂时,您会看到失业率急剧上升。那么首先是高失业率还是最高价格呢?不需要辩论鸡蛋还是鸡蛋,但让我们指出显而易见的事实。首先你’我们会注意到,一旦达到高峰价格的高位,它将在2007年保持高位.2006年失业率开始攀升。为什么?好多建筑商都躲过了闪避,而进展顺利,而许多人仍在假装自己住在仙境,希望借款人跳入兔子洞并支付高昂的代价。

上面的图表至关重要,因为现在的趋势几乎是完美的。也就是说,较高的失业率将导致价格下降。通常,这就是房地产市场在困难时期发挥作用的方式。这种情况的独特之处在于,加州围绕这个泡沫建立了一个行业,包括建筑,金融,房屋建筑,取款和迎合房地产泡沫的行业。现在气泡消失了’非泡沫经济中有足够的其他工作来吸引这些人。这就是为什么我不穿’直到2011年加利福尼亚州才能摆脱泡沫。也许在全国范围内,我们可能会在2009年或2010年看到价格最低点,但对我们而言肯定不是。

上面的图表相当清晰地描绘了长期趋势。但是今天情况如何?好吧,让我们看一下当前的市场概况:

加利福尼亚遇险属性

This next chart has data from September of 2007.  您’ll notice an 高涨 in July of 2008 but you 应该 ignore that because I added San Diego county distress sales at this point.  However, the trend is unmistakable.  Inventory is falling and distress sales are rising.  The only reason you have seen then taper off recently again is because of the legislation.  But even then, you can see how tiny this is even when it is simply pushing problems 1 or 2 quarters away.

该图还显示,从心理上讲,那些不需要出售的人正在将自己的房屋撤出市场。您为什么现在要在世界上出售?这是一个可怕的市场。但是,等到几个月以后,您实际上可能会损失更多。这样想吧。价格高于上方的图表显示了自2000年以来的巨大收益。在此之前有很大比例的人购买了股票,因此今天他们仍然可以赚钱。现在,有些人愿意等待,希望明年夏天泡沫会取得凯歌般的回报。或者您现在可以出售。上面的图表告诉您一件重要的事情。许多人认为他们’明天就能获得更高的价格。然而,遇险财产继续冲击市场,因为这些财产被迫出售。

希望以上内容能为您提供对南加州的深入了解,并希望对我们的发展方向有所了解。我们避风港’自从看到了这种经济动荡 大萧条 因此很难说我们何时会触底反弹。但是可以肯定的是,我们将在历史书中记下几代人的名字,紧挨着那些美丽的郁金香鳞茎。

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20回应 至 “南加州住房帝国的兴衰:止赎,不良投资和心理欺骗。”

  • 纽波特租房者

    DHB,您的帖子很棒!我已经读了大约一年了。我在纽波特海滩(Newport Beach)租房,想知道您是否可以权衡当前社区的租金。它’是一个不错的社区,但并不壮观。当然可以’在距离海洋一英里左右的地方,但是在那里’没有海景。奇怪的是,我一直在阅读您的帖子以及其他类似的帖子,但在我们附近却看不到很多。绝对没有明显的价格上涨,但库存很低-他们可能承受不起目前大部分时间都无法出售的b / c。而且有伤害的迹象-–BR木(Basswood)上一栋5房的房子倒塌了几十万,我认为是’低于他们为此支付的价格。它’在市场上已有很长一段时间了,但仍然没有购买者。但我仍然看到Surterre房地产经纪人为天空定价,像这样’是2006年6月。在过去60天内以174.9百万美元的价格上市。 (2351 Aralia)。它’一个鳍状肢(最近他们终于放了些草!),然后回到了高中对面的一条繁忙的街道。但是他们仍然认为’接近200万。 (代理商必须获得良好的杂草!)。它’不卖。但是我不得不说,这个地区仍然没有像其他许多地区一样看到价格下降。我的问题是:我们是否应该希望看到这一领域的基本面恢复,还是对于像我这样拥有50万住房和坚如磐石的工作,信誉好,没有债务的人来说,它们的价格仍然太高?等等?

  • 很棒的演讲!希望随着消费者和投资者意识到这么多房地产的价值被低估,情况会变得乐观。降低利率获胜’t hurt either.

  • 纽波特伦特
    您 cannot time a bottom. A bottom occurs and then prices move up. My suggestion 至 you is simple. Wait until you find a house that you can afford. By afford I mean that you will seek a mortgage that is no more than 4 times your annual income. So if you are making 100000 and can put down 100000 then buy a house for no more than 500000.
    最终,纽波特海滩的价格将下降,因为基于潜在的买家无力出售自己的房屋的需求将严重不足。
    请记住,2009年将有3000亿枚ARMS在加利福尼亚进行调整。这将是漫长的时间,而纽波特将受到打击。
    祝好运。

  • HB-博士

    另一个很棒的帖子。我认为它’重要的是,让您的读者知道2011年的底部是最好的情况,而不是最坏的情况。我们不’希望纽波特·伦特(Newport Renter)认为他必须赶在2011年1月的热门歌曲中出演。

    对于那些试图探底的人来说,可能有用的一件事是观看房屋建筑商的股票图表(例如,DJUSHB指数),因为这些应该触底,并在真正触底之前至少六个月开始稳固的上升趋势。我要说的是,一旦这组股票具有稳定的一年看涨上升趋势,它就足够接近您获胜的底部’t regret buying.

  • 更糟糕的是,失业率将继续飙升,并进一步加剧住房的下降。我预见住房将下降到90年代中期的水平’s.

  • 唐’DHB不会感到惊讶,因为.gov正在竭尽全力保持这些价格。我不’直到2012年才见底。’有点吓人,因为不是’根据玛雅人的说法,2012年将是世界末日。

  • Ok 纽波特租房者– 这里 is a story form LA Renter (for the last 10 years!!).

    在过去的五年中,我和我丈夫一直在房地产市场(在LA和OC如此体面的地方)打工。我们是两名工作专业人员(年龄2.5岁)。我们受过良好的教育,加起来,我们每年的收入约为20万美元。我们两个人在学校期间都没有任何财政援助(政府提供高利率的学生贷款除外),我们也没有任何家庭支付定金。我们所有的学生贷款债务均已偿还,目前我们两个人的信用评分均超过800,银行中有大量储蓄,并且可以预先购买。我们都在35岁之间–40.那我们还等什么呢?
    公平的价格!!!!!!
    我们最近一次购买房屋的时间是在Western Floral Park(Santa Ana)的房屋上提供报价时。在圣安娜的2337 Lowell Ln有一个房屋,目前仍以73.9万美元(为期70天)的价格在市场上出售,而当它仅在市场上出售14天时,我们提出了62.9万美元的报价。他们用731,240美元反击(您可以通过Redfin或Zillow对该物业进行更多研究)。由于他们很荒谬,他们与我们背道而驰,我们觉得重要的是(至少我丈夫做到了)给他们写一封信,说明我们的立场。我们知道,即使以低于要价的价格提供10万美元,我们仍然会在2008年的头两年损失至少15万美元的股本。“ownership”,但我们觉得与家人亲密值得付出$$的损失。
    我的老公’他的兄弟住在这套房子附近,在与房主交谈后,他意识到如果他们现在不能以他们认为自己的房子值得的价格出售(即使2007年的峰值是基于垄断资金),他们只会等待下一个高峰。他们在60岁初期’并有两个女儿和六个孙子,他们全都住在拉古纳·奈杰尔(这就是他们想出售的原因–以避免45分钟上下班来帮助孙子孙女)。但是他们确实认为市场会很快改变…我们认为他们现在在房屋上要求的$金额至少不会达到15– 20 years!
    我认为,降低价格的唯一方法是像我丈夫和我这样的所有合格购买者,在人口统计数据表明我们要求降低价格的地区要求降低价格“should”能够生活!不幸的是,我仍然认为“carrot”。过去8年就是这种情况。也许今年情况会改变…
    现实但充满希望,RL

  • 我不明白您如何在圣安娜购买200K收入来购买房屋?为什么?为什么在学校报告和人口统计告诉您“ quazighetto”的情况下,630K是一个不错的价格?如果有人认为自己负责,就在圣安娜以$ 630K的价格购买,为什么不为圣莫尼卡(Santa Monica)的价格–最便宜的2卧室,标价$ 110万。为什么不?认真点!

  • 纽波特租房者

    谢谢大家的想法。我们的儿子去CdM高,我们已经进入该地区两年了。我们’d希望他在同一所学校读完。收入减少了40万(在雨天节省了100),收入为15.5万(没有债务,还清学生贷款,有偿购买了汽车,没有家庭钱)–-500K全部汗水了!),我们想以为我们负担得起我们租用的3BR 2BA房屋。但是,按照目前的价格,这还不足以使价格下降。希望时间会在这里有所下降!如果没有,我们’在高中毕业后(2012年)将搬家,并在负担得起的地方建立一个不错的地方。这里’s 至 Plan A!

  • 用威尔·史密斯的话来说:“Damn”。死亡螺旋正在加速。

  • 我喜欢这个网站和所有信息。我确实有一个问题:在哪里可以找到有关特定县的中等收入信息的最佳位置?

    今年夏天,我准备搬到FLA,我们正在那儿买房。

    谢谢,
    麦克风

  • @tony:实际上,传统的收入/抵押比率是2到3(我通常使用2.5,),而不是您所说的4。
    ~

  • 精彩的帖子。很棒的图表。呈现这种混乱的清晰画面— this is what the media 应该 be using instead of their lame expert commentary that fails 至 look at the big picture.

  • 感谢您的发布Doc。
    >
    为什么我们继续相信并支持这些人执政?他们要么对我们撒谎,要么无能为力。

    去年的本·伯南克:

    “我们将密切关注次贷市场的发展。但是,基本因素(包括收入的稳定增长和相对较低的抵押贷款利率)最终将支撑住房需求,而在这一点上,次贷部门的麻烦似乎不太可能严重蔓延到整个经济或金融体系。“

  • H.B.博士,
    我必须说,这也是我不断回来的最好的网站之一。研究得很好,我’来访已有一年多了。我有一个很愚蠢的问题。我老婆看了一个节目“百万美元上市”在Bravo上好吧,既然我读了你的东西,我就抓住了一场演出的尾声。然后,我回头观看了另外几场节目。我的问题是,这些怎么“Brats”当我认为整体市场正在下降时,出售这些高价房地产。只是“TV/Moving pictures”?还是高价位的脚印真正拥有其价值?再说一遍,这些节目中的这些人应该尝试在俄亥俄州克利夫兰卖出一所房子,以真正地显示“Their stuff”! LOL

  • 收入/抵押比率2,3或4在很大程度上取决于我们所讨论的地方。在佛罗里达州的杰克逊维尔,气泡高度为4,而在最后一个周期的底部,洛杉矶为4.8(2006年的峰值为棕褐色)。在洛杉矶,比率从未只有4。但是对于洛杉矶来说,即使是5,也意味着中位数价格为5 x 55K(中位数收入)= 20%的首付= 300K。这意味着我们平均在那儿,但这是由于低谷中的下冲不足,海滩和西侧几乎没有动弹。那些认为在纽波特比奇和圣莫尼卡已经过去的傻瓜所受的祸。不要上当。只是看可能看起来像一个底部并跳跃。没关系,您可以负担不起。如果您像我一样一直在等待,则应该看看它的底部。对我来说还为时过早。

  • 嘿,DHB,那些旋转的轮辋是小太阳…除了我以外,还有没有人看到这个词“Escalade”并记得汤姆·莱勒’对约翰逊总统的提法“practicing escaladio”?
    ~
    那’s what we’已成为。埃斯卡拉迪奥国家。更多更多(howdayalikeit howdayalikeit)。
    ~
    我当时在想,现在紧缩的观念是美国经济与全球经济脱钩。那里’s导致此崩溃的元素 ’在Doc之外获得更多通话时间’的专栏:加州如何’经济与其他区域经济联系在一起。
    ~
    这样的一个例子是加利福尼亚人,他们从中产阶级化(胖薪水)和房地产泡沫中获利,同时抱怨他们可以买些什么衣服’负担不起。然后,他们没有坚持下去,而是努力使每个人的社区都更具可持续性,而是按照加州生活方式标准,为世界上其他任何看上去便宜而又好看的地方保释。因此,a)从使他们富裕的经济中撤走数十亿美元,b)将他们的高档化文化输出到我们这些仍需工作以谋生,永远都无法希望节省40万美元美国中位数工资的温和家乡。
    ~
    本质上就是加利福尼亚梦。淘金热。一切都很好。但是,当加利福尼亚人带着丰厚的钱包搬到其他社区时,他们所要做的就是重振士气。尽管他们的目标当然是成为该过程的重中之重,而不是其受害者。受害者?拧’em, they 应该’ve脱了一些金州乳霜。
    ~
    这里’s something for y’所有。 谷歌或其他搜索词组,引号,“效率就是智慧。”
    ~
    零命中!
    ~
    玫瑰

  • 埃里克在拉斯维加斯

    到2010年,加州赤字为41.8美元。

    http://www.msnbc.msn.com/id/28179777

  • 梅隆黑德,安德鲁

    1929年清算一切,秒。交易。梅隆黑德说

  • 托卢卡湖避风港’t got the memo:

    http://listings.listhub.net/pages/SOCALMLS/F1792521/?channel=zillow

    超过$ 800 /平方英尺,即可享受1949年的一切和LAUSD的好处!!!

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