A look at real estate figures for the 至p US metro areas and a case study of San Francisco and 达拉斯: The Los Angeles metro area with more than double the population of the D.C. metro area has the same amount of housing inventory.

当投资者关注市场时,它们会考虑多种变量。大型投资者在购买租赁物业时正在考虑资本化率以及地方经济。在美国历史上,我们第一次有大型投资者在全国范围内努力购买单户住宅。这当然导致整体可用库存大幅下降,但也促使许多房屋建筑商 专注于市场的需求,结果是更多的租赁房屋。洛杉矶都会区(包括 该o.c)对于租房投资者而言,价值最弱。这是大多数家庭租房的地区。例如,整个洛杉矶都会区有1.9万套待售房屋,人口为1300万。与此相比,华盛顿特区有1.9万套待售房屋,却有560万人口。这就是为什么您会在购买时看到一些奇怪的行为的原因。但是,在美国其他地区,如何寻找最大的都会区呢?

Top metro area housing metrics:  Case Study for 投资者s

I’ve had contact and worked with many real estate 投资者s that have bought homes 至 rent out.  To a lesser degree I’ve also chatted with rehabbers and 脚蹼.  One thing both groups have in common is they both want 至 make 钱.

投资者在评估房地产时会使用的一条普遍经验法则是,将房屋的购买价格乘以1%或0.9%,然后尝试将该数字与预期的每月租金进行比较。例如,以下是一个假设案例,说明某物业的价值为200,000美元:

200,000美元的财产x 1%= 2,000美元

200,000美元的财产x 0.9%= 1,800美元

假设您每个月的租金在1,800到2,000美元之间,这可能是一个不错的租金。当然,还有许多其他考虑因素,包括当地经济,增长,税收,保险和维护,但 many 投资者s 使用类似于市盈率的估值股票。这种方法肯定比使用荒谬的大型首付方案更好的方法。让我们用一个案例来演示。例如,在旧金山以一百万美元的垃圾屋为例。假设您去年购买了20万美元的首付款:

sf-home-prices

市场肯定看起来正在达到顶峰。因此,今年的股票收益是中性的。但是您可能已经将20万美元的首付塞进了追踪S指数的指数基金中&从一月份开始的P 500,您将获得$ 40,000:

snp-500

当然,房屋驼峰和炸玉米饼的塔科星期二婴儿潮一代没有提到替代方案或使用便利的起点–他们也没有提到自危机爆发以来有700万人丧失了赎回权的房屋,其中仅加利福尼亚州就有100万人(反对简单的做法)。房地产真言)。像加利福尼亚这样的地方,很大一部分收益主要建立在永续升值上。当然,这种升值的大部分来自购房者。 2014年末和2015年,投资者在很大程度上退出了加利福尼亚市场。我们剩下的是躁狂买家。看一下美国其他地区的数据:

都市圈

If you run the rule of thumb numbers for many of these areas like Chicago, 达拉斯, Houston, Atlanta, and Philadelphia you get pretty close 至 the 1% figure – although even here you can see things are getting frothy.  But look at freaking Los Angeles:

齐洛房屋价格指数584,700美元,Zillow租金指数为2,606美元(这里是0.45%的比率!)

And keep in mind low interest rates apply for the entire country.  So an 投资者 looking 至 leverage their value is going 至 look elsewhere.  那 is why some of the hottest markets are in places like Texas:

达拉斯得克萨斯州

So while San Francisco has been neutral for the year, the 达拉斯 market is up 19.1% for the year.  So do the math here instead of the “well I can paint my wall and water my lawn” emotional ploy here.  If you were an 投资者 至day, would you buy one 价值100万美元的旧金山垃圾房 that would rent for $3,500 or $4,000 or five 达拉斯 homes at $200,000 each that would rent for $1,800 至 $2,000 each?

这里 are a few scenarios over the last year:

旧金山–您的$ 200,000首付款将具有中立的回报,您的收益将主要来自本金首付。 100万美元的垃圾小窝仍然价值100万美元。

S&P 500 –除了吃炸玉米饼和看《我爱露西》外,什么也不做,您赚了40,000美元,而无需在午夜疏通厕所。 200,000美元现在240,000美元

达拉斯 – your $1 million in real estate is now up 19% plus principal pay down.  Your real estate is now worth $1.19 million for a gain of $190,000.

This is the math 投资者s do.  For California, what you have is constrained inventory but also, households that are 租金紧缺的现金。外国投资者仍在小众地区购买商品,但即使在旧金山,它的增长速度显然也有所放缓。在加利福尼亚州,市场是基于永续升值。当那变慢时,躁狂行为也会变慢。

在大多数情况下,投资者希望赚钱。仅仅因为您没有购买价格过高的废话棚,并不意味着您没有在寻找其他途径,包括其他领域的其他房地产或其他投资。去年,房子里的拉拉队队长似乎增加了他们的言论。也许生活在白蚁肆虐的大萧条时代,以巨大的30年抵押贷款打造的HGTV启发的噩梦并不是梦想,尤其是当这些收益开始停滞不前时。

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80个回复 至 “A look at real estate figures for the 至p US metro areas and a case study of San Francisco and 达拉斯: The Los Angeles metro area with more than double the population of the D.C. metro area has the same amount of housing inventory.”

  • 库存这么低的原因?因为一旦进入,销售可能是一个金钱错误。几个原因:

    首先,美国国税局仅允许您在已出售房屋和新房之间转移500,000英镑(如果已婚,如果是250,000英镑,则可免税)。如果您的年收入超过500,000,则对500,000以上的部分纳税。然后,您支付给房地产经纪人加上其他费用,总计约7%。付清所有这些钱后,您将失去道具13。因此,进行交易可能会花费六位数的钱,包括税费,开支,以及仅仅为了购买同等房屋而产生的道具13损失。在只卖掉六位数的钱后,您需要重新借钱,再借更多。我知道许多40多岁的人拥有超过50万的权益,所以他们只是不知道’t sell.

    其次,您必须找到下一个房屋,然后说服卖方接受视您的销售而定的要约。那很难做到。否则,您必须出售自己的房屋,获得现金,然后祈祷您能找到比出售房屋更好的房屋。您可能会陷入作为租房者的生活,而陷入竞购战,试图重新进入。

    通常,您最好的办法就是忘记整个事情。只需重新装修房屋,然后留在原处即可。这样可以节省很多钱。或者,只需将其租出去,然后再将10%的价格放在下一所房子上。使用租金来帮助支付较大的抵押贷款。这就是我所做的。我现在有几所房屋变成了金矿。不幸的是,由于税法的原因,我将永远不会出售它们。我和HS一起去的几个朋友的处境相同。他们保留自己的最后一个房屋或房屋作为租金,因为税收和收费太荒谬了。这就是库存如此之低的原因。每个人都将他们的旧房屋保留为租金,因为这可能比付给税务员和房地产经纪人便宜,再加上20年以上,这些房屋很可能使您变得富有。注意我说的可能。不能肯定他们会让你富有。但是,很可能他们会的。

    • 布兰克芬勋爵

      Right on the 钱 t. This is exactly how 至 play the game in socal. One of my acquaintances turned his Torrance box into a rental and did a cashout refi 至 use for a downpayment for his newer, much nicer place. You keep the rental income which seems 至 go up every year and the Prop 13 basis and you essentially have a free hefty down payment for your new place. Welcome 至 socal RE, the competition here is 野蛮!

      • 如果您的财产税与提案13一起被锁定,将房屋用作存钱罐是非常有意义的。’是极限,即使你不这样做’出售或再融资。您只是进行当地竞标的当地税收区和评估区的ATM。

    • “我去HS的情况也一样。他们保留自己的最后一个房屋或房屋作为租金,因为税收和收费太荒唐了”

      曾经听说过1031延税交易吗?

    • 提案13的好处有限。 SoCal财产税仍可以通过所谓的“parcel taxes.”

      “Property taxes”根据评估的市场价值征收财产税。

      “Parcel taxes”根据财产征收财产税’s square footage.

      尽管有提案13,包裹税(仍为财产税)仍然合法。每隔几年,圣塔莫尼卡选民通常会通过新的包裹税。“for the children.”

      了解包裹税— 其他财产税http://www.caltax.org/ParcelTaxPolicyBrief.pdf

    • 当然,要解决的问题是,对于大多数人来说,成为房东不是一个理想的选择,因为它会在很多方面带来问题。

      换句话说,由于竞争性投机文化的缺陷,该地区对于诸如房屋之类的基本消费品的居住变得更加困难和危险,因此人们陷入困境而无法搬家,听起来真棒!

      • 在某些时候,我认为所有这些新房东都会弄清楚这一点,并且所有这些都同时击中出口。我的X今年售出的房子(2005年亏损)被卖给了“investor” who’要把它租出去。

        和她隔壁的房子一样…上次我去那儿时,实际上仅在她的大街上就有4栋房屋可供出租。

    • 如果您希望向上移动并留在该地区,销售仅是一个金钱错误!如果您退休,退休并且需要资产,或者愿意离开州,出售可以解放一切!就个人而言,除非我住在圣地亚哥北部的圣迭戈县或圣塔芭芭拉,并且靠近海滩,否则我不会’d希望兑现并获得%e !!出来!我在西北内陆2.5英亩的土地上买了一个美丽的房子,距离一个大湖有2英里,即25英里长的湖,有一条船,还有一个漂亮的小海滩/公园供您享用。当然可以’这里不是冬天的海滩,但是夏天几个月的天气都很好,这里的水比洛杉矶及其周围地区或圣地亚哥的任何地方都干净得多!转义So时我剩下了足够的钱。校准在冬天逃到温暖的热带地区,并享受舒适的退休生活!

    • 我同意你的评论。我住在圣塔芭芭拉(Santa Barbara),现在买了一套房子。在2016年完成的改建上花了很多钱。按照与您概述的相同的数学逻辑,改建到了平板以下(新的废水管线)。

  • 您在CA拥有房地产投资管理公司,以兜售在得克萨斯州的远程投资。在膨胀的顶部购买的狂热非常有趣。我想他们会收到不错的财产税警钟,而房地产业的提供者们对此低估了。“fake news”。德克萨斯州都会区的房地产税接近3%。
    Hard 至 hit that 1 percent threshold on a turn-key 投资 of $200,000 in Houston with the market awash in class-A apartments offering 2 or 3 months of free rent.
    http://aaronlayman.com/2016/12/average-rents-cinco-ranch-decline/
    Expect 至 see more and more of these 投资 gurus turn 至 peddling their get-rich-too stories in a real estate seminar near you.

    • “德克萨斯州都会区的房地产税接近3%。”

      人们就是这样’t realize, they only see a 300K McMansion. The cooling, heating and maintenance due 至 野蛮 weather is also usually not accounted for. And there is no Prop 13 in Texas. If property values go up a lot, the tax man will come a knockin.

      • 天气不’t 野蛮. Stop exaggerating.

      • 劳拉(Laura Louzader)

        天气质量是加州酒店的高度主观判断。

        我个人认为夏季温度超过82华氏度“brutal”,这就是为什么我住在芝加哥。如果我离开,它将去蒙特利尔或其他凉爽气候的地方,而不是像休斯敦这样因高温和潮湿而臭名昭著的地方-芝加哥的夏天已经够糟糕了。或者,就此而言,SoCal,即使我’我爱洛杉矶的一个小工作室,一旦我’m retired. But I’d要在夏天到的时候离开那里。

      • 您曾经在休斯顿度过一个夏天吗?

        野蛮是轻描淡写!

      • 劳拉(Laura Louzader)

        不,我’我从来没有在休斯顿度过一个夏天,’不要考虑住在那儿,因为我’我听说夏天过得怎么样。他们使圣路易斯的夏天看起来很酷。一世’一位皮肤白皙,蓝眼睛的女人,没有耐热性,可以’在阳光下度过一个半小时以上。我只在早上或在下午6点左右开始出现太阳时才去芝加哥的海滩,而从下午或傍晚才去。我在室内游泳池游泳。

        I’当它转为温暖的气候时’是我该继续下去的时候了。过去有高温虚脱,我可以告诉你’是死亡的一种更善良的方式。你不’来之前不要感到任何痛苦。首先,您会感到头昏眼花,头昏眼花,衣服也很沉重。然后,您会感到困倦。您不知道什么超越了您,也没有痛苦。然后醒来,您躺在人行道上,想知道发生了什么,即使外面是90 F,突然突然冻得发抖。但是你不’当您开始被克服时,不会感到任何事情。

      • 可以,但是没有州所得税。除了您提到的水电费外,生活成本很低,低于卡利。

    • 我在高地地区有一所房子,因为我有我的家园,我的抵押贷款每月仅为639.00美元。我了解到休斯敦的房屋销售量增长了23%,因为人们急于购买,因为利率将很快上涨。我在2011年的利率为3.39,抵押贷款余额仅为$ 76,500,高处房屋的大小为1,845平方尺,地段为4,000。我的大小或更小的房屋,因为高处是休斯顿最昂贵的抽油烟机之一,它仅显示我坐在一艘股权上,就像jt im保留房子一样,因为我拥有的股权超过25万美元,而休斯顿将继续增长,我在我的30’s.

  • 前几天我看了《房屋猎人》,学到了一些新东西。

    房地产经纪人向一对夫妇展示了一套比预算高出$ 14,000的房子。他胆子告诉他们:“Remember, you’不买房[或抵押],你’重新购买每月付款”.

    我想把脚放在电视上。在平面屏幕上烟火效果不如在管子上烟火效果好,但感觉却是一样的。

    并猜测他们选择的房子。

    • 唐·西乔(Don Ciccio)

      我喜欢听这样的故事…即将发生财务厄运的更多迹象

      崩溃& burn baby…crash and burn

      • “一个窗口。我喜欢复古的魅力。我可以想象自己看着窗外”。潜在的房主与房地产经纪人一样糟糕,因此愿意出售。

      • I’m not so sure it’是结束的标志(尽管公平地说,我确实认为我们’ve达到峰值)。就可再生能源代理商而言,’从来不是一个买卖的好时机。他们’不论市场状况如何,都可以自动驾驶。有些在撒谎,其余的都在妄想。

  • 亚伦·莱曼

    您的评论正确无误。我们在海湾地区被专家称赞得克萨斯州“Dallas”租金收入市场已经成熟。我一直想知道自己是否很棒,为什么他们不仅仅保留它自己并购买自己的租金。买者自负

  • 这个博客到底是什么?好像我看到的评论都是一群啦啦队或巨型熊。

    看,如果您正在寻找居住的地方,那么您保证可以负担得起,并且您将做自己要做的事情。一世’我不谈论任何投资,我’我不是在谈论赚任何钱,我’我在谈论购买抵押并支付30年。然后,在30年的最后,您比那些没有退休的人有更多的退休机会’t do that.

    退出玩所有这些金钱游戏。只是还清自己的小房子,只担心这个,你’ll be fine.

    • 那’基本上在大多数国家还是如此。问题在于,洛杉矶的房地产价格昂贵,如果您不这样做,可能会被烧毁’t在适当的时间买入(就此而言,很少有人会在一处或30年内做到这一点。)

      • 是的,这个。这里存在的投机和贪婪的文化使这种观念变得如此混乱,以至于定时执行变得至关重要。 20世纪中叶的想法,例如在同一所房子里呆30年已经过时了。

    • 阿们,现实主义者。但它’s become divorced from that. It was 庇护. Then an “investment”。然后是一台ATM。那时还没有赚到最大的抵押贷款和30年收入的承诺,然后像使用百思买信用卡那样每月还款。永续而沉重的债务维持着立面而不是实际价值和安全性。

      So distorted from what it actually is: 庇护 and a payment locked in at a certain amount for the life of the loan rather than constantly rising rent or the whim of a landlord.

      我不’责怪任何人拒绝整个前提,现实主义者。租房没有错。有它’自己的利益,太多的人认为’当它可能是破坏性的力量时,尤其是当它具有破坏性时,总是拥有更好的拥有权’除了安置自己和家人并在经济上节制自己之外,还要做其他事情

    • 这个博客实际上是为那些仅仅迷恋房地产的人们而设计的。房地产(有机买家和专业人士除外)基本上是很多人的幻想场。这是他们一生中希望进行的最大交易,也不需要太多的脑力。房地产比任何其他事物都产生更多的梦想和幻想。这是心理上的淘金热。
      在此博客中,很多人说他们搬离了卡利,但没有一个人说过哪里。
      偶尔会有不寻常的微观经济洞察力弹出一个很好的评论,但在大多数情况下,我认为大多数海报只是梦想家。

      • 浪涌– more than once I’ve说过我搬到了哪里:MT。我可以特别记得其他人提到的OR,ID,WA和CO。

        好像你’曾经对其他海报提出过一般性投诉,那么您的帖子本身就是一般性投诉。

      • 人们迁往何处取决于许多因素,因此可能与您的情况无关。我说了很多次我感动,涉及的因素以及喜欢的地方。这取决于天气,工作,退休,天气喜好,家人和朋友,因此他们不应该搬到哪里’t mater 至 you.

        您可以搜索上一篇文章以获取更多详细信息。

      • 我回复了同伴海报’不久前我的问题是,我在洛杉矶住了33年后,现在住在新墨西哥州的里奥兰乔。的“如果您喜欢四个季节,并考虑我的会计师所说的话,附魔之地是退休的好地方“it’s not Texas, it’s not California, IT’S NEW MEXICO.”这里很多漂亮的房子的价格低于或低于“加州胡扯棚屋”。虽然不是海滩人或冲浪者的地方。
        我认为很多人由于担心加州化而不想提及他们现在住的地方。这里不用担心,新墨西哥州的高薪工作不足。

  • It’从Zillow图表可以清楚地看出,海湾地区的价格升值趋于平稳(甚至下降)。现在疯狂购买,尤其是在SF和奥克兰的荒芜社区,这些社区被高估了。我可以’不记得我在哪里读到关于“Cycle of Speculation”,尽管它可能很容易在网上找到:优秀的投资者内部人士开始了这一周期并获得最大的收益,然后是受过一定教育的第二层,这些第二层抓住了价格的上涨并希望获利,最后是“suckers”-毫不老练的妈妈和流行投资者,就把储蓄存入躁狂症’的最高峰(​​无论是股票,房地产,郁金香还是其他)-’当一切都向南走时,那些失去了衬衫的人。同时,在这一阶段,繁荣的发起者(Tech VC’(例如,企业可再生能源购买赎回权的房屋等)已经从他们创造的狂热中撤出,并从中牟利。当你写:“2014年末和2015年,投资者在很大程度上退出了加利福尼亚市场。我们剩下的是躁狂买家”我认为您的最新帖子已经表明写作在墙上,我们已经接近投机周期的最后阶段…对于那些遭受最大损失的人来说,我感到可怕。

  • 我在2006年以760K的SD购买,现在’目前的定价为70万,请付出或付出一些。
    但是,如果您加上税收和维护费用,那我将损失一大笔钱…

    我有一个朋友正以3500美元的价格在圣地亚哥/ SD租一间大房子。如果他想买同样的房子,’会使他至少损失一百万美元…所以他没有那么倾向

    我从中学到的东西..住房全是关于时间的。….

    • 你真好’正确。我一直说,在加利福尼亚州,购买RE时最重要的三件事是(不是位置,位置,位置)计时时间和计时。

      尽管过去30年不会像接下来的30年那样。收入下降,利率确实可以’每天减少10,000名婴儿潮一代将退休,这将使人们无法确定地做出改变。一世’我已经说了一段时间了(而我’我刚刚开始阅读说同样话的文章)“谁是临时工打算将其资产出售给”? The guy who’比十年前少很多?

      我认为我GF中的人的平均年龄’s的邻域(仅基于将它们看到外面)大约是70……do the math on that.

      • 我认为我GF中的人的平均年龄’s的邻域(仅基于将它们看到外面)大约是70

        年轻人可能在工作。

  • 博士,我’我将假设您知道1%的准则是一个非常粗略的估计。我的租金大约是0.7%-0.8%,我’m doing pretty well.

    只要价格上涨,这就会抵消购买价格与租金的比率。我大约在4年前购买/建造了房屋,最近又进行了套现。现在,我的净现金支出为零(即,最初购买30万美元,所以从我这里获得了75,000美元的初始现金。现在的价值为40万美元,因此新抵押贷款为30万美元,我在结账时拿走了现金。)即使有了新抵押贷款,仍有大量正现金流。

    处于天桥状态的美丽之一…

    是的,我’我很清楚价格赢了’t go up forever.

    • 你说得对,杰夫。拥有0.7-0.8%的租金实物比拥有1%的纸质房屋更好。我将其视为一种纽带。因此,投资回报率的重要性很重要,但债券的质量(评级)也同样重要。如果您以0.7-0.8%的价格租给白领文明专业人士,比在贫民窟中获得1%的纸质更好。从长远来看,0.7-0.8%的净利润将比劣质租户的贫民窟产生的净利润高得多,仅为1%。那是因为坏房客没有’不能一直付款,否则他们会停止付款。最重要的是,它们浪费了净利润的位置,这使净利润确实很低,低于第一种情况。很多时候,在贫民窟中,您必须聘请律师来驱逐房屋,这进一步降低了利润。

      我总是将自己的租金/投资定位在好市多市场细分/人口统计领域。在这种情况下,我的论文计算符合实际情况。在马马虎虎的社区中,实际回报率要远低于最初的纸张计算结果。这就是原因,优质的租客获得的交易要比平均水平更好。

  • 现在,在Nor Cal,这个房地产市场是彻头彻尾的进攻。最近几天,我们走了三处房产‘internet beautiful’作为我的妻子,我指的是他们。当然,在Google地球和图片上看起来很棒,而且所有这些人本人都是第三世界。什么’更糟糕的是,所有三个房地产经纪人都兴奋地告诉我他们‘flippers’问我是否‘flipper’太。当房子骑师问我是否总是在嘴里吐一点’m a ‘flipper.’我必须向他们解释,我是一位真正的房地产投资者,是按照真实的基本面进行购买的,当他们试图绕开这个外国概念时,他们难以置信地看着我。

    在她坚持要让我看的那堆废话不是模块化住宅之后,我不得不教育一位房地产经纪人是一个SIP房屋。这个房地产经纪人没有’t even know what a ‘stick-built’家是。的确,我们现在谈论的是总有精神上的侏儒在兜售房地产,甚至是愚蠢的人在买这种垃圾。当我出售房地产时,这个市场使我想起了05ish。它为N’t与06一样糟糕,但正在逐步上升。房屋骑师(经纪人)一如既往地失控。对不起,吉姆,您的预测过时了,还为时过早,但是有一天在唐纳德·特朗普期间’第一学期你会是对的。

  • 绿色格罗夫妈妈

    我曾考虑出售我在圣塔莫尼卡的那栋破烂不堪的小房子,但坚持下来,将其出租并抽出部分股权,以在更好的地方建造房子。

    我很高兴,但是我’m not gonna lie…经历了艰难的几年’05-’08.它可能心跳地向南走,我可能会失去两所房子。现在我’我用房租收入完全偿还了我的新房抵押贷款和第二笔旧房抵押贷款。我从两座房子的所有维护用品中扣除地狱…我认为JT很有用…为什么要卖出就卖?现在,我在洛杉矶县最好的城市之一拥有2栋房屋,这些房屋的间接费用低,租金收入高且物业税基数低。

    • 那为什么要来这里呢?我的意思是真的吗?为什么要来这里?如果你们都想通了,那’s the point?

      • 优秀的!我很喜欢GreenGroovyMom所说的,她差点丢掉两栋房子,这对拥有财产的故事确实鼓舞人心。

      • 加州汽车旅馆再次抱怨有关房地产的轶事和个人生活故事。你有那么大的自我意识,无法忍受别人吗’的投资经验?人们来这里是因为他们热爱房地产–他们想拥有它,或者已经拥有很多。还有新闻快讯,有些人向别人学习。我收集了关于房地产赚钱的一切知识,例如,因为我听了当我是商业经纪人时卖掉公寓的千万富翁。那’是的,我听了。从他人的经验中学习是生活中的宝贵工具。你应该试试。

      • 宫城先生,您的回应对我的观点有一些非常透明的线索’m making.

        无论是通过我的网名的幼稚歪曲,您还是继续采取各种措施并使事情变得个人化,并使用诸如“whining” or accusations of “ego”.

        任何对这里所说的怀疑主义有信心的人都不会’不会感到需要屈服于这一水平,因此请自己节省光顾的生活经验教训。

        关键是,如果这样的轶事公式对其他人有用,那么如果有足够的信心,’d无需访问住房市场怀疑论博客。我不会’请花一分钟的时间购买你们中的任何一个人用于慈善目的。任何人都可以在评论论坛上轻松地匿名制作任何内容,’甚至无法与向您认识的人学习相提并论。

      • 汽车旅馆,

        您和我之间的区别在于,我认为大多数人都在这里,因为他们喜欢房地产。当我’ve表示他们想拥有或拥有。没关系目的是讨论无论您是否喜欢的主题,包括生活经验。

        如果您如此怀疑,以为人们在这个论坛上说的所有话都是为了维护某种在线荣誉而精心设计的谎言,那么您就遇到了心理问题,这个博客上没有人可以帮助您。

        I do agree with you though that seeking advice from people you actually know in the flesh is a great idea. 我不’与您不同意,事实上,这就是我所说的,我最初学会了如何成为一名成功的投资者–real actual human clients I had that owned a lot of multi-family 投资s.

      • 显然,这个问题让人感到很紧张,这表明了这一点’可能非常接近真相。

        Mr Miyagi, your responses 至 it continue take a personal attack angle. 那’是我们发布行为之间的真正区别。它’经典的缺乏信心的策略。您’ve在这里和另一个类似的博客上建立了这种模式。

        现在轮到你’通过创建烟幕来加倍放大,烟幕上包含有关怀疑论和精神状态的夸大不真实建议。

        该博客完全以质疑房地产的宗教信仰为前提,因此建议’对于恋人来说,一个自然的论坛是荒谬的。

    • “我从两座房子的所有维护用品中扣除地狱”

      所以现在两所房子都不是主要住所,所以您可以’在销售中获得免税的25万美元……除非您实施欺诈。

      据我了解,$ 250K / $ 500K的已婚免税免税额仅适用于主要住所,由于您要同时扣除两所房屋’t…….

      哦,别’您还必须为租金收入缴税吗?我当然希望您能涵盖所有这些内容。

      • 绿色格罗夫妈妈

        该死的我正在犯欺诈。我扣除了两所房子的杂工费用,但使用地址作为租金。它不是一吨,但有租金是一个好习惯‘shelter’。听着我是美联储小红旗。仅供参考,我不’不知道有房客的任何人1.声明未跟踪的真实房租收入额。房客可以’声明它。 2.不’贬值并冲销一切…

        它是提交给您的少数特权之一’该死的税收!美联储政府可以吸吮它…反正他们占用了我太多的钱。

      • 绿色格罗夫妈妈: 我不’t know ANYONE with a rental who 1. declares the true amount of rental income

        我的父亲来自旧县,作为一名新美国人,他为向国税局缴税而感到自豪。他总是报告自己的真实和总租金收入。

        就像过去那样。 (一世’m talking 50 –60年前。)移民将来到美国,并努力“become Americans,”这意味着要自豪地遵守法律。

        当我拥有出租物业时,我也总是报告真实的租金收入,并且从未欺诈性扣除任何东西。我(或我父亲)从来没有想到要这样做。

      • 绿色格罗夫妈妈

        @房东的儿子…谢谢你父亲付税。虽然,他可能不是’他几十年来在这里看到他们滥用纳税人的钱后,他们对他们要去的地方感到非常高兴。一世’我很高兴不让美联储知道我的房租上涨,谢谢。

  • I’m预期利率会上升。很多。他们是否有任何在线信息可以计算出多少可调整利率抵押贷款?

  • 这里’s在西林/世纪城的公寓,售价低于$ 120k— //www.redfin.com/CA/Los-Angeles/10590-Wilshire-Blvd-90024/unit-7/home/6804402

    It’s仅202平方英尺。没有厨房。 (有冰箱,您可以购买自己的炉灶或微波炉。)

    好奇的销售历史:

    1978年— sold for $30,000

    1998年— sold for $5,000

    2005年— sold for $660,000

    2015年— sold for $78,000

    2016年— listed at $119,990

  • 国内(主要是加拿大)和国际上有大量外国资金仍在库存不足的德克萨斯州市场上购买。这就是为什么您在达拉斯看到19%的收益的原因。我刚刚卖掉了我们在德克萨斯州奥斯汀市的最后一处出租物业,在一年中最慢的时间内,我以35天的全价将其卖给了一位投资者,该投资者从中国家庭获得钱作为首付。在奥斯丁,您有大约54%的人口是租房者,而当地50%的经济工作是接待工作。奥斯丁的租金不错,但要制定1%的规定仍然很困难,您将有多人合租。我卖掉的房子旁边的房子住着5个人,这是蓝领社区的中间地带。您在奥斯丁与之交谈的每个人都拥有一处出租物业,这是一个警笛声,告诉我出售和筹集现金。

  • 洛杉矶购房成本高昂。您看一下引擎盖的中间,您将在其中插入汽车以改装成套件…$ 500,000。出门在外的独立屋,500,000美元。好莱坞的一间小公寓$ 500,000。

    您看丹佛,那里有非常昂贵的房子,但也有贫困地区,您可以在这里以便宜的价格买到房子,以弥补汽车被闯入的所有时间。

    The more I look at housing here the more I come 至 appreciate how affordable 出租 is. I live in a very hot area, no roommates, only pay for electric and internet and have a pool 我不’t have 至 maintain.

    天气显然是令人惊奇的,就业市场对于财务/会计来说非常好。但是我真的不’认为他们没有采取任何保护中产阶级的行动,这一天将会消失。 JJJ措施最近通过,这对这里的中产阶级和大多数下层阶级公民是又一打击。

    到2024年将房屋安置到“硬坦克”。

    • 我认为JT可能会反对您的Tank日期。

      • 我有许多海滨别墅,并且现在热爱生活。但是,每隔一段时间,它们的确会贬值很多。而且,一旦当前运行结束,卡的数量将再次下降。但是,我敢肯定,到2024年之前还会有下降。

  • Trulia的一项新研究表明,要购买中等价位的房屋,就需要洛杉矶中位数收入的91%。显然是更糟糕的是,超过100%,其他加州城市的情况也差不多。基本上,拥有房屋的梦想对于大多数人来说都是死的,这使租房成为他们唯一的选择。虽然它似乎是房东的最佳选择,但真正的问题是房地产和租金价格能保持疯狂多久?而且,随着美联储今天提高利率,并指出2017年可能加息3次,这将对这场混乱产生什么影响…房价会迫使房价下跌,还是只会进一步降低承受能力?

  • “纽约市的租金正在下降。这是崩溃吗?”

    http://www.slate.com/blogs/moneybox/2016/12/13/rents_are_falling_in_new_york_city_is_this_a_crash.html

    他们’也落在洛杉矶的时尚地区。媒体终于像往常一样赶上比赛的后期。

  • 罗杰·兔子(又名“白兔子”)

    咆哮的20所建造的房屋’s是质量。里面有板条(橡木条)和厚实的石膏。外面1″厚的红木板,焦油纸,铁丝网和厚厚的灰泥(水泥)将阻止9毫米。里面有厚厚的硬木地板,上面有很多木线条,天花板和地板。从那时起这是从未见过的事情。新房可以’像加装的咆哮一样承受地震20’的家园。您知道大房子已经过期,所有其他房屋都将倒塌。

    • The new homes can’像加装的咆哮一样承受地震20’的家园。您知道大房子已经过期,所有其他房屋都将倒塌。

      取决于房屋有多新。从1940年代到1970年代建造的房屋很可能会获胜’不错。特别是如果他们’重新砖砌,错层或比一层高。

      但是据称1980年以后建造的房屋建造得更好。如果在1990年以后建造,甚至会更好。如果在2000年以后建造,则更加安全。

      两位房地产经纪人告诉我,如果在2000年后建造房屋,’购买地震保险相对容易和便宜。

      当然,房地产经纪人撒谎。这里有人知道以上是否正确吗?

    • 关键字是“retrofitted” roaring 20’的家。如果不受到地震的限制,可以将传统地板抬高的老式房屋(而不是平地上的台阶)打桩。

      • 罗杰·兔子(又名“白兔子”)

        市政府允许并检查cr子墙是否撑牢,并用螺栓固定在水泥地基中。保证地板下的任何东西都不会移动。然后将板条和灰泥以及外部木板,铁丝网和水泥将其固定在一起。我与拆毁这些房屋的人交谈,由于重型建筑,这是一项艰巨的工作。他们告诉我说它可以承受地震。他们说现代建筑很容易拆除。他们讨厌那些1920’s homes.

      • 量化宽松深渊

        我的母亲在蒙大拿大街和圣维森特之间的圣塔莫尼卡拥有房屋– built in 1923 and one of the oldest houses on the block. It is the raised foundation type with lathe and plaster and real 2 x 4 beams. Often times, when contractors have come 至 work on the house, they have also been impressed with how 固体 the floors and walls are.

        迄今为止,它已经在所有重大地震中幸存下来,仅偶尔出现墙体裂缝。我认为所有这些类型的房屋如果位于山谷或内陆帝国中,都将在更多地震中幸存下来,但是如果圣莫尼卡发生7.0级地震,那么许多房屋可能会从地基上滑落。我的母亲’作为预防措施,家里已经发生了典型的地震。就像其他人张贴的一样,问题不在于墙壁和地板,是因为地面发生强烈的横向运动才能使房屋的基础滑落。

    • 木框架结构通常可以很好地抵抗地震。您需要一种结构灵活,重量轻,可以承受很多剪切力且仍可保持在一起的结构。刚性结构,例如没有足够钢筋的混凝土,或者像砖一样容易分离的东西,是最糟糕的。另一个危险是如果结构滑落’s foundation —现代CA施工需要将框架螺栓固定到基础上。 A 20’的房子可能还不错,但很重‘solid’ don’不一定能使产品更具抗震性。

    • 劳拉(Laura Louzader)

      同意。在此之前或之后,没有任何建筑物可以像1920年代的房屋和建筑物一样出色或美丽。他们拥有坚如磐石的建筑,精美的建筑,精美的木制品和细节以及精美的平面图。他们’兼具现代和传统的优点-它们具有更早时期的美感,工艺和细节,但具有紧凑,高效的平面图,可以充分利用空间,通常还有足够的壁橱空间,只有在现代建筑中才能找到( 1918年之后)次。自成年以来,我曾在圣路易斯和芝加哥居住过各种规模的20年代老式公寓,而对这些精美的老建筑的美丽和舒适感却如此宠爱,以至于典型的现代牧场房子对我而言就像是一道陡峭的彗星。

      • 罗杰·兔子(又名“白兔子”)

        是的,我住在伯班克(Burbank)建于1926年的英国都铎式房屋中。我没有水泥车道,只有两条不引人注目的水泥条穿过草坪。噢,那是Packard,Lincoln和Cadillac的日子。当然,房屋已通过中央供暖和供热,铜管和双层玻璃乙烯窗进行了现代化改造。现代家庭的室内门没有老式玻璃旋钮等的实木。现代家庭的石膏板墙是如此脆弱。搬到新家对我来说将是一个很大的调整。

  • 来自纽波特海滩奥克斯纳德的卡洛斯(Carlos)

    立即购买,随着利率的上升,您的每月付款将激增,请在为时已晚之前购买。在奥克斯纳德这里还有些宝贝。我们有“Taco Tuesday”随您喜欢。我和好上尉摩根船长今天在我的Sea Ray上外出。明年来的生意将会蓬勃发展。假期期间,业务进展缓慢。

    • 但是投票赞成王牌的人告诉我们,如果利率上升,他们将以10万美元的价格在比佛利山庄获得豪宅。

      • 来自纽波特海滩奥克斯纳德的卡洛斯(Carlos)

        DJ,您来到奥克斯纳德(Oxnard)(又名文图拉县纽波特海滩),我将向您展示我的好朋友(两次卸下)在海港旁运行的Taco摊位。您可以填写所需的所有炸玉米饼。我什至可以邀请优秀的上尉摩根大人加入我们。费利斯·纳维达德

  • 卡洛斯,我肯定我会在沙滩上玩得开心。美丽的天气,美丽的海滩和水景以及美丽的女人微笑着上下跳跃,炫耀自己的美丽身材,好吧’是时候再次访问cali。

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