通过分析整个房屋的所有销售数据,我们可以收集什么?用1953年和1954年建造的房屋检查托兰斯的一条街道。

人们可能会认为,在对房地产进行定价时,有一个精心设计的系统。对于许多公司而言,我们可以查看收入,增长潜力,管理,还可以深入资产负债表来检查运营的基本要素。即使有所有这些数据,市场也会波动。但是对于房地产,评估数据非常原始,尤其是对于单户住宅。基本上,大多数系统都使用comp的房屋定价方法。也就是说,评估师将使用附近附近的三套最近出售的房屋,这将成为价格的基础。房屋的租金为$ 2,400,但最终要花费您$ 600,000没关系。  废话棚 整个南部地区都表现出这种行为。更重要的是, 你有很多年长的屋主 他们将没有机会负担今天的费用。仅少数销售决定当前清单的价格是否有意义?也许可以,但是很少有人去研究这个假设。毕竟,您不能责怪卖方试图获得尽可能多的收益。令我感到惊讶的是,我还没有看到进行过这项分析,但是为什么不检查所有房屋的销售情况呢?今天,我们将深入研究1953年和1954年在托伦斯建造的整个房屋的数据。

一笔交易不能代表一个社区

托伦斯(Torrance)有一些不错的地区,但大部分城市都是二战后的基本住房。至少为1950年代城市的许多地区设计的房屋具有基本的功能和价格承受能力。您可能会认为其中一些地方已经全面升级,但大多数地方与1953年和1954年建造时的骨骼相同。

我想检查至少有10个房屋的街区的数据。这个街区有16所房屋。有用的是,我们还可以比较标准尺寸。让我们看一下我们的代码块:

大道

这里没什么特别的。该街区的平均房屋面积为1,297平方英尺。其中5所房屋的面积为985平方英尺。大多数都设有3间卧室。 16个房屋中的5个房屋的购买价格为$ 400,000或更高($ 500,000 +的销售价格中有2个)。其余的售价低于227,500美元,许多是几十年前以更低的价格购买的。您还会注意到,根据税收评估数据,许多人是老派所有者。看一下按销售数据细分的上述城市街区:

城市街区的房屋数据

像这样提取数据的能力确实使知识掌握在购买者手中。不久前,如果您真的想查找这样的销售数据,则可以在县文员办公室度过一整天。不值得,所以大多数人只是采用简单的comp方法为房屋定价。但是,请看一下上面的数据。这些当前的业主中有多少人有能力再次购买房屋?否则他们甚至有能力负担 他们当前房屋的市场租金?您可以看到在2006年4月以590,000美元的价格出售了985平方英尺的房屋。邻居1.5年前以395平方英尺的价格购买了相同建筑的985平方英尺的房屋。

查看税收评估数据也很重要。多亏了《提案13》,有人正在纳税,好像房屋的价值是68,754美元。然而,另一位支付590,000美元的人,由于基本上居住在同一条街道上并利用相同水平的政府服务,其年税额几乎是其9倍。我们正在看这里的同一条街,房屋建造起来非常相似。

那里 is one home for sale on the street currently:

纠缠

18826 Doty Ave,托兰斯,CA 90504

3张床,2个浴室,1,161平方英尺

看一下广告:

“快来了。漂亮的3卧室,2浴室的家,几乎完全改建。大家庭社区,购物,埃尔卡米诺学院,frwy’s和Mall。这是一个必游之家。”

我希望人们认识到,由于全州共有112所社区学院,因此与加利福尼亚州的所有地区都非常近。您也可以从网上阅读的内容在大多数城市中“购物”。与街道上其他房屋的平均平方英尺相比,该房屋的规模低于平均水平。有人在2007年8月的最后一个高峰期以528,000美元的价格购买了这个地方。该房屋标价为609,000美元。这将是该街区有史以来最昂贵的交易,并且还有更大的房屋。 齐洛有自己的房屋定价算法。很难说它是否使用补偿模型,但必须使用此模型的派生对象才能为该国的所有房屋提供Zestimates。就像基本的评估方法一样,它也不会赶上繁荣与萧条(类似于我们在2007年至2009年所见)。评估和评估对于稳定的住房市场非常有用。  不是繁荣和萧条的地区.

609,000美元的标价甚至还远远没有达到Zestimate的505,000美元。查看该区块的整个销售数据,很难说出它们是如何到达这个价格点的。我们可以在几个街道上看一下租金:

租金

租金略少,少了一个浴室。因此,我们可以假设这个地方的租金为$ 2,400至$ 2,500。是否有任何投资者真的愿意为每月$ 2,500的租金支付$ 609,000?在这里下跌20%意味着要付出121,800美元。这就是那些尝试使用房租比较的人错过标记的原因,为什么 销量可怜。该邮政编码中的家庭平均调整后总收入为$ 56,486。某个收入水平的人节省121,800美元需要多长时间?很长。因此,据推测,您正在将收入较高的人们视为潜在的购买者。但是看看这个地方。即使在放下121,800美元之后,您在未来的几年中仍将获得高额抵押贷款。

数据应该是清醒的。再次以拥有985平方英尺房屋的两个邻居为例。一位在2004年支付了395,000美元,一位在2006年支付了590,000美元。由于房屋的结构,大小和建造基本相同,差价接近200,000美元。  繁荣和萧条的婴儿。现在有人正在寻找设置该块的记录。但是,查看区块的历史将其全部置于上下文中。最近的销售历史显示了加利福尼亚市场狂热的历史。这座房屋的标价为609,000美元,有人可能会在Torrance一条相当简陋的街道上创下价格记录。

你喜欢这个职位吗?订阅Housing Bubble博士的博客可获取最新的住房评论,分析和信息。

你喜欢这个职位吗?订阅Housing Bubble医生的博客以获取最新的住房评论,分析和信息





82个回应 至 “通过分析整个房屋的所有销售数据,我们可以收集什么?用1953年和1954年建造的房屋检查托兰斯的一条街道。”

  • 布兰克芬勋爵

    如果这个狗屎箱的确是每月2400或2500的租金,那么大概就卖了60万。为什么托伦斯的狗屎屋每月要租金2500美元?这是一个很好的问题,我想知道答案。

    • 那么2200美元的补偿金是要价。谁说他们’会得到吗?无论哪种方式,一切都会完全滞后,直到美联储加息和房地产投资信托基金/甩尾投降为止。我以为去年是我们的2007 Redux,看来我早一年了。看起来像我们’我们将等到今年下半年或2016年才会有更大的跌幅。耐心等待-顺便说一句,我这个周末在尤卡帕(Yucaipa)花了一些时间。距离圣贝尔杜20分钟路程需要40万。热闹的…

    • 量化宽松深渊

      我在某些方面将托伦斯与卡尔弗城进行了比较。人满为患(有很多钱),但负担不起圣莫尼卡,威尼斯,西洛杉矶和玛丽娜·德尔·雷伊,这些人已经涌入卡尔弗城。大量(但有很多钱)却负担不起曼哈顿海滩,雷东多海滩,埃莫萨海滩,帕洛斯维德斯人的人已经泛滥成灾。

      • 剩下的玉米粉蒸肉

        那么我可以问一个非常基本的问题吗?为什么在洛杉矶有越来越多的富裕人士不断涌入各个社区?还记得20年前,天黑后您可以在威尼斯拍摄吗?还记得没有圣莫尼卡长廊和帕萨迪纳老城吗?记得当粉红色面前从来没有一行’s?现在,从洛斯费利斯到银湖,再到回声公园,高地公园,格拉塞尔公园,塞浦路斯公园,到处都是富裕的人…然后进入博伊尔高地。

        愚蠢的问题:从哪里开始所有这些“affluent” folks come???

      • tamales, the jobs 至 be had are becoming more 精英. Basic manufacturing jobs are moving, and what’即将来临的是工程师,技术人员’s, CEO’,高级管理等

      • 不确定如何将CC与Torance进行比较。 CC在其中心设有一个主要的Hwood工作室,距离其他两个工作室10分钟路程,距离威尼斯,圣莫尼卡,韦斯特(Westood)和洛杉矶其他大部分地区的中部地区10分钟路程。流入CC房地产价值的资金来自影棚人士和蓬勃发展的互联网行业,其价格超出SM,Cheviot Hills和Castle Heights的价格,并且迫切希望拥有一流的学校。托伦斯对炼油厂和更漂亮的海滩城镇而言至关重要。可悲的是,这套房屋的CC售价为80万。

      • 量化宽松深渊

        @bjk你是正确的。我在西边长大,回想起威尼斯运河当时是骑自行车的人,毒贩和充满汽车电池,垃圾桶和旧自行车的运河。圣塔莫尼卡(Santa Monica)的笔克(Pico)走廊是破旧的平房,经常发生帮派枪击事件。威尼斯运河现在是价值数百万美元的房屋,有钱人继续将其推向威尼斯的奥克伍德区和笔克走廊。西边的下一部分是Baldwin Vista。卡尔弗城以东和西亚当斯以南的60万美元房屋。有关您的答案的更多信息,请参见‘leftover tamales’在下面发布您问题的答案。

      • > “这些“富裕”的人都从哪里来?”

        向收入差距不断扩大打个招呼。在拥有数百万人口的大城市中尤其值得注意,根据定义,成千上万的人将排在前10%,并且在最近几年确实做得很好。所有这些人都希望并负担得起LA-Good-Life的一部分。只要钱火车不断滚动(即直到整个经济崩溃,我们最喜欢的搭档卡桑德拉斯就不断地大肆宣传),这些人就会继续寻找新的社区以进行绅士化。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @leftover tamales, 富裕的 folks or highly indebted spenders?

        在SoCal中,个人储蓄率正迅速接近零。

      • 有人叫莫里斯

        @愚蠢的问题:所有这些“富裕的”人们从何而来???

        It’s not like more and more and more and more 富裕的 people are being made. It just shifts. Places like downtown used 至 be for the 精英. The area around USC used 至 be for 精英s. Whole swaths of the city were upscale and nice, which are now decrepit and dangerous. Marina del Rey was the hippest hottest best place on earth in the 70s. It’经历了几十年的失败。现在它’再次取回。

        还可以’s very true 那 人们在没有储蓄,信用卡账单和债务的情况下过着极其长寿的生活. People do have 至 live within their means anymore – and don’t.

      • 剩菜塔马莱斯…有相当一部分人被称为‘hand-to-mouth-rich’!据统计,有近4000万家庭。这些人是相对较高的收入者,但生活中的薪水要高。一切都去抵押,高档汽车,私立学校,昂贵的体育馆等等。这些人从来没有学过金钱或节俭的价值,因此都与物质财富有关,没有真正的流动资产。在这样的地方肯定会有更多的百万富翁。校准但是可能你观察到的那些’t in the group …他们只是背负着沉重的债务。典型的‘隔壁的百万富翁’通常过着适度的生活,也许不会’不能以这些价格购买…那就是最大的积累财富!

      • 剩下的玉米粉蒸肉

        Thank you Maurice for understanding 那 yeah, it seems like more and more rich people are being made. I remember when Marina del Rey was hot. I also remember when everyone was high tailing it 至 the Valley and then Orange County. Now everyone (the 富裕的) seems 至 be moving inwards.

        Interesting comment, Realist, about the shift in the economy. The prosperous do seem uberprosperous and it does seem like there are more of them. 我不’对某些领域的增长了解得不够多,以至于无法理解如此巨大的变化。

        波里科学–差距确实在扩大…。但是问题是– are there more 富裕的 people as Realist suggests, or is it just a geographic shift as Maurice says?

      • 有人叫莫里斯

        抱歉,tamales…你误解了我。我说相反。您将获得以前无法获得的信贷额和债务额。无论是用于学校,汽车,消费垃圾,房屋等,此类信用都无法获得。现在,任何有临时工作的白痴都可以租一辆宝马。

        那’s what’的不同。相对而言,有很多真正有钱的人,然后有很多薪水要给想假装自己有钱的人加薪。在教育方面,住房市场的增长是受到获得廉价信贷和其他计划的推动,这些计划可以使人们嘲笑自己的资产以引用报价。‘own.’

      • 剩下的玉米粉蒸肉

        谢谢,JN。一世’ve尽量避免使用诸如“hipster” or “gentrifiers” or, heaven forbid, “white people”因为我知道这会让所有人都生气。一天结束时,颜色不会’t matter, the 潮人 look is a fad 那’失去控制,但最终会过去,高档化只是意味着钱 …。在这种情况下疯狂的钱。过去,高档化的模式是真正的艺术家搬到附近。其次是附庸风雅的人。然后是波西米亚风格的衣服。现在它’只是钱。感谢您提供全面的见解。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @有人叫莫里斯写道:“…人们在没有储蓄,信用卡账单和债务的情况下过着极其长寿的生活…”

        您刚刚描述了与我一起工作的大多数人。没有储蓄,没有退休账户,周末去猛mm象旅行或在斯台普斯中心举行音乐会,每年两次或三次度假旅行(去欧洲,亚洲或澳大利亚),在车道上租用全新的宝马/梅赛德斯,在四星级餐厅吃饭2至每周有4次工蜂薪水。

      • 有人叫莫里斯

        @恩斯特·布洛费尔德

        我雇用了这些人,并确切地知道他们在年底赚了多少钱,并指望了多少奖金。嘿,如果你想像今天这样生活,那是你的最后一天–给您更多的力量,您可以’t take it with you.

        但是关于这次谈话…why does it seem like there are so many 富裕的 people as compared 至 yesteryear? Like I said…获得信贷和廉价债务。过去,很难获得巨额贷款。并非每个大学生都能获得信用卡。你不能’只是租了一辆豪华轿车,几乎没有工作要做。

        我认为美国越来越像洛杉矶演员经济。一百万人发家致富。十人实际上会成功,其余的傻瓜会坐在等候桌上,住在一个肮脏的N.Hollywood apts中,付表演课,爆头费和‘coaching’并尽最大努力让自己看起来像他们’re making it big.

        我知道工作良好的人住在超级黄金地段,他们是第二抵押贷款’ed,然后放开屁股。即使在疯狂的市场中,他们也只能卖出200万美元的房子(以100万美元的价格购买)并以30万美元的价格离开。那住在哪里?他告诉我,那个街边的家伙住在一所价值200万美元的房子里,是一笔仅作利息的贷款。您认为所有炫耀的人都是‘affluent’?还是只是为了摆脱沉沦而疯狂?

      • 剩下的玉米粉蒸肉

        你好,我们又见面了,

        我认为对人的洞察力 ’的债务和收入非常有趣,而且可能还不错。

        然而…。我认识90年代的人’的信用卡已用完并宣布破产。我在2000年初认识别人’s who got huge SUV’没有收入证明。我知道2010年有人失去了最近购买的房屋。

        所以我’我仍然对更多的稳定趋势感到好奇“rich peeps”在过去的20年中。请记住,当长廊设有午夜特别书店时,那家除了建筑学的书店都没有,而那家老式服装店则是Muskrat。所有这些早已一去不复返,取而代之的是高档服装店。’在西好莱坞的日落中,所有大头发的重金属摇滚歌手都在那里闲逛?现在它’已被改建成高档餐厅。拉布雷亚(La Brea)从一条卖旧衣服的时髦街道变成了高档服饰。哈!我记得修道院当时只是一家小咖啡店,您可以在那里阅读或写作。和苦苦挣扎的演员住在西好莱坞。现在他们住在北好莱坞。他们十年后会住在哪里?南门?

        在我看来,洛杉矶一直在“richer” …. I’可以肯定,轻松的信用可能是原因。但是稳步扩张和“affluent-cation”一直很棒。谁会在20年前想到一个NoHo?与餐厅等?谁会想到加德纳(Gardner)的一个故事,一个两居室的工匠将价值超过一百万?信用卡用完了。人们失业。但是洛杉矶的发展仍在继续….

      • @有人叫莫里斯
        “您认为所有炫耀的人都是“富裕的”吗?”

        问现实主义者。根据unrealist,它们是。他是那些相信一切的人之一。他混淆了“popcorn”他在洛杉矶周围看到的百万富翁,他们与真正的百万富翁同住。

      • 有人叫莫里斯

        @tamales我认为您在说的是发展而不是富裕。不能’您对任何地方的城市都说同样的话。“我记得当这些只是农场和空旷的田野时” “我记得这里有一家商店而不是大型连锁店”我记得在拉布雷亚(La Brea)和圣莫尼卡(Santa Monica)的拐角处有一个炸玉米饼摊位。它’现在是目标。这是否意味着会有更多的富裕人士。一世’m not sure…I think 那’公正的发展是’t it? I’我真的要问多于陈述。

        小时候,我花了一些时间在堪萨斯城长大。我们搬到了最新的最好的郊区,就在发达文明的南部边缘。那是那里的农场和田野。有全新的购物中心和学校。现在,发展的边缘已经延伸到了南方。从前的大郊区现在不是那么大的郊区,而我童年时崭新的大型购物中心就是这个…http://deadmalls.com/malls/metcalf_south_shopping_center.html

        所以我 wonder if development with passing time doesn’不一定意味着富裕…just development.

    • 我曾经为Torrance盒子支付这些价格。南湾有很多在航空航天领域工作的专业家庭,家庭收入在10万美元左右。他们想要一个好的学区,并且有能力负担租金,但是不要’买不来。在托伦斯郊外,您要等待一个小时的内陆通勤才能到达可比的学区。那就是我的处境,也是我许多老同事的处境。

    • 托兰斯就这么多–加利福尼亚州埃克森美孚炼油厂发生爆炸

      http://www.businessinsider.com/exxon-california-refinery-explosion-2015-2

    • 因为加利福尼亚是一个老鼠洞,所以像佛罗里达州南部那样超级昂贵且人满为患。那些有任何常识的人都想住在这些地狱里。至于萨克拉曼多,为什么会有人要住在那儿?这个城市有堤防(同上新奥尔良),如果下雨,堤防倒塌,可能会在水里。加利福尼亚州和佛罗里达州以及居住在墨西哥湾沿岸/附近的海湾地区都是输家。 33年前,我离开了墨西哥湾沿岸,搬到了阿拉州内陆100英里处。

    • 查克在南湾

      在南湾(包括托伦斯)租用的1500平方英尺房屋的现行价格远高于$ 2500 / mo。在我的邮政编码中,那套房子的开价是$ 3800- $ 4300。对于a脚的,被忽视的油漆,无交流电,cr脚的加热器和旧厨房出租。
      为什么?供求,海滩,良好的学校,犯罪率低,与洛杉矶的大多数地区不同,某些地区拥有良好的社区意识。

  • 霍华德·约翰逊

    You can rent ocean front in long beach (not far away) for the same price. 我不’t get it.

    • 我们不要做那些饮料

      我的猜测是,只要支付租金,托伦斯(Torrance)的房东可能就不在乎有多少人租房。长滩海滨房东,可能是另一个故事…

      • 现实主义者

        我在雷东多(Redondo)和埃尔莫萨(Hermosa)有很多朋友,他们的房东不会更新公寓。房东的确切答复始终是相同的。“我有一堆等待人们住在这里的应用程序。当其他人住在这里并付钱给我时,为什么要为您升级?”

    • it’的学区…. plain and simple

  • 毫无价值的当地抹布中的有趣物品— Phoenix “Arizona Republic” —斯科茨代尔(Scottsdale)在过去两年中已颁发了4000个租赁单元的建筑许可,这与前9年的总数相同。算一下,即2000 /年与440 /年。

    Btw, disappointed the Torrance block was not the 4000-4500 block of Scott St., since 那 is where I used 至 live. And we weren’从炼油厂到街对面…

  • 我现在要走了。我只有10%的下降。我可以做20%,但这会让我破产。稳定收入约为13万至15万。我60岁出头’s。失去最后一吨拥有的房屋。我每月支付2700。在租金中。我负担得起大约45万美元,这将使我每月抵押约3500美元。除非我想住在西亚当斯(West Adams),否则采摘真的很苗条。自2013年以来一直在等待价格下跌。他们还没有。我知道这不是一门精确的科学,但希望能提出宝贵意见。我应该买还是租?

    • 我不会’我退休期间不想要抵押

      • Good point. Thanks Ben. On 至 p of 那 income can swing greatly. I’米表现。谁知道我可以表演多少年?

      • “I wouldn’我退休后想抵押。”

        如果您不支付租金,是否有秘密?’t outright own a home 那 我不’t know about?

        如果您的抵押贷款付款额低于房租…无论您多大年纪,按揭还款完全具有财务意义。

    • 出租。在此期间,您可以积累更多的积蓄,然后在退休时搬到另一个州或地区,就可以用现金购买房屋。

      • Thanks 斯特赖克. 那’s good advice.

      • 我认为Joe Dirt的逻辑是’如果您必须完全拥有房屋,并且如果必须每月支付居住空间的费用,那么如果发生灾难性事件,则最好出租。例如,让’s说一个人中风并且可以’工作。提前30天通知,此人可以被转移到便宜的生活空间或亲戚家中。而如您所知,要离开房子要困难得多。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @Strykker,@tolucatom

        那里’永远是贝克斯菲尔德。地中海天气!!!对于全新的丰田普锐斯的价格,在这里’是位于贝克斯菲尔德(Bakersfield)的$ 30K垃圾小窝

        http://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/1300-Virginia-Ave_Bakersfield_CA_93307_M13426-72576?row=10

        你不’您无需离开加利福尼亚即可找到经济适用房。

      • 我可以在圣莫尼卡,WLA,托卢卡湖,好莱坞山,西好莱坞和Studio City租一间约1000平方英尺的房子,价格约为500美元–比我少了1100美元’d支付同一地区较小的公寓或90016中房屋的抵押贷款。比较Westside Rentals和Listings的粗略数字I’m getting.

    • 您想在您的60岁时获得新的抵押贷款’s? Are you crazy?

  • A new type mortgage 那 is simply magic…

    “所有这些都无需支付定金,无交易费用和抵押贷款保险。昂格斯’房地产经纪人吉尔·梅德利(Jill Medley)称之为“房地产史上最好的贷款。”

    Ongs已经失去了房屋丧失抵押品赎回权

    http://www.latimes.com/business/realestate/la-fi-equity-building-mortgage-20150103-story.html#page=1

  • I’d。感谢我们的医生提供了出色的案例研究。

    I could be wrong, but 我不’t think anybody would be crazy enough 至 lend 钱 至 someone 至 buy a house on Doty Ave at current prices, if there was a mechanism 至 make the person liable for any losses. 那 would probably mean going 至 a hard 钱 only lending system.

  • 洛杉矶靠近海洋的房子就是那种’几乎可以保证升值。我们’重新进入精英阶层和任何有钱人的全球流动阶段–来自俄罗斯或中国或墨西哥或巴西–在黄金地段购买房地产。精英房地产的买卖不仅像艺术品,更像是艺术品,而不是租金产生的资产。好的,托兰斯的这个街区可能无法与圣莫尼卡,巴黎或伦敦相提并论,但它位于洛杉矶,并且靠近水域。在20年的时间里’毫无疑问,它的价值将超过100万美元,并且建筑物的平方英尺将翻一番。

    • 有人叫莫里斯

      那’简直荒谬。您是房地产经纪人,贷款经纪人或其他类型的混蛋。没有‘elite’世界上任何地方的人都会购买这种房产…that’s just stupid.

      • 也许不是,但是多年来,这些人一直在竞标较高的黄金地段,这迫使其他精英阶层进入了诸如托伦斯(Torrance)之类的地区,从而反过来竞标了那里的价格。

    • 非常快乐的租金

      如果我的60万美元花了20年时间才升值到100万美元,我会很难过!

      • 从20年的600美元到100万美元每年是3%。我的观点是,空头熊可以咆哮,它们会在通货膨胀率之上升值。买家天堂’他们看上去很愚蠢。

  • 辉煌。感谢Doc,非常有趣。

  • 这种情况就是我们去年离开托伦斯的原因。在南湾工作,所以这是我们负担得起的最好的附近学区。爱过托伦斯,爱过索卡尔,但意识到这只是过去’不能长期在财务上工作。以$ 2400的价格租了一个1100平方英尺的小房子,即使那笔钱’和两个在职父母很容易。购买是不可能的。隔壁的邻居有多位成年人共用房屋,每人有4-5辆车。房屋仍处于良好状态,因为它是单一所有者,有一个Boomer房东免费和清晰地继承房屋。我们搬出后,她以65万美元的价格售出。

    托伦斯(Torrance)有很多中产阶级Boomer业主,他们今天买不起’的价格。这些是富人刚刚赢得的社区’不感兴趣,日本的需求也会受到丰田的打击’的未来出发。我认为价格最终会下降,但我当时没有’愿意等待十年的时间。我只有这么多年的工作时间!现在,我们在东南部有一个价格惊人的住宅。将来肯定会再次访问Socal,但永远不会后退。

    • 现实主义者

      Humidity? Hurricanes? 什么 are the 娱乐选择 in the Southeast?

      • 比大地震更容易计划湿度和飓风。 25万美元可为您提供从北卡罗莱纳州到佛罗里达州任何地方的更漂亮的房子,所有节省的资金,娱乐选择意味着您可以旅行。

        我的姑姑&叔叔在圣何塞卖了他们的掷骰子(在70年代买了’s)去年,在德克萨斯州以50英亩的价格购买了一个更好的地方,其价格和RV都比本文中列出的任何房屋都好。现在退休了,RV’遍及全国各地的退休收入。

        Are the 娱乐选择 in CA really 那 great if you are 50+?

        绝对不…

      • 现实主义者:湿度?飓风?东南地区有哪些娱乐选择?

        美国不只是SE。 NW不’在Cascades以东没有潮湿,没有龙卷风,没有飓风,而且娱乐性超过时间。对于SoCal中的crapshack的首付金额,您可以在美国发展最快的城市拥有一所新房子,不错的房子。–肯纳威克(Kennewick)或亚基马(Yakima)有很多高薪工作。而不是一个季节,您有四个冬季非常温和–这些天50-60度。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @The Realist听起来可能很奇怪,但SoCal中的娱乐选项并不是那么好。票务经纪人(又名合法的黄牛)在音乐会上获得了所有好的席位。谁能想到,花60万美元购买一堆破烂的小木屋,就能证明SoCal的娱乐选择是合理的。

      • 有多少人使用很多“娱乐选择”在洛杉矶或纽约?

        我在纽约长大。我没看过歌剧。从未去过卡内基音乐厅。一次只参观过现代艺术博物馆。

        I’我自1987年以来一直居住在洛杉矶。曾经去过La Brea焦油坑。一次到斯台普斯中心。

        大多数人的一生都花在家里,工作上或上下班途中。什么’如果您将大部分时间都花在残酷的邻居之间的胡扯里,那么生活在博物馆和音乐会的车程范围内是否有好处?

      • 我不’t think 那 is the point! If you live in So. Cal. you live with the threat of earthquakes, and wildfires! The real point is 那 talking about how much your home is worth is just talk, and saying 那 the prices will just go up, is dumb, since we just came out of a housing bust! Perhaps smart 钱 is cashing out all 那 公平, finding a cheaper house somewhere else, having 钱 left over 至 enjoy retirement, travel, or simply 至 reduce the stress, and not being house poor!

      • We found in Socal 那 娱乐选择 do zero good if half your take home pay is going 至 wards rent.

        As someone alluded, for two working parents, 90% of the days are spent going 至 work, going home, cooking dinner, getting kids situated, then going 至 bed. 那 routine is exactly the same anywhere.

        娱乐方面,新奥尔良,孟菲斯,伯明翰,墨西哥湾沿岸都在轻松的车程内。我们在迈阿密海滩度过了新年。现在很高兴有预算实际可以做的事情。

        在我们家2英里范围内没有爆炸式的炼油厂,现在更好的空气质量也很不错。

  • 北托伦斯不是城市的更好部分。 1161平方英尺609,000.00美元吗?一世’我猜这块地大约是5500平方英尺。这不是购买的好时机。

  • 这个周末与我的房东进行了一次对话,当时他过来修理东西。

    He was saying how housing prices are going 至 GO WAY UP next year, and the 当前的死亡 is just the “winter lull”.

    I said really? 什么 makes you think 那? He said “demand”.

    没有理由人们将如何支付。

    • 怎么了…受过高等教育的高收入人士正向纽约,洛杉矶,旧金山,哥伦比亚特区和波士顿等时尚沿海城市转移。这是金钱推动价格上涨。同时,可以’撤出巨额资金将把纽约,洛杉矶,旧金山,哥伦比亚特区和波士顿留在内陆城市。这并不意味着沿海精英城市比内陆城市更有趣。实际上,一些内陆城市是非常可取的。然而,这是金钱火车带动了沿海精英城市的价格上涨。

      我没有看到“current die-down”。实际上,我看到很多地方都在等待中。我认为最近的利率下降正在导致当前的小型繁荣。

      自从我20多岁时在90年代购入房产以来,我就有钱住在精英沿海城市,所以我会留下来。但是,如果我不在,今天我将不愿支付高昂的价格’市场。我会搬到别的地方…有很多很棒的地方便宜得多。例如,斯科茨代尔非常好。德克萨斯州的墨西哥湾沿岸地区也是如此。如果我今天刚开始,那就是我要去的地方。沿海的精英城市太贵了,而且看起来他们的价格更高…如果您还不在这里,显然不值得。

      • 毫无疑问,北斯科茨代尔是。另一方面,南斯科茨代尔(South Scottsdale)则很不稳定…

    • 我很想反驳他告诉你的话。一世’我不确定您住在哪个城市,但在Glendora市中,至少有5个地点正在建造新建筑物。这里的链接(不算作5个站点之一)显示了一些新的单元,这些单元是几年前完成的,其中还有一些正在出售。 http://www.southlandproperties.net/idx/mls-cv15021677-425_south_glendora_avenue_glendora_ca_91741
      未显示的是铁轨和艾伯森一家后方以及购物中心其他商店的美丽南面景色。北面是邮局。我知道附近一些城市也有类似的建筑物。

      如果建筑物确实完工(上次建造速度是在2008年左右),那么在一个通常有150至200栋待售房屋的城市中,将至少有400多个新房屋(不包括当前库存)。任何给定的时间。还会有更多出售标志出现,并且很明显,其中许多都是脚蹼(前面有多辆卡车在工作,但没有人实际进来)。

      大约一个月前,我正午饭,桌上的一个人正在谈论所有‘equity’他在家里的东西。他试图说服餐桌上的另一个朋友,现在是购买的绝佳时机,如果他不这样做,’他会错过的。更令人惊讶的是,对房屋价值和房屋价值如何永不降低(现在似乎又是重言式)的狂妄自大。他确实承认价格可能会下跌,但不会’t be very much.

      简单地说,’关于过去的事件,我们的记忆有多短令人惊讶。我记得2007年有过类似的谈话–2008年,我们又来了。随着美联储不再从大型银行每月购买40B MBS债券,并且债券购买计划已经结束,这种闹剧还能持续多长时间?自Q.E.出现以来,我一直有自己的疑问,但随着房屋价值的不断提高和S&P 500历来最高,也许是那些“deficits don’没关系,因为我们欠我们自己…”是对的。我的预感是他们最终将被证明是错误的,但是我开始怀疑这是否真的会发生。

      • I’萨克拉曼多东郊的米–几乎不是主要的沿海城市-虽然它是萨克拉曼多最好的地区之一,但拥有出色的学区– but still – It’s Sacramento –牛镇国家工人大部分。

        我邮编中的大多数买家是湾区移植物– the locals can’买不起这里了。我们也在进行大量的建筑。一半的新房子是由婴儿潮一代买的(我永远无法弄清楚为什么很难走的人买了两层4000平方英尺的豪宅),另一半似乎是湾区的年轻夫妇,但我注意到那些房子有4个我怀疑有6辆车停在前面,=居住在那儿的2名以上成年人可以偿还抵押贷款。

        It’只是一个奇怪的市场。

      • 您谈到的Glendora开发项目,我的旧办公室就在拐角处。一世’我仍然在该地区,Glendora是一个有趣的地方。这个“Little OC”圣加布里埃尔山谷(San Gabriel Valley)的居民中充满了年长的保守派,他们认为RE升值是理所当然的。就像您一样,我在2007年曾与这些类型进行过完全相同的对话。’自从里根(Regan)以来,他们所支持的愚蠢的.goc政策已经创建了完全无法支持住房庞氏骗局的一代。神话是,这些人中大多数人的房屋几乎都还清了。就像在OC中一样,他们迫切需要“跟上琼斯 ”.

        上次崩溃是由非常短的固定价格周期以及随后的小幅回调引起的。正是这种回调导致银行取消了NINJA贷款,从那里可以看出来。现在,发生同样的事情了,接受带有特殊目的现金动能购买的NINJA贷款。即使在低库存/低数量的情况下,我们也可能会急剧下降。如果银行不是’除了最值得信贷和可证明的信用以外,其他所有贷款人都可以使用,我们不敢动spec。’很快就会回到2011年的价格。

  • “仅少数销售决定当前清单的价格是否有意义?也许可以,但是很少有人去研究这个假设。毕竟,您不能责怪卖方试图获得尽可能多的收益。令我感到惊讶的是,我还没有看到进行过这项分析,但是为什么不检查所有房屋的销售情况呢?”

    金钱的时间价值。 1994年的170,000美元现在的价值超过了170,000美元,所以使用旧的销售是毫无价值的。现在…如果您将1994年的170,000美元的销售收入计算出来,’根据3%至5%的通胀率,今天的购买力值得,您可能会发现一些有趣的东西。 21年的4%的年复合收益=今天的$ 393,232’美元。 (从长远来看,房屋更像是一种通胀对冲。)

    而不管…在确定购买或租赁在财务上是否合理时,我总是使用“租金与购买”计算和ROE计算。

    售价为609,000美元,降幅为20%,利率为4%的股票,其PITI价格约为2892美元,因此在扣除任何税收减免(如果有折旧)之前,现金流将为负。 (取决于您的税率。)

    那里’在房地产领域,当然没有人能适应所有需求…。而购买权从评估开始就更加复杂。

    我的分析—我决不会以超过$ 500K的价格购买18826 Doty Ave,并降低20%。

  • I’我看着北部亨廷顿海滩的一所房子。建于60年代的房屋的LP为1200平方英尺的600K ’s。尽管年代久远,房屋似乎状况良好。这所房子在2009年以$ 462K的价格售出。’似乎定价不合理。你们怎么看?这样的房子是否符合“crap shack?”

    • 执行 …请了解,在如此糟糕的住房市场中,补偿金被高估了。不管有人告诉您再零售市场总体不好,所以扔掉许多人现在需要买卖的窗口。

      Getting back 至 a good buy look, 1200 ft home $500 a sq. ft. do you need any of us 至 tell you 那 you should run from such a house???

      • 罗伯特,
        感谢您的答复。一世’我对您的总体回答并不感到惊讶,尽管它确实引出了另一个问题:您认为合理的价格是多少?

        查看LA Case-Shiller指标: http://us.spindices.com/indices/real-estate/sp-case-shiller-ca-los-angeles-home-price-index,则表明曲线的斜率已经变平… indicating the possibility 那 prices may decrease in the months ahead. But even in the event of a negative price correction, how far could things fall? Using the 最后的泡沫 as a reference, the peak 至 trough was 273 ->159,或下降约40%。它’s worth noting 那 the bottom of the 最后的泡沫 had prices still well above anything 那 preceded it. Since the magnitude of the current bubble doesn’似乎和2000年中期一样极端’一,也许正确的方法会更小?

      • @执行,

        许多人坚信“last bubble”永无止境,而美联储和各级政府的非常规行动只是将它重新映射到我们现在的位置。因此,如果这些机构不介入以支持价格并恢复买家信心,那么价格下跌将更加严重。如果尽管历史上一直处于低利率状态,价格继续下跌,银行做饭,并记录购买价格过高的MBS,这些相同的操纵代理人还能拼命采取什么其他措施?我认为,尽管制度化操纵的规模巨大,可再生能源市场仍在试图纠正自己。

  • Zestimate $ 505,000?绝对不要在Zillow或任何其他RE网站上购买房屋。就像代理商展示卖方房屋的图片一样,直到您实际看到该物业以及它必须根据大多数已经过时的补偿提供估价的内容(在许多情况下,甚至不在该物业的5英里之内),这不仅是一个大错误,而且错过真正的RE价值观的正义之举。

    例如,支付Zillow估计的50.5万美元的价格会多付价格,更不用说标价了吗?

  • 下面的文章对“trending”在可再生能源中,主要地区包括在内(程度不及IE)。

    2015年2月17日

    全球债务体系终结的方法

    2008年的危机不是危机。

    2008年的危机主要是针对证券的银行业危机。当债券泡沫破裂时,真正的危机将到来。

    当前的全球货币体系以债务为基础。政府发行主权债券,由大型银行和金融机构(例如美国的主要交易商)中的一组选定成员通过拍卖购买/出售/控制。

    These financial institutions list the bonds on their balance sheets as “assets,” indeed, the senior-most assets 那 the banks 拥有。

    然后,银行通过银行间贷款,抵押,信用卡,汽车贷款等将自己的基于债务的货币发行到系统中。因此,“金钱”通过贷款或债务进入经济。从这个意义上讲,货币实际上不是资本,而是合法债务合同。

    因此,该系统具有固有的杠杆作用(使用借入的资金)。

    考虑以下:

    1)美国金融体系中的总货币(以纸币和硬币形式的实际现金)略多于1.2万亿美元。

    2)如果您想将短期帐户和长期帐户中的资金包括在内,系统中的“资金”总额约为10万亿美元。

    3)相反,美国债券市场规模超过38万亿美元。

    4)如果您包括基于这些债券的衍生产品,则金融系统的资产为191万亿美元以上。

    请记住,这仅适用于美国。

    Globally the bond bubble is north of $100 trillion. And this $100 trillion has been used as collateral for a derivative market 那 is well north of $555 TRILLION.

    同样,债务就是金钱。债务金字塔的顶部是主权债券:美国国债,德国国债,日本政府债券等。这些是用作银行间贷款和衍生品交易的抵押品的最高资产。它们是我们当前金融体系中的CRÈMEDE LACRÈME。

    因此,这一次,当泡沫破裂时,它不会仅仅影响特定的部门,资产类别或国家,而是会影响整个系统。

    即将到来的危机将不会是2008年的另一场危机。情况将更加糟糕。 2008年的危机是由信用违约掉期市场的崩溃造成的。当时,整个CDS市场规模约为50-60万亿美元。

    基于利率的衍生品市场规模是后者的十倍:超过555万亿美元。

    最好的祝福

    格雷厄姆·萨默斯

    凤凰资本研究

    • 萨默斯错过了更大的图景:衍生品市场异常集中—少于五名玩家‘OTHER SIDE’全部利率的‘hedges.’

      And, naturally enough, these are the exact same institutions 那 are To Big To Fail/ essential hubs on the SWIFT backbone for international trade.

      摩根大通(JP Morgan Chase)是其中最大的大猩猩。

      It’不是这个市场的规模— it’s 那 it’s FOUR mega-players —在美国政府的支持下(事实上)对整个世界进行了打击。 YIIIKES !!!

      当衍生词一词出现时— remember 那 they are virtually all of one character: insurance against 债务 fiascos:

      利率上升
      渡过危机
      主权否认

      根据定义,它们完全集中在主要发行人的债务上。

      It’无法购买(合理价格)企业(高收益)债务或肮脏的市政债券发行的CDS。

      The CDS market is massively concentrated 至 wards sovereigns and rate 树篱。

      这意味着政治经济危机必须通过SWIFT系统迅猛发展,对国际贸易产生影响…就像整个西海岸目前正在进行的造船厂减速一样。

      TPTB已经深陷困境。任何试图使利率曲线正常化的尝试都必须让最大的参与者屈服。他们能’不要承担风险/改变立场。

      这注定了美国国际集团。 (美国国际集团)直到内爆之前,AIG几乎在承保整个CDS违约‘book.’

      值得注意的是,伦敦AIG的顶级博彩公司/博彩公司将所有保费收入都拿到了他的‘bottom line’带着惊人的薪水走出大门—为自己和办公室里的每个人。

      没有溢价收益被扣押!

      替代术语是“Control Fraud.”

      前四大银行参与了超级控制欺诈。因此,萨默斯在这里引用了疯狂的数字。

      就像南海泡沫一样,终结一定会到来…因为玩家不适合转弯。

      It’是他的地堡中相当于阿道夫的财政收入。

      • 我不会’打个比方就把它称为地堡。斯大林在门外有很多事情要做“BANG”,这些家伙已确保自己无法触摸。这次没有暴风雨袭击他们的头脑。他们肯定会说普京可以来敲开伦敦的伦敦城门,然后重击头,但这一次不太可能。普京与图波特是当今的布特曼故事。他们这次拥有法官陪审团和execution子手。他们会责怪替罪羊,我让你猜猜这回是谁。这次只是看一场鸡比赛,看看有什么法令依然存在。美元的赔率比欧盟,英镑,日元或其他任何无用的纸都要好。菲亚特只有在您认为自己再次醒来时仍会存在时才是真实的。

    • “… derivative market 那 is well north of $555 TRILLION…”

      什么’万亿次之后?亿万富翁?尤斯克·阿斯金’

  • 量化宽松深渊

    嗨,Doc,
    已经有一段时间了,因为我们看到了‘real homes of genius’,这是洛杉矶中段的一个。
    以$ 371K的价格购买了Summer 214,现在以$ 649K的价格上市,当然还带有一些家用仓库唇膏。

    http://www.trulia.com/property/3134237120-2334-S-Redondo-Blvd-Los-Angeles-CA-90016

    在不宜人的地区和大量高速公路噪音24/7

    • 劳拉(Laura Louzader)

      这将是一个可爱的房子,比如说20万美元左右。也许是25万美元。

      太糟糕了,光滑的厨房里诺完全没有房子的特色。更传统的东西“Spanish”性格会更好。

      还是’是一个不错的宜居房屋。在某个时候,我们将有另一种2008年风格的破产,像这样的许多HDTV修复将以合理的价格提供给一些中等收入的家庭。

  • 这里’一个奇怪的新闻故事:一位买主在圣地亚哥的房子上出价高,然后变成了疯狂的缠扰者,骚扰了出价高过她的夫妇: http://www.dailymail.co.uk/news/article-2956508/Woman-53-ordered-stay-away-young-family-outbid-dream-home-moves-just-ONE-MILE-road.html

    • 劳拉(Laura Louzader)

      我读到这个痴呆的女人。一个案例-一个过早的巫婆,因她的外表而享年53岁,享年82岁。她如此痴迷于一所特殊的房屋,以致威胁和骚扰了一对无辜的年轻夫妇。该死的,痴呆的,痴呆的老蝙蝠需要收起-这对任何靠近这里的人都是一种威胁,只要有时间,他们就会越过边缘进行彻底的身体暴力。

  • 不管您抛光多少,残渣仍然是残渣。洛杉矶及其周边地区的房屋较旧。许多可以追溯到20’s & 30’s。这个古老的房屋将需要大量的额外维护。最重要的是,这些年以前的所有者很可能对米老鼠进行了各种维修。许多首次购房者对此没有准备,特别是在充分利用自己的意愿进行购买之后。大多数人在购买房屋后的6至12个月内流血。房屋检查唐’揭示您在当地生活时发现的许多日常问题。

    • 我姐姐雇了Magoo对其1962年购买的商品进行房屋检查。

      五年,接线— and more —仍在纠正中。

      Never buy a house 那’s been ‘fixed’ by Larry Klink.

      如果您想进行真正的家庭检查—雇电工,水管工,…等。等每个人都将目光投向自己的领域。

      房屋检查员(恶名昭彰)实际上对构成代码违规没有任何想法—并且需要立即进行补救。

      几十年前,我的大学好友’s father — a life long BANKER —具有零现场经验的人进入了HI的一楼‘craft’ — yes 那 was two-score years ago.

      He’d华尔兹(Waltz)围绕着一处财产和几百美元… personally.

      然后作为房贷专员,他’d sign off on his ‘inspected’财产作为抵押抵押。 (世界储蓄,顺便说一句)[也早已死了]

      World Savings最终成为了Meyers家族的财富工具[在受到SNL威胁时,[当时受到SNL的攻击]]— who — if you recall —在躁狂症的顶部卸下粪便—现在把他们的大笔钱花在极端自由主义的事业上。 [这对夫妇在超级左派运动中获得的种子资金仅次于索罗斯。…另一个超级左派糖爹在联邦笔下:伯纳德·麦道夫。]

      Does 那 tale sound familiar?

      [提示,提示:全国]

  • 房屋将长期处于停滞状态,再出租几年…美联储将无限期耐心等待。他们将永远不会再大幅提高利率。他们会采取一切措施,包括直接购买股票,以防止泡沫破裂。他们全力以赴,押注他们至少是不明智的。唐’如果美联储在某个时候拥有与持有国债相同的美国股票比例,就不会感到惊讶。经济生存取决于它,他们知道。我希望这不是真的,但我坚信是这样。我将其称为住房和股票价格的长期稳定期。需求将停滞,供应将停滞,价格既不会上涨也不会下跌。一世’我早先曾对2016年的房屋储气罐做出过预测,但现在我怀疑这种情况是否会发生,我现在想的是2020年… Don’预计春季新库存将泛滥–2015年夏季,这将不会发生。租金仍然很高。投资者将保留租金,而鳍状肢将不会翻转,并将物业保留为租金。大多数人呆在原地…

    • 正确!称其为高峰繁荣,高原,永恒停滞。像您一样,在很多事情上我都说我希望自己会错,但我没有。

  • 今天在萨克拉曼多蜜蜂:“萨克拉曼多1月份房屋销售下降29%”.

    Sacbee通常会唱不同的乐曲,就在上个月,Sacbee曾在hos上报道过“robust” and “unstoppable”萨克拉曼多房地产市场是!

发表回覆 房东的儿子

名称 (*)

电邮(*)

URI

信息






©2016博士房泡沫