The constraints of rising home values: Housing affordability falls as home prices rise, interest rates spike, and household incomes show weak 成长.

房屋价值上升的后果之一是住房负担能力再次大幅下降。这可能不会抑制 投资者不懈的步伐 购买,但这肯定会影响希望购买房屋的典型美国家庭。虽然普通家庭正在通过降低住房承受能力来感受到较高的房价和价格飙升的影响,但投资者仍在继续购买房地产。从再融资下降以及购买抵押贷款申请中可以明显看到这种影响。请记住,房价的每一次上涨都没有伴随着家庭收入的增加,这意味着大多数美国人的承受能力下降。主流媒体只是假设每个人都在参加这次住房集会。实际上,大多数人低估了过去几年发生了多少投资者购买。随着当前房价的上涨,房地产市场实际上受到了一些限制。

住房负担能力下降

住房负担能力在2012年达到顶峰,现在随着房价的上涨而急剧下降:

住房负担能力指数

This is an interesting chart if you consider the moves in the mortgage market.  The housing market is heavily conditioned on low interest rates.  Small increases of even one percent are enough 至 pummel housing affordability even lower.  Since it is becoming apparent that wage 成长 is difficult 至 come by, the Fed has tried 至 juice up demand via low rates.  It has 启发投资者,对此毫无疑问,但是普通家庭的收益又如何呢?上面的图表似乎表明,住房价格承受能力的下降只是由于房价飙升,而这要归功于投资者的购买。

尽管房屋拥有率大幅下降,但可以看到这种限制的一个明显后果:

住房率

The homeownership rate is now back 至 where it was in the mid-1990s.  If we considered those in a 负资产 position as well, the homeownership rate would be inching closer 至 generational lows.  Does it matter that housing affordability is falling so quickly as home prices rise by the double-digits while income 成长 is nowhere 至 be found?

随着达到这些限制的上限,我们开始看到价格上涨的放缓:

HPI

由于随着房屋销售结束托管,销售数据通常会滞后45至90天,因此我们很可能会看到在中秋至秋季出现较高利率的影响。还要注意较高的利率,许多投资者可能会倾向于购买更安全的债券,而不是试图在某些房地产投资市场中追逐3%至4%的收益率。一些 投资者已经显示出迹象 that their investment may not be as lucrative as 他们 once thought.

所有这些都增加了证据,表明美联储实际上正在重新布置同一所房屋中的家具。大多数美国人没有从这种房地产升值中受益,因为大多数购买都转向 房地产投资者。随着全球竞争异常激烈的市场收入停滞不前,投资者带来的房屋价格上涨对大多数美国人来说不一定是一件好事。您想看到房屋价值缓慢上升,伴随着稳健的经济增长和工资增长。那还没有发生。通过量化宽松政策,通过使美联储的资产负债表膨胀至超过3.5万亿美元,人为地降低利率,这对投资者来说是一笔意外的收获,而这恰恰不是您所说的“自由市场”系统。尚不清楚这是否对美国人有所帮助,降低住房负担能力不是一个积极因素。因此,人为地降低利率的最终目标是将房地产资产从普通家庭转移到银行和对冲基金吗?

负担能力指数着眼于房价中位数,收入中位数和当前房价。还有其他因素需要考虑,但这为我们提供了一个了解大多数美国人住房市场竞争状况的底线。从它的外观来看,说升值并不是事情发展的积极因素,这是很奇怪的事情。

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45个回复 至 “The constraints of rising home values: Housing affordability falls as home prices rise, interest rates spike, and household incomes show weak 成长.”

  • 这就是为什么房屋被高估至少20%的原因。截至最近几个月,其中有10%来自这一小额增长,另外10%来自人为地降低了操纵利率。最重要的是,那20%’甚至没有考虑何时利率回升至7%的历史水平。

    • 利率只有一条路可走—向上。随着负担能力下降,价格将下降。

      当然,房地产经纪人会告诉您现在是购买的最佳时机(何时 ’是购买的最佳时间?)。流行测验:如果您支付10%的首付,并且在价格保持不变后出售房屋的成本为5%,您赚了多少钱?哦,您损失了50%的资产。如果您支付10%的首付,并且出售房屋的成本为5%,而价格下跌了5%,您赚了多少钱?糟糕,您刚刚又被清理了。

      唐’在大型对冲基金通过买进存货推高价格后,我们再也没有采取行动。一世’过去曾经是一个快乐的房主,但谁想要在这个操纵的系统中玩游戏。让’回到自由市场经济。在那种情况下,价格将崩溃,市场将重新设定,就像您在经济学课上读到的一样。

      • Agreed, the Fed seems 至 now realize 他们 are creating asset bubbles, and asset bubbles are far more destructive 至 the economy than 通货膨胀 or deflation. Once tapering starts, and starts 至 impact not only rates, but other asset bubbles like the stock market, there will be spill over effects on housing.

      • 除了利率以外,还有其他影响房价的因素。近年来,利率下降与房价下跌同时发生。

        最近,利率在2012年11月降至3.31%的底部。
        2012年11月,洛杉矶的C / S指数为175。

        如今,利率为4.57%。
        如果利率与房价直接相关,则您 ’d期望C / S为您提供大约150的房屋价格指数。

        相反,我们的C / S索引为200。

        C / S有点滞后,因为它累计了3个月,并且利率的影响也滞后了,因为关闭托管需要时间。

        但是,我认为基本前提是’s比房价高得多的是房价。利率确实会影响房价,但这只是众多因素之一。

        令人震惊的是:
        洛杉矶’2012年的住房负担能力*处于过去20年来的最低水平。

        *通货膨胀调整后的每月抵押付款假设下降20%。
        http://www.jchs.harvard.edu/sites/jchs.harvard.edu/files/son2013_appendix_tables.xlsx
        (第W-4页)

      • DG1:解释过于简单,因此根本不准确。如果那个人不是’t paying their mortgage, 他们 would have been paying rent, yes? I lived in a rental for 1.5 years and spent $50k over those 18 months. I’我也没有回来… We haven’既不包括税收,也不包括预付款的机会成本。

      • 兆字节,人们充分利用自己的力量是一个新概念。而且收入停滞不前。我不’相信这次历史数据适用。

      • 杰夫,如果您想比较租金支付和抵押支付,请记住,您’不找回所有你感兴趣的东西’重新付款。如果您必须在平淡的市场上出售房屋,’租金更好,因为在平淡的市场中,’在支付经纪人佣金(-5%)和其他交易费用(-1%)之后,将造成重大的股权损失。

      • 布兰克芬勋爵

        @MB, thank you for reaffirming that housing was VERY affordable in 2011/2012, the best since the 1990s. So many people were hoping for 1990s nominal pricing, but 他们 missed the fact that the 通货膨胀 adjusted monthly payment made 购买ing a no brainer. 30 year interest rates in the low 3% range were an absolute 礼品.

        @PapaNow,收入最高的10%到20%的收入不会停滞。而且,加利福尼亚人一直使用的杠杆率比中美洲同行高得多。大臂/大萧条周期将始终是CA RE的一部分。

      • 首页 ownership rates peaked in 2004 at around 69.5%. At 65% 至 day, 他们 have headed south ever since and continue 至 fall. The “gift”的历史低抵押贷款利率并未影响这一下降。利率现在上升了50%,并且正在向北移动。简而言之,量化宽松所做的一切只是在全球萧条的薄雾中吹了几下泡泡。对于加利福尼亚的房地产尤其如此。也许此博客上的一位房地产经纪人可以解释当利率下降而工资继续下降时房价将如何上涨。加利福尼亚绝对是房地产的la-la土地。没有足够的财富和非常安全的大量收入来玩游戏的任何人都不会想到。当然,这消除了大约95%的人口。另外一个要点,连同房屋拥有率,劳工参与率是政府不能至少(不容易)说谎的另一项统计数据。好好仔细地看一下这个数字。

      • @布兰克芬勋爵

        您的“wealthy”10%到20%的人不完全符合收入的资格,可以在加利福尼亚购买任何高端产品。加利福尼亚州收入最高的10%的家庭平均收入约为180,000美元,在过去五年中,实际下降了近10%。收入最高的25%约为$ 115,000。以下文章对2010年之前的加州工资做了出色的分析“growth”和分配。最新的2012年人口普查数字。
        http://www.ppic.org/content/pubs/report/R_1211SBR.pdf

      • 富拉诺:

        根据您的链接,从高峰到低谷(2007-2010年),CA的实际中位数收入下降了10.7%,而在第90个百分位数处,下降了5%。听起来不错,那确实是“great recession”

        However, in that same time frame, 通货膨胀 adjusted C/S in 洛杉矶 has fallen about 40%.

        一对夫妇的利率异常低,这就是为什么可负担性急剧增加的原因,并解释了为什么2011年是几十年来最负担得起的洛杉矶房屋。

        看HB博士’上面的s图。据他说,这将需要再加价10%加上利率@ 5.5%才能达到1990年代的可承受能力。

        I’d对2011年以来80%以上的收入变化感兴趣– present.
        I’d也对从2011年起80%以上的财富变化感兴趣– present.

        您希望这些数字显示什么?

      • 布兰克芬勋爵

        @ 富拉诺,阅读MB’的答复。前10%到20%的用户在这里表现不错。他们当然赢了’t be 购买ing in Malibu, but 他们 will be 购买ing is what most considerable desirable parts of 至 wn. As I have preached many times, if you had your act 至 gether (20% plus down, great credit, stable income), you were rewarded by 购买ing in 2011/2012 with the super low rates. Affordability based on monthly payment was at a low not seen in decades.

        和唐’不要忘记前10%至20%的大多数人已经拥有房屋并拥有大量股权。您可能以极端情况为例,年轻人开始时会获得不错的薪水。就像以前一样,支付您的会费,获得便宜的租金,并开始节省下一个5年的费用。

  • 当前系统之所以有效,是因为每个人都说它有效。底层
    世界经济形势就像一块岩石,在另一块岩石上非常谨慎地保持平衡。
    当发生某种事件时(希腊违约,伊朗向海军舰艇开枪以报复美国导弹轰炸,油价飙升等),该系统将在数周内崩溃。住房负担能力将是我们最不关心的问题。
    美国将重新陷入全面衰退。

  • 因此,两个政府的目标是提高房屋拥有率和房屋负担能力,这与我们应该如何“recover”从大衰退到美联储引发的低利率导致房价上涨!

  • 随着家庭收入停滞或减少,利率上升…降低住房负担能力的只有两种花招:

    1)放宽贷款标准:银行恢复说谎者贷款,忍者贷款和90%现金兑现的HELOC

    2)再次人为地降低利率:美联储决定不缩减利率,并继续(或提高)其每月$ 85B的疯狂购买

    这两种事情之一会发生吗?我对此表示怀疑,但是没有什么让我感到惊讶了。

    • 1种提高住房负担能力的非花招…让市场决定价格,而不是由中央银行决定(即让价格下跌)

    • TJ,

      我认为,如果您考虑第二点,然后回顾过去的5年,就会清楚地知道FED会做什么。

    • #1进展良好。如果实施了新的QRM规则,购房者将有资格获得零首付和43%DTI的贷款。

      没有钱下来,和43%的DTI。任何能使镜子雾化的人都可以“buy” a home again. We’大家都在玩。

      http://www.cbsnews.com/8301-505145_162-57600462/government-relaxes-mortgage-down-payment-rules/

    • 我会加#3–继续扩大其他资产泡沫(即股票),并希望溢出影响到房地产市场。

      在某些高端地区(即沿海地区),这推动了很多购买–股市财富和/或婴儿潮’新恢复的退休帐户。现在已经达到了泡沫水平,一些人正在将钱从桌子上拿出来投入房地产。

      However, as mentioned above, I think the Fed is rightfully getting wary of the asset bubbles 他们 are creating. When 他们 stop supporting them, look out below.

  • 在倒数第二段末尾的问题使我感到困惑:“因此,人为地降低利率的最终目标是将房地产资产从普通家庭转移到银行和对冲基金吗?”

    Can anyone explain why a large bank or a hedge fund would want 至 keep real estate on their balance sheet? If it is not back on the market collecting interest on the 债务, what would be their interest if 他们 were in fact doing this?

    • 力量抢夺。有钱的人就有权力。

      They are genius, 他们 gave bad loans that people 至 ok hook line and sinker, got bailed out by the same people’s tax dollars, and now 他们 own the people’的家园。但是要当心,巴里·奥说了’不好说开国元勋关于银行是邪恶的是正确的。

    • 可能不是目标,而是利率低于通货膨胀和实际资产定价过高的意外结果。

      对冲基金和银行不应’不想在资产负债表的资产方面最终有毒。

    • 马特

      I think much of the investment 购买s have come from hedge funds looking for return. They have billions of dollars that need 至 be invested in something and the choice, until recently, was 1.5% on a treasury bond or a possible 3-4% return on rent. In my mind, many of these fund managers could not tell their clients that 他们 were just going 至 sit on cash or 购买 treasury bonds yielding 1.5%. They had 至 search for better yield 至 make it look like 他们 were doing something for their client’(虽然我认为这些资金将使所说的客户损失很多钱)。也就是说,国债收益率现在约为3%。

      • 正确,黑石’s of the world need 至 invest in something 至 justify their 2/20 fees, and 他们 have been scrambling for places 至 put their 钱. It all comes down 至 excess liquidity – the banks, financial elite, sovereign wealth funds, etc have 至 ns of excess cash 至 invest, 他们 give it 至 the likes of Blackstone, and 他们 have 至 find places 至 put it.

        My guess is these guys are going 至 figure out being a landlord is a crappy business, 他们 will see better returns elsewhere, and start 至 realize their capital gains. If you figure 他们 have 20-30% appreciation in their houses, 他们 will be happy 至 take those returns, or even if prices fall by 10-15%, take low-double-digit returns, 他们 aren’太挑剔了。我给他们一年的时间开始转向净卖家。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @马特,戈登对此是正确的。

        Current real estate investments are yielding +3%. When the 10 year treasury hits 3.5% this will cause the first exodus out of real estate as this means that the 30 year mortgage interest rates will be moving into the 5.5% range. As interest rates go up, real estate selling prices will go down. Hedge funds and all cash 投资人 are fairly liquid so 他们 will start dumping their real estate holdings when this happens.

    • 防止恶性通货膨胀。

    • Rental income. Also, selling you something you need 至 finance and 他们 didn’t.

    • 银行和对冲基金的动机完全不同。
      1) For banks, 他们 generally already own the impaired 债务. They have been allowed extended time 至 deal with the bad 债务s so as not 至 flood the market with homes and drive prices down. Their motivations are 至 improve 恢复y value on bad 债务 (lose less) through whatever means is available as well as take what losses do come very gradually as these “excess reserves”股本和股本通常以完全收回债务(有预算的会计)为基础,而这绝对是不可能发生的。
      2)对冲基金’确实买了这笔钱,但资金是在一种缺乏流动性的私人合伙制结构中创建的,以购买房屋然后出租。这些投资者已经获得了非常便宜的融资和有利可图的条件。他们的希望是购买可以在未来几年内获得正现金流的物业(如债券),同时还本付息并偿还债务以创建正股本,并最终出售以实现股本和潜在利润。

      最终结果是,卖方(银行/金融机构)和非传统买方正在帮助将库存保持在非常低的水平,并与采取的所有其他措施一起推动价格上涨(历来较低的利率,联邦住房管理局/机构抵押贷款最高限额的扩大以及资产负债表的减少)着火)。

      在任何其他经济环境中,您将所有这些加起来,就会在全国范围内大幅增加住房(请考虑>50%)。问题是,如果收入不’t跟着,您再一次被赋予虚高的价值。您可能会告诉所有人,您可以飞翔,有些甚至可能相信您,但是不管您是否有红斗篷,总有一天,您将需要进行重力测试(真实的市场基本面),而重力首先使它引爆了时间。

      • We 唐't Make Those Drinks No More

        您’re right.

        收入停滞;创造就业机会主要是低工资。相信SoCal的人才充裕,而他们每年可赚200,000美元以上的坚实工作岗位,并将继续竞标百万美元50’牧场固定者让我想起好莱坞旅游巴士上的人们以为他们’再去看看很多名人。除了马里布(Malibu),比佛利山庄(Beverly Hills)等注入热钱娱乐/外国资金的地区外,现实是SoCal的主要内容’更好的社区中挤满了几十岁以上的50岁以上的居民,’今天买不起/住在那里’s prices…they’re retired/pension/same job for years/never retire, etc. When 他们 “transition”房子可能会传给可能不会’也不能在附近买东西。 SoCal人口统计现实吗?迅速扩大的工作贫困,低收入/无收入,中产阶级/工作安全水平低下,挣扎着成千上万学生贷款的低薪工作的年轻人。除非不良贷款归还,否则谁将继续购买?有钱的外国人有现金,父母为成年子女买房,对冲基金进行投资?嗯…

  • 量化宽松深渊

    关于抵押贷款实际成本的2分钟精彩视频…提醒我,抵押不仅是财务承诺,还是生活方式承诺。
    请享用
    http://www.youtube.com/watch?v=vHImoGaBD58

  • 啊,欢迎来到新的share农协会,同志。

    您 can 购买 a house so long as you please the “collective”

    您将与其他两个出于兼容性考虑而精心选择的家庭住在一起。

    唐’t want 至 购买, just rent? We will assign you an apartment Please keep in mind that not every one gets 至 live in the city that 他们 want 至 . Please have your NSA clearance papers on the ready.

  • Bad news for short sellers in California who now must pay taxes on 钱 他们 never received…

    http://www.car.org/newsstand/newsreleases/2013releases/sb30gatto?view=Standard

  • 租金平价推动了销售。不是利率。但在某个时候,利率将开始真正扼杀销售,然后价格将发生调整。

  • Slow motion train wreck. All the signs are there. Caveat Emptor (buyer beware). Usually the first and last thing learned in real estate. The bust is happening again for those who CHOOSE 至 see it. 唐’不要怪你自己。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com
    http://www.santamonicameltdownthe90402.blogspot.com

  • 如果您想对六个实体发表评论,对新提案提出意见,那就是将“合格的住房抵押贷款规则”更改为允许降低20%以下,从而使银行家的房价不必要地过高,您可以在此处找到联系方式和联系方式:
    http://www.sensiblehousingpolicy.org/uploads/Coalition_for_Sensible_Housing_Policy_-_QRM_White_Paper.pdf
    加上阅读给出的一些论点

  • 100% financing just allows people 至 strategically default when the price drops and 他们 save up 钱 while squatting. Even a 5-10% down payment probably helps 至 deter this behavior because the “savings”违约的可能性要比预付定金高。 QRM似乎再次打开了100%融资的大门?

    • 我们正在接近峰值或已经达到峰值的另一个信号?肯定会再次感觉到2006年。

      • 新闻项目:

        花旗集团高管告诉FOX Business,由于抵押贷款利率上升已经损害了抵押贷款和再融资,花旗集团计划在明年年初之前裁员约2,200名工人。
        花旗消息人士称,裁员可能来自全国各地的抵押贷款部门,并补充说该行正在决定最终数目。
        房地美(Freddie Mac)报告说,现在30年期固定利率住房贷款的平均水平超过4.6%,而夏季之前不到3.5%。 [抵押贷款利率的突然急剧上升导致消费者需求下降],并且由于银行高管担心抵押贷款将继续枯竭,这正在帮助将银行工作人员赶出大门。

        阅读更多: http://www.foxbusiness.com/government/2013/09/11/citi-mulls-laying-off-2200-in-mortgage-unit/#ixzz2ee8rrptO

  • >>Sep 9 2013, 9:33AM

    抵押银行家协会(MBA)报告说,自6月份公开发行以来,其新的抵押信贷可用性指数(MCAI)出现了首次下降。 8月份该指数下降了0.7%,至11.5%,这是连续四个月上升之后的首次下降。指数的负向变化表明贷款标准正在收紧。<<

    全文= http://www.mortgagenewsdaily.com/09092013_mba_mcai.asp

  • Housing Bubble博士(及其他),

    嗨我’m是长期的读者/潜伏者,但是第一次张贴。我非常喜欢您的研究和分析,并且我也喜欢这里的海报质量!

    您可能已经解决了这一问题,但是住房贷款的日益严格的标准(即现在生效的FHA PMI付款增加)以及现在可能降低的Fannie / Freddie贷款上限将如何影响这种较高的利率动态?

    您看到加剧的下跌趋势了吗? CNBC上只有一个故事,内容涉及减少政府支持的贷款并将人们转移到成本更高的私人市场贷款上。我认为,这只会增加下场的机会。相对于停滞的工资,房价不仅高估了,现在利率正在上升,抵押贷款的可用性正在枯竭。

    我想如果这个投资者/所有现金狂潮在接下来的一个季度中继续保持不变,这可能会延迟不可避免的事情,但是我只是不这样做’(您一再重申)看不到如何在停滞和/或工资基数下降的情况下保持房屋膨胀。

    预先感谢您的想法和其他海报的想法!

  • 威利·洛曼(Willy Loman)

    将利率从1.25%提高到4.5%,仅在人为且高度补贴的房地产市场中有意义。几十年来,抵押贷款利率约为6.5%。

    在利率反映出资金的真实市场成本之前,住房供求不可能稳定。没有美联储对利率的持续干预,今天’房价将更能代表当前的收入水平和经济状况。

  • 看来我们可能要租一段时间了。我们’我已经在Studio City的山丘上租了房子两年,而我们周围的市场已经涨了很多,如果我们要放下20%的钱买房子,我们’重新租房后,我们每月的租金很容易比我们的房租高出1000美元,而且自从我们搬进来以来,房东还没有提高租金。此外,她在我们搬进来之前也重新装修了这个地方。我们隔壁的邻居以120万美元的价格将其1630平方英尺的房子投放市场。我没有’卖了,但是哇,这太疯狂了。

    • 布兰克芬勋爵

      G,您每月要多付$ 1000的房租与房租的计算包括:

      1.偿还本金
      2.您拥有的各种税收减免

      如果有,继续租房。如果没有’t, call your agent…it is time 至 购买!

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