Genius的真正县– Ventura县符合住房调整要求。一个中档市场,房屋中位价为$ 370,000,低于2006年的峰值$627,000。ThousandOaks和Newbury Park。主要的中间层示例更正。

今天,我想集中注意文图拉县。这是美国较小的县之一 南加州 人口约80万。文图拉县位于洛杉矶县以北,我们的大部分注意力都集中在洛杉矶。毕竟有1000万名以南加州为家的人住在洛杉矶。然而,对文图拉县似乎有兴趣,为什么不多加关注呢?这只是SoCal中另一个价格过高的地区。就像一个小兄弟正在仰望年长的兄弟姐妹一样,他们也跟随着洛杉矶的脚步。文图拉(Ventura)的一些好地区,例如橡树公园(Oak Park),标价数百万美元,但这只是市场的一小部分。但是文图拉是典型的中产县。仅仅因为这些地区的家庭收入,其他大多数地区仍然被高估。您有Simi谷,Moorpark和Camarillo之类的城市实际上仍然在膨胀。今天我们向文图拉县致敬 天才的真正县.

首先,让我们检查一下该县过去十年的房屋中位价格:

文图拉县

文图拉县的房屋价格在2006年6月达到顶峰。当时,房屋中位数价格达到627,000美元。有趣的是,当时的家庭收入中位数约为70,000美元。然而,这一指标似乎在整个加利福尼亚州都很普遍。许多泡沫地区达到了不断上升的泡沫价格点,比率是家庭年收入的10倍。随着泡沫破裂,房价中位数下降了40%。当前的房屋中位价为$ 370,000。像加利福尼亚州的大多数地方一样,许多购房是通过 有毒抵押贷款。这个县不能幸免于泡沫破裂。如果您早在2006年夏天就曾告诉某人Ventura房屋价格将下跌40%,他们会以为您疯了。好吧,我们在这里,你猜怎么着?价格仍在膨胀。

文图拉位于:

文图拉县地图

与洛杉矶相比,该地区很少受到关注的原因是相对人口规模。这是时间问题。如果我们看里弗赛德和圣贝纳迪诺,房价中位数将下降50%甚至60%。文图拉下跌了40%。洛杉矶和橙县减少30%。最后,无论多少,都将达到平衡 政府刺激和救助 除非收入可以奇迹般地膨胀,否则他们将进入这些市场。

让我们看一下该地区的房屋数量:

MLS清单:3,251

列出的MLS苦恼:65

MLS列出的卖空交易:211

不良库存(REO,NOD,拍卖):4,659

以上讲述了整个故事。 MLS列出了3,251套待售房屋。其中只有65个是止赎房屋!但是,如果我们看一下 影子库存 您会发现一个令人惊叹的4,659套房屋。现在,您可以解释自己的喜好,但不能否认很多人无法或不愿支付抵押贷款。那些 异国抵押 当他们从您家庭的每月预算中吸取生命之血时,看起来并不那么异国情调。

查看定价历史记录可以看到整个故事。让我们看一看千橡市的房屋:

千橡

786 CALLE CONTENTO,千橡市,加利福尼亚州91360

床铺:3

浴池:3

内置的:2009

平方英尺:2,311

挂牌价:$ ​​599,000

该房屋被列为止赎房屋。但是,如果您真的想查看该操作,请查看以下内容:

2010年8月21日价格变动* 599,900美元-24.8%

2010年12月8日价格变动* $ 798,000 --1.3%

2010年7月14日上市出售*售价$ 808,500 $ -18.7%

2009年7月18日清单已删除*

11/09/2008上市出售* $ 995,000

有人试图在2008年以100万美元的价格出售这套房子!这是没有道理的。他们太迟了两年。目前在千橡市这个邮政编码的中位数价格为$ 459,000。这很划算吗?您告诉我,但我认为价格比2008年的最高上市价格下跌40%(400,000美元)。市场仍在调整中。任何底线是 废话,特别是对于加利福尼亚。该州的就业不足率达到23%仍然无济于事,我们仍然有 无预算!

因此,这是一个已改正的好新建房屋的示例。有时人们会说 天才的真正家园 定位价格较低的微型房屋。这是千橡市的新建房屋,面积很大。再说一次,如果他们的资产净值直接与泡沫资产挂钩,很难说服某人他们正处在泡沫之中。

我们如何看待纽伯里公园的一个地方?

纽伯里公园

624 VIA VISTA,纽伯里公园,CA 91320

床铺:5

浴池:2/1

平方英尺:2,672

内置的:1999

挂牌价:$ ​​724,900

现在,这是一个有趣的家。它是银行拥有的房屋。文图拉县大区中的一个大地方。但是,这里发生的实际上是更有趣的部分:

纽伯里公园

有人在1999年以440,000美元的价格购买了这个地方。不错。但这是房屋净值聚会的时间。到2006年,该地点已附加了1,110,000美元的抵押贷款。您知道异国情调的抵押贷款故事,现在这个地方是银行拥有的,售价为724,900美元(比高峰抵押贷款债务减少了34%)。习惯这个故事。未来几年,中端市场将获得调整的味道。

今天,我们向我们的文图拉致敬 天才真正县奖.

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30个回复 至 “Genius的真正县– Ventura县符合住房调整要求。一个中档市场,房屋中位价为$ 370,000,低于2006年的峰值$627,000。ThousandOaks和Newbury Park。主要的中间层示例更正。”

  • 非政治科学家

    (请删除此评论的先前版本)

    DHB,

    感谢您向文图拉县讲话–尤其是泡沫四射的East County(您的读者最感兴趣的地方就是这个地方)。我已经在East VC拥有一所房屋,已有20年了,看着它下降“value”在20世纪90年代中期降至20万美元以下,并在2006年达到顶峰,达到荒谬的60万美元。现在,根据补偿金,它的售价约为$ 450K,但实际上仍有$ 50-100K的可观跌幅。

    东风险投资公司的问题在于,这里的大多数人都太该死了。当然,有一些人失业了,但专业阶层的失业率远低于总体水平,这里的大多数人仍在赚钱。这是最好的白面包郊区,如果需要的话,这里大多数都可以将任何潜在的房屋出售推迟数年。结果,MLS库存受到严重限制,这提供了一些价格支持。我担心这将是一个漫长的等待游戏–可能直到这十年的下半年–直到房价在这里完成修正为止。

    无论如何,感谢您寻找我们的方式并保持良好的工作状态。

    • 我同意你的看法,许多成熟的,根深蒂固的社区可以在未来几年内消除泡沫。在1990年代或更早的时候在这些社区(例如千橡树,欧文,塞里托斯等)购买的任何人都坐拥平等权益…assuming they didn’不要用现金提取存款做任何愚蠢的事情。如果他们今天抵押贷款’如果按4%的税率计算,他们的住房付款可能会低于一居室公寓的租金。那’这就是为什么这部分人口拥有大量可支配收入并保持经济发展的原因,更不用说这些所有者处于其主要收入年份(40和50年代)。我认为这些社区的价格将再调整10%至15%,但幅度不大。我谈到的上述因素可能会限制其下行空间。

    • 如有必要,这里的大多数人都可以将任何潜在的房屋出售推迟数年…但没有市场力量。

      I believe the perception of 值 in real estate has turned and will add 至 home 值s falling below the mean. In Ventura it is happening at a slight 至 slightly more pace. Too many people are turning 至 rent than buy and the consequence 至 home price down side should escalate and mirror adjacent communities. Ventura County is not a island.

  • 索米斯·盖伊

    Doc,感谢您对文图拉县的关注。我知道,与洛杉矶,哥伦比亚特区相比,我们的人数很少,…但是我们似乎很少有精心建造的简单房屋“Good Bones”从中选择。我们有很多设计不佳的棍子式垃圾,它们的平面图太恐怖了,而且没有灵感,人们认为他们坐在Gold上。房地产经纪人 ’他们毫无头绪,无济于事,总要争取更高的补偿,并冒出一个错误的观点,即底部已经过去了。
    非常感谢您的深入报道。再次感谢你!

  • 对于位于加利福尼亚州千橡市千橡市786 CALENT CONTENTO的房屋,我发现这所房屋在建造之前就已经出售了,这很有趣。这表明它从未被占用过,可能在浇筑板坯之前就被出售了。止赎对开发商/业主正确吗?

  • I’我很高兴您(简短地)看了VC。现在我’m在西米谷寻找价格在$ 275K至$ 325K之间的房屋。我们大部分’我们已经看到在体面的社区卖空,但他们需要工作。几乎所有人都需要新的地板,大多数的新厨房和一些新的美化环境。因此,可能需要额外的$ 5,000到$ 20,000。最接近交钥匙的那个非常靠近火车轨道。

    最明智的举动可能是等待12个月以上,但我们准备离开我们的公寓进入一个体面的社区,然后再添加3号婴儿。我们’为另一个孩子准备,只是在更大的地方等待。圣费尔南多谷(San Fernando Valley)只是没有’在我们的价格范围内提供。

    我们计划在这所房子中居住至少5年。那应该给我们足够的时间来克服市场的进一步下跌。理想情况下,我们’会在这个房子里呆多久。

    顺便说一句,如果您可以对VC的Simi Valley地区进行跟进,将不胜感激。

    感谢您的精彩文章!

  • 就业不足仅23%?我敢打赌’s higher…

    • 尼克·汉德尔

      一切都是相对的。如果您认为高中辍学者的年薪为300,000美元,他们可以通过向有能力负担不起的人出售有毒抵押贷款来获得适当的收入,那么我们几乎所有人的就业率都不足。

  • 尼克·汉德尔

    大多数人可以’除非他们看到高速公路上的绿色小标志,否则请告诉洛杉矶县的终点和文图拉县的起点。县只是政治分歧,不会对房价产生太大影响。更为重要的是,房屋是否位于次贷区,中产阶级区或富人区;如果它在海岸或内陆附近。

    文图拉镇的中产阶级地区似乎正以与加州所有其他中产阶级地区相同的速度得到纠正。很高兴看到南加州所有地区的例子。

    • 史蒂夫·格林

      亲爱的尼克·汉德(Nick Handle)。

      With all due respect, I strongly disagree with you regarding county lines. I know people who look on a map and specifically rule out looking for homes in L.A. County. Having a Ventura County address is more prestigious and allows better resale 值 than L.A. County.
      就我个人而言,我将带去橡树园(Oak Park)最糟糕的家,而不是卡拉巴萨斯(Calabasas)最好的家。我在支持洛杉矶县时遇到问题’浪费的税收计划。

  • 拉里·奥(Larry O)

    嗨,感谢您报道千橡树及该地区。您能告诉我有关Goleta的信息吗,我们要在那里开房,想知道您是否认为这些房屋也会倒塌,或者面积这么小,房屋的跌幅不会太大?谢谢。

    • Goleta is Santa Barbara County, specifically South Coast SB County. This is still grossly, grossly overpriced. I make a good living here, and the most I can afford is a small condo. Buy if you want 至 see your property decline in 值. Enjoy!

  • Doc,那是为解决文图拉县而写的。人们仍然在要求在卡马里洛疯狂的价格。希望其中一些止赎可以进入市场,并降低价格。

  • Doc,
    感谢您加入VC,我们’被忽视了太久了。关于此房源,我有一些评论:624 VIA VISTA,Newbury Park,CA91320。即使抵押贷款总额为110万美元,即使在高峰期,这所房子也永远卖不出去。在高峰期,这所房子的售价为900美元。考虑到这是一个REO,这仅比高峰价格下降了约20-25%,这甚至不是这个地区/社区的主要住房。它’看到这所房子卖什么会很有趣’实际上是该特定社区中目前价格最高的房屋之一,并且可能会以高于标价的价格出售。跟进该房屋的销售价格,因为我认为这有助于发现该地区的价格。以这种价格,它可能会很快卖出。由于当地一所小学良好,而且邻近安进市,因此该特定社区的价格溢价。’是VC中为数不多的最新开发之一。一世’我一直在密切关注这个社区,价格一直居高不下,最近的一些销售仅比高峰价格低了10-15%。价格下降非常缓慢,在这片土地上更好的房屋(景观,漂亮的院子,+ /-游泳池)似乎没有问题。

  • 圣塔芭芭拉县(Santa Barbara County)对您的利益而言可能有点偏北,但是它’成为一个有趣的领域。例如,巨型美元的Montecito的价格已经被削减了50%。在圣塔芭芭拉市,我看过Zillows一栋价值不到95万美元的房子,从260万美元的高位开始下跌。在气泡的高度,你不能’除非是共管式公寓,否则在圣塔芭芭拉得到的东西不到一百万。另外30%,您几乎可以想象到他们所说的骚乱‘Paradise’.

  • Doc,您可以撰写有关奥兰治县的文章,特别是Irvine吗?

  • 我是洛杉矶的房客,非常感谢该地区的所有信息。您的博客主要负责我对房屋市场的了解,并避免成为另一个丧失抵押品赎回权的统计数据。谢谢!!!但是我也非常喜欢文图拉县的分析。一世’d也希望了解有关圣巴巴拉的更多信息。据我所知,我看着那里的价格与收入之比还很遥远。那里的住房供应有限,我’我不确定这将如何影响价格下降速度。到目前为止,SB的数量已大大减少,其他地方也是如此。我的兄弟打算在他工作的Goleta买房子,目前正与家人租房。我一直告诉他’现在还为时过早,但他认为这是利基市场,因此标准公式可能不适用。一世’我会回应上面的评论说我’d希望看到您对SB / Goleta地区的详尽分析之一HB博士。

  • 那里 is already a blog deciated 至 Irvine: http://www.irvinehousingblog.com

  • 博士,我认为现在是对我们何时达到最低点进行中期修正的时候了。您是否将其视为2012年?

  • 嗨,Doc,您可以发表关于拉古纳·尼格尔的文章吗?另一方面,今天我不得不思考为什么我总是听到卖空价太难提出报价了?他们永远接受等等。我知道至少有4位同事在过去一年中成功购买了空头交易。作为有高额首付的房客,我只有时间。一世’我开始认为所有的沮丧是因为房地产经纪人要么不’不能从他们身上获利,否则’对房地产经纪人来说实在是太痛苦了。

  • 这个话题有点离题,但是我想知道是否有人可以解释SoCal的构建和开发历史是如何演变的,以至于规模如此之小。

    It’看到很少很多昂贵的房屋对我来说真是令人惊讶。一世’一位位于马萨诸塞州中部的土木工程师和伍斯特市允许一些小到7,000平方英尺的土地,但是’在周围所有城镇中都是一个奇怪的例外。大多数城镇都不会让您在少于20,000平方英尺的土地上建一栋独栋房屋。

    I’我已经完成了google maps搜索该站点上案例研究中列出的一些地址的操作,这让我大吃一惊,看到售价为90万美元或100万美元或更多的房屋可能被人吐出并砸向邻居’s house.

    是否有一些旧的细分市场,其中地段更大?还是这种密度从一开始就是规范?

    • 哇,一定是“cultural thing”在东西海岸之间。在很大程度上,这些地段是西海岸上下游的相当标准。 50X100是非常标准的,在许多较新的领域,您所期望的甚至更低。

      即使在凤凰城,那里的土地实际上是浪费,您的平均土地面积也只有15000平方英尺左右,尽管有些是0.25英亩,有些甚至只有40X100。

      • 那里’在1970年以前的旧版本中有所变化。有些有很多,有些像卡利大小,但又不是那么小。但是事情在大约20,000平方英尺的地方结成一体。标准,在大多数情况下,正面标准为100或125英尺。

  • 嗨,Doc,感谢您对我们的教育。您能为北奥兰治县学习吗?谢谢。

  • 我在千橡市长大(达到我的成长程度)。当我看到我的早期房屋以50万美元的价格挂牌时,这真是令人震惊。这是我的亲戚们花15,000左右买的小地方。当然,很多东西都是很大的,但其中大部分是45度倾斜,剩下的实际部分不大于平均值。

    彻底的精神错乱。没有人真正有能力负担得起$ 500K的费用,不应该住在那所房子里。

    • 拉里·奥(Larry O)

      我们现在居住在千橡市,我承认这里的价格对于您所能获得的价格来说过高,即使它在加利福尼亚。我们正在出租,并且将继续出租一段时间,因为价格太高了。
      我们将开放房屋,看看我们是否愿意购买,但是对于您所获得的价格总是失望的,不妨租房并开心-

  • 卡尔顿玛格丽特

    感谢DHB提供有关加利福尼亚南部的所有信息。你们每个价格吗
    在怀俄明州谢里登(Sheridan)的其他州学习。现在,他们的房屋市场开始下滑。谢谢….MAC

  • 2010年10月1日786 Calle Contento减少到550,000。开车过去了。你不穿 ’图片中没有看到旁边的两个其他规格房屋。他们都在他们的锁箱。这些房屋建于1970年底,位于山坡上’西尔街。 (对于您的T.O.读者来说,’在日落山附近),我想到了我们。 CA下雨了还是摇了摇,想知道是否“Hill”建造的房屋将保留下来。注意图中的驱动方式。车道很窄,您将无法转弯进入车库,而车库又被狭窄的支柱所挡住。没有前院,分钟。后院,没有美化环境。唐’不知道谁愿意为完成通往这三个房屋的漫长车道和围墙付出代价。似乎很麻烦。

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