年轻人可以拯救加利福尼亚的住房市场吗?从2010年到2020年,影响加州住房市场的5种人口趋势。

几十年来,加利福尼亚一直很幸运,拥有有利的人口统计数据。总体而言,该国得到了 婴儿潮一代和their spending and willingness 至 go into 债务 for consumption prowess.  Yet demographic changes may create an environment that will make it harder for the California housing market 至 recover.  “Recover” is such a vague term.  Housing affordability in many parts of the country is 实际帮助家庭 with lower incomes purchase homes without over burdening their balance sheet with 债务.  The 财产阶梯 mentality worked well in California as the massive affluent baby boomer cohort bought and sold their way 至 their ideal home as long as home prices moved up by 7 至 10 percent each year.  Yet with a younger and less affluent generation coming up behind them, can the 年轻的保存 the California housing market?

65岁及以上人口中增长最快的部分

加利福尼亚州增长最快的年龄段是65岁以上的人群。重要的是要了解这些人口变化趋势:

2010年至2020年按年龄段划分的加利福尼亚州人口

为什么这很重要?如果我们看上图,我们看到35和54人群中间的压缩。 55岁以上的人口将在加利福尼亚州迅速发展,尤其是65岁以上的人群:
65岁以上人口
资料来源:第一个星期二

上图对于理解加利福尼亚住房市场的未来至关重要,因为在本十年中,年龄在25至34岁之间的人群承受着巨大的压力。我们已经注意到,这个年龄段的人 学生债务和many are finding 就业 opportunities with less pay.  Now this might be one of the explanations as 至 why even after home prices have collapsed and interest rates are at record low levels that home sales are still weak in the state.  The 65 and older crowd is also more likely 至 sell based on lifestyle pressures.  Contrast this 至 many in recent years that have opted out of the market as 不良销售占主导和they nostalgically look at 2005 and 2006 as their optimal sales point.

该群体的住房拥有率较低,而加利福尼亚人年龄较小,且潜在增长主要取决于

这40岁及以下的年轻人中大多数是租房者,加利福尼亚的房屋拥有率远低于美国:

加州按年龄划分的房屋所有权

问题的很大一部分是负担能力。如果家庭收入无法追赶,低利率和低房价就意味着微不足道。这就是为什么加利福尼亚继续 泡沫后的房价低点。在像 内陆帝国 或中央谷地的租金平价在很大程度上是可以实现的。但是,在许多中端市场,房价仍然高涨。以例如 奥兰治县的短租公寓市场。从表面上看,租金平价看似可行,但实际上花时间检查包括保险,税金,Mello-Roos,HOA和抵押贷款保险在内的真实成本的人突然意识到,付款可能会增加50%至60%。

不良的销售仍然主导着加州住房市场这一事实应该告诉你一些事情。或看房屋销售率。

尽管抵押贷款利率较低且价格较低,但加利福尼亚的房屋销售量几乎是2005年的一半

即使按揭利率和价格低得令人难以置信,房屋销售仍然相当低:
加州年度房屋总销售

加州的房屋销售量比2005年的蓬勃发展速度下降了约45%。您会认为,在许多地区,房价会从峰值回落40%至50%。如果您的视野仅聚焦于房价而不是家庭收入,那就可能是这种情况。收入无所谓的论点是 房地产泡沫的高峰日。收入绝对重要。婴儿潮一代拥有稳定的住房市场的原因是房价与实际收入一道上涨(让我们暂时搁置在美国借贷的无证,无收入,无工作,无验证贷款的废话)加利福尼亚)。由于实际家庭收入在过去十年中一直停滞不前,因此收入增长在过去十年中从未发生过。将注意力更加集中在年轻的加利福尼亚人身上,事情变得越来越紧。

加州人在住房上花费大量收入

Even those that currently own in California, many are stretching their budgets 至 own that home.  Contrary 至 the myth that every California home owners is flush with cash and transforms into 唐ald Trump once a mortgage is in their name, the vast majority of Californians spend over 35% of their household income on housing costs:

所有者成本占家庭收入的百分比

资料来源:人口普查

甚至大多数政府人士都认为这太过分了:

“(人口普查)在2000年人口普查中,选定的每月所有者成本是根据抵押,房地产税,各种保险,公用事业,燃料,移动房屋成本和公寓费用的总和计算得出的。单独列出这些项目可以提高准确性并提供更多详细信息。当与收入结合时,将创建一个新项目–选定的每月所有者成本占家庭收入的百分比。该项目用于衡量住房负担能力和过多的住房成本。 例如,许多政府机构将过多定义为超过家庭收入30%的成本。”

根据上述定义,超过50%的拥有抵押房屋的加利福尼亚人(约占房屋所有者的75%)属于超额类别。由于按照定义,此类产品中的许多产品都较老,因此,为什么加州几乎没有不折磨的市场变得越来越容易理解。不良资产仍占几乎 占总销售额的50%和it is starting 至 become more apparent why.  Many simply cannot sell because they are 深水.

加利福尼亚有抵押贷款的房主中有30%在水下

这可能显示了当前最大的问题。在拥有抵押贷款的加利福尼亚州拥有房屋的人中,年龄较大的加利福尼亚人中,有超过30%的抵押贷款处于水下:
业主居住的加利福尼亚州状态

投入那些接近负资产的公司(那些资产等于或少于5%的公司),而这个数字迅速增加到35%。您开始理解为什么现在市场上很少有以合理价格出售房屋的非苦恼卖家。 35%的人不能不卖空就无法定义(显然,在SoCal市场中,目前绝大多数 MLS的销售现在被列为卖空,因为人们意识到后视镜中的泡沫已经消失了)。

一个大的通配符将是加利福尼亚退休的房主。会有很多人出售离开州吗?很难说,但加州气候宜人,但生活成本很高。现在,由于亚利桑那州和佛罗里达州等地的房屋价格便宜,生活成本低得多,有些人可能会选择出售房屋,购买房屋,然后在银行中存入100,000至200,000美元。有些人可能将自己的住所移交给继承人,但这并不能创造一个流动的市场。归根结底,在困境中的管道中,强迫销售是加利福尼亚房屋销售的主要部分,因为年轻的买家根本没有收入购买更昂贵的房屋。这就是为什么FHA的担保贷款现在占所有房屋购买的30%以上(平均首付为4%)。

可以 年轻的保存 加州住房市场?看一下以上数据,得出您自己的结论。

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65个回复 至 “年轻人可以拯救加利福尼亚的住房市场吗?从2010年到2020年,影响加州住房市场的5种人口趋势。”

  • The Boomers are woefully underfunded for retirement and the youngsters are saddled with large school 债务 and poor 就业 prospects. Both groups will not be the engines of growth that will raise real estate prices. Where is the new 钱 至 buy starter homes and 提升 the housing market going 至 come from?? I just don’t see it.

    这使我认为负担得起的婴儿潮一代将让他们的孩子在家中生活,只要他们能够获得一份足够薪水的工作。这可能永远不会发生。其余的婴儿潮一代将迁移到社会保障支票为他们购买更好生活的地方。

  • 杰森·埃默里(Jason Emery)

    The only hope is that they start building very 小, 便宜的 starter homes. And when I say ‘small’,我的意思是1200平方英尺。一旦价格跌至最低,他们建造了负担得起的房屋,我们就可以重新建立‘move up’ buyer regime.

    Currently, they are compounding the problem, with low down payments and attempting 至 铺地板 under housing prices. The are not creating next decades ‘move up’具有这些做法的买家。如果他们只是让整个事情跌到可持续的底部,我们可以开始创造下一个十年’s 提升 buyers. This is the key. First time buyers will never get this market going, on its own, especially with the 学生债务 problem.

    So 至 answer the question, yes, the young can save the CA housing market, but only starting from a lower level, with 小er houses.

    • 罗恩·阿吉拉尔

      另一个很好的想法…

    • 受托人销售巨魔

      我不’认为新建的小型房屋就是答案。当我可以用建造新的较小盒子所需的相同价格购买不到10年的2,000平方英尺的旧盒子时,为什么还要购买新的盒子?我不会买1200平方英尺的盒子…系统必须通过python清除。

    • 其实我’ve heard that there’一些建筑商现在正在建造1000-1200平方英尺销售良好的房屋。低价是关键,现有价格不允许到达那里…。足够快。加上维护,加热,冷却等,都比较便宜。然后让’别忘了让一切变为可能的甜美政府贷款。

    • 恩斯特·布洛费尔德

      好的一点是,在1980年之前,美国的平均房屋面积为1200平方英尺。因此,1200平方英尺的真正含义是回归到均值。

      在第二次世界大战结束后的经济衰退期间,平均新房面积约为800平方英尺。二战后800平方英尺的房屋在洛杉矶地区成千上万。此后许多人被拆毁,取而代之的是McMansions。

    • Perhaps the majority of buyers should disregard 提升 system altogether. 那 is what my wife and I have chosen 至 do. We are 出租 cheap, saving and investing. Instead of attempting 至 build equity through the so-called “property ladder”目前,我们正远离RE,并在其他地方建立股权。当我们准备好要购买房屋时,我们将为我们的余生感到满意。

      如果您预计房地产在短期内将下跌,然后至少在未来十年内基本持平,则希望购买入门房并进行交易似乎是一个可怕的主意。还有1200平方英尺的余地?不用了,我’直到我们住进900平方英尺的公寓之前,’准备买更大的东西或搬回东部。

      • 对我来说听起来不错……旧时并非所有鸡蛋都在一个篮子里理论对我们有用–感谢天堂,我们有意识地不像我们大多数熟人那样在房地产上超支

    • 那’这正是我在1999年以10万美元购买的新产品。将其减少到77笔付款,几乎无法以我所支付的价格出售它。那好吧。但是至少我’很快将完全拥有它,并将成为25%的一部分。

  • 问题是小“inexpensive”初学者房屋的建造者目前正在建造的面积超过3000平方英尺的房屋以REO或矮屋的形式出售。一世’我相信这会随着时间的流逝而解决,但是现在,如果您购买新房,则在您第一次开门的那一天就损失了100,000美元。现在购买新房类似于购买新车。一世’老实说,令建筑商惊讶的是,鉴于他们要价,建筑商在加利福尼亚出售任何新房。在内陆地区$ 150 /平方英尺时,您可以轻松在$ 60- $ 70 / sq英尺范围内购买地方。

    • 好吧,我们只是在尔湾(Irvine)看新房,而建筑商还没有准备好进行谈判,因为他们建造的房屋正在以要价出售。…亚洲买家想要新房…。只要看看irvine网站的村庄,您就会知道它们的价格多么荒谬…。价格在尔湾仍然疯狂….

  • 年轻人,尤其是南加州的年轻人,结婚或生子的速度甚至不到五年前。目前的许多年轻夫妇和成对的新夫妇,有一个失业或收入不高,因此,这一人口统计中的许多夫妇的家庭总收入低于其前任。请记住,一旦一个人脱离了职业收入阶梯,那’恢复十年甚至更长的时间。正在进行的学生贷款也许不是人们想的那样:30%以上的人借40%作为新贷款,而40岁以上甚至50岁的人仍然借了很大一部分!因此,很明显许多返校的人没有钱。现在入学的学生所承担的债务甚至比五年前首次入学的学生还高得多。对这些模糊的学生贷款数字及其方法的一项估算使目前已毕业学生的违约率约为30%至40%,至少未偿还一次或多次还款。
    对于那些首次接触低价年轻买家的话题:FHA正在提供每月摘要报告,对于任何想在许多市场上购房的人来说,这都是必读的书,尤其是默认利率的上涨(这是对未来的警告)大量的止赎)。

    • 事情不确定,但我们仍然有孩子。一世’我不会让一段短暂的困难时期永远停止下去,而我’我对自己的技能和人脉充满信心,因此我将永远从事某种工作。

  • 不幸的是,它的银行与房主。我们都知道谁通常会赢得那个。目前,政府已经选择了日本的滞涨模式,并将尽可能拖延这一模式。另外5–除非他们停止支撑住房,否则摧毁房主的工作已经进行了10年。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 谢谢DHB的另一篇精彩文章!杰森,你有钱!对我来说令人惊奇的是,尽管“put a floor”在房价上涨多年的情况下,无论如何它们仍在继续下降。无论他们做什么,这个市场都会纠正。数学就是数学。昨天,我读了一篇有关南方OC公寓市场的文章。显然,它已经崩溃了。您可以以69k的价格购买公寓,(请留意较高的HOA’s)。我认为这将是一种趋势,利基市场正在崩溃。妄想卖家仍然比比皆是…..叹。结果,似乎唯一有疑问的是,“我们要花多长时间才能达到真正的最低点?”.

    • 2009年底,当我仍住在凤凰城时,我遇到了一个相当不错的市中心公寓。这是70年代的建筑’s,状况良好,与公寓一样,是实心实心的平板墙和地板,共有20层。该公寓要价29K!是的,29k!事实证明,HOA每月约为600。

      在圣地亚哥,似乎卖家’认为HOA费用对买方构成负担,而仅仅是“member ship fee”那是买家的问题。

      这个国家的其他地方提醒我们,最终归根结底是数学。

  • 房屋销售低于45%

    在上面的一张图中–像往常一样出色的图表和出色的分析–,房屋销售量比2005年下降了45%。

    但是,由于没有所有的历史数据,因此加利福尼亚的当前销售率似乎与预期相符–Plus or minus 5%–与1997年或1998年之前的那些人(我认为最近一次房地产泡沫最初是在那开始的。)

    我们经历了大约10/11年(1997-2007年)的房地产泡沫,这需要时间。到目前为止,泡沫破裂只有五年了。如果要放气给轮胎,气球或气泡放气,似乎逻辑上可能需要缓慢放气而不是突然放气。

  • 我是电影业的自由职业者,以为我会开始在320K范围内寻找定影液上层房屋。目前,我处于两个项目之间,有时间进行研究和研究,以防发生某些事情并且低利率很有吸引力。我的信用评分超过740,并且通过我的信用社(First Entertainment)进行了资格预审,因为我付出了20%($ 60,000)的费用,我可以放心地做,而不用花我的储备。我的信用合作社拒绝了我的预先批准,因为我的身份为“目前失业。”我显示了自2008年以来的纳税申报表,除2009年以外的每年,我清除了六个数字,这些数字在整个一年中都无效,因此他们每年都了解我的预期收入。贷方确定我第一次去时不会’预先获得批准是一个问题,但我必须在购买时工作,这是我可以接受的。预先批准可以使用90天,而我’我肯定会在那段时间内找到工作。无论如何,承销商都认为我是一种风险,因此否认了。我不’认为我比拥有FHA贷款的人将平均收入中位数平均降低4%的风险更大。我也是’确保我的税收抵押贷款每月不会超过1500美元,这就是大多数人在我居住的Valley Village购买2bd / 2bth的费用。贷款人道歉,我告诉他,一旦我找到工作,我就不会’没有时间看。他说,他’d保留我的书面文件,并在下一份工作结束之前获得我的批准,这样我就可以有90天的时间进行研究。它’没什么大不了的,我’我认为这不是现在,但现在让我感到沮丧,因为我处于我的数字负责任和保守的状态。

    • 保罗,与FHA贷款相比,您对银行的风险更大,因为FHA贷款是针对违约保险的。

      以我的经验,信用合作社通常不会 ’拥有最灵活的抵押产品。我敢打赌一个好的经纪人可以找到你的贷款。

  • 杰森(Jason),价格与南加州这处房屋的大小无关。它’关于位置的一切。我们已经有900至1300平方英尺范围内的大量房屋。在更好的街区,许多房屋的价格都在65万美元以上。以这个价格,你’re probably going 至 be doing a lot of 固定ing up.

  • 我目前正站在曼哈顿海滩。有人可以带一台1965年的时光机。当我到达那个时间(1965年)时,M.B会被航空公司的雇员,冲浪者和蓝领工人所占据。这样我就可以住在海滩附近,而且费用很低。我周围的Lawndale和Hawthorne社区的犯罪率很低,而且学校还不错。希望当我回到旅途中时,我对L.A的记忆将消失,使2012年的生活不再美好!

    • I’ve在托伦斯(Torrance)居住了大约10年,并且在镇上的不同地方认识了很多原始所有者(Prop 13彩票赢家)。他们声称在60年代购买Torrance 3/2房屋时,Torrance比MB贵。’之所以如此,是因为海滩上只有2/1的小屋,而且基础设施(零售店,加油站,餐馆等)也很少。

      • 布兰克芬勋爵

        在2000年之前在中途偏僻地区购买的任何人都是Prop 13彩票赢家,而不仅仅是祖父和祖母在他们最初的1960年代时代的房子里。

        今天’第一次,买家实际上是以一种可以想象的方式将甲板堆放在他们身上。只要奶奶赢了’不用从她家收税,一切都很好!

      • 抽另一个!!我的父母(我的孩子的祖父母)以相同的邮政编码支付与我几乎相同的年度物业税。你们这些傻瓜对prop13有极大的误解。每年都会对Propety进行重新评估,然后上升。提案13只是将每年的增长上限限制为2%?愚蠢地加起来,年复一年,最终爷爷们份额赶上了!!在灾难时期,我的也上升了!!!嫉妒和无知并没有’t change the facts.

      • 布兰克芬勋爵

        Surfaddict,我不’不知道您居住在哪个社区,但是您这样说是愚蠢的。它’简单的数学人。在任何像样的地区,早在1996年就卖出200K的房屋今天就卖到了600K(去Redfin逛逛几分钟,如果你不’(相信我),在2000年以30万的价格出售的房屋今天以60万的价格出售,依此类推,等等。等等。假设您的支持率13的基础每年增加2%…新买家要多付很多钱。而且,如果您是当初(1970年代)的买家,那么您所缴纳的财产税几乎是可笑的。

        在海边城市的这里,我看到原始的业主正在出售。由于Prop 13,其中一些幸运的混蛋每年要支付1500美元左右。新买家每年要支付超过1万美元。如果您住在IE中,’绝对不是那么极端;但是,无论是在洛杉矶还是OC的任何地方,您都可以一整天看到这一点。我不会’当您威胁要带人时不要期望其他任何事情’s welfare away…他们一般都适合!

      • 自1965年以来,我以125万美元的价格出售了NorCal的一所房屋,该房屋由同一个人拥有。他们的年度税款约为1200美元。支柱13乐透中奖者是正确的。

      • 我的兄弟在M.B.中拥有3/1原件。当他告诉我在街上卖给我的可比物品时,我几乎晕倒了!
        至于六十年代的海滩价格,你是对的。赫莫萨(Hermosa)被称为毒品贩子之乡,没有任何自尊自大的雅皮(Yuppie)会被杀死。曼哈顿被称为低租金类型,但外观非常好看的年轻航空公司空姐。当然,那时他们都是女性。

        恐怕我们是迷失乐园的受害者!

      • 布兰克芬勋爵

        Surfaddict,我讨厌从别人那里做榜样,但是您绝对值得一试。据我所知,这个世界上大多数人在数学方面都很糟糕(我认为你就是其中之一)。

        让’s take Grandpa for example. 让’s假设1978年第13号提案通过时,他以10万美元的价格在加利福尼亚买了房子。知道第13号提案每年最多只能将您的应税价值增加2%(爷爷的应税价值)’到2012年,房子总数将达到19.6万。

        Are you really going 至 tell me that a house that sold for 100K back in 1978 will only fetch 196K 至day. Cmon man! 那 same house will probably sell for 500K plus and that is why Prop 13 is unfair!

        不,爷爷’的应税价值在他的一生中永远不会赶上当前价值。这就是提案13的运作方式,似乎我比您更了解它。

      • 好的,所有智障的专家,请说明完全废除道具13的后果。乌托邦届时会发生吗?对于多付的嫉妒的傻瓜会公平吗?我的账单会升还是降?开导我。一世 ’会很干净的,注意我父亲在86年夏天买了他现在的住所,而我在95年夏天买了我的住所…而如果您看一看“席希勒指数”,这是两次均值下方的近期下跌…因此我们以相同的价格支付了费用,因此我们的财产税非常相似。羡慕别人是完全不道德的。继续废除道具13,以及“fix”/教爷爷/老土地所有者一堂课,您或他们将从中学到什么?你开心吗“stuck” it 至 the “有钱人?财产税应基于什么?一个故意的小猜想?财产税实际上是反自由,财产权是自由社会的核心。当心您要走的那条路,它会破坏操作性,并且只会加强暴政& contol over US.

    • I’每天在那里。海滩被高估。

  • 我是2005年的年轻买家。我放下了20%的首付款,从那时起,我还预付了与原始首付款相同的金额。换句话说,我’我从口袋里掏出了原价的40%。如果泡沫从未发生过,那么我拥有自由,明确(或至少无抵押)的住所大概需要2到3年的时间。但是泡沫确实发生了,我花了合理的价钱拥有一个不错的,没有贫民窟的地方,认为我可以兑现,并在需要时搬到更便宜的地方(州外)。

    现在我’随着年龄的增长,我的退休基金资金不足,我目前无法继续以预付款追逐我的财产的价值;在接下来的5年中,我必须为退休帐户注资,才能享受30年的复利。在我20多岁的2001年左右,我没有为退休帐户提供资金,而是‘invested’拥有东海岸海滩公寓1/5的所有权,经过短期租金和HOA的评估,每年我的净损失约为1.5k(这是我去那里一周要支付的费用) , 所以我’我没有抱怨)。顺便说一句,自2001年以来,我最初投入的55k,现在只值约30k。它可能赢了’值得一提的是,在20或30年后,人们醒悟到海平面不断上升的事实(该物业仅高出海平面约9英尺,而它所处的岛屿不断地必须以昂贵的价格来对抗海滩侵蚀从周围的海底抽沙和渣土再回到海滩上)。

    我的观点是:在一个不冒泡的世界中,我本来有足够的钱来购买一个入门级别的位置,然后几年后,我便以更昂贵的位置逐步发展。照原样,我的出发地将是我购买的FINAL CA RE,当我想搬到更便宜的地方时,很可能会变成租金。我绝对负担不起孩子,而我的位置是’足够大以养家,这使我在水果和坚果之乡几乎无法结婚。一世’m目前是36。’我的人口故事(或案例研究)。

    • 你有一份工作,你是其中的幸运者之一。另外,并非所有女性都想要孩子!

    • 阿尔·戈尔(Al Gore)最近以1700万美元的价格在加利福尼亚州萨默兰(Summerland)买了一处海滨房地产,’担心海浪上升,为什么要这么做?

      • 1)戈尔(Al Gore)今年64岁。购买沿海物业价值开始下降的时间与海平面上升(或通过工程进行局部评估以应对海平面上升)有关,他要么年纪太大,就不能照顾或死亡。另一方面,比起戈尔年轻得多的我,当沿海地区的所有人开始不满后院附近的暴风雨水开始挠头,或者岛上的同胞们开始掏钱买书和买东西时,我会活得很好。保持海堤屏障。

        就像我之前说过的那样,目前我所在的城镇是每3至5年付钱给工作人员通过将海底泵入海滩来恢复海滩,而扣除租金收入和税金/ HOA之后,我每年净亏损1.5千美元;这些费用是按比例增长的,因为增加了将海洋拒之门外的费用’后院,我会遇到麻烦。另外,‘wind’ and ‘flood’每个人通过保险支付的保费可能会成比例地上升,因为上升/风暴潮上升/飓风强度/破坏增加会造成更多损害。

        2)戈尔比我富有得多。他可能没有’不要将他的度假屋视为退休的一项重要投资。他可能会亏本卖出,而不必太担心这会使他处于可以卖出的位置。’不能吃东西,买降压药或进行胆囊手术。

        3)我不’不知道戈尔的当地地形’的位置位于,但有可能他的位置比我的海拔高几英尺。 PCH上的许多地方都坐落在俯瞰大海的岩石地基之上。 IPCC的预测是到2100年上升2米。如果轨迹是线性的,那么到我想兑现的时候,已经有大约2或3英尺的上升,而IPCC’在日常乔购房者的心中,这种预测将更加可信。一世’米目前仅海拔9英尺。如果戈尔坐在20英尺长的岩壁上,我’m sure he’不太担心。但这是猜测,因为我不’不知道他的位置在哪里。

      • 你避风港’你去过萨默兰德吗?到处都是山丘,您必须爬到海滩。

      • 仅供参考,我一年几次在那里冲浪。

    • “现在我年纪大了,退休基金资金不足,目前我无法继续以预付款追逐我的财产价值;在接下来的5年中,我必须为退休帐户注资,才能享受30年的复利。”

      您仍然相信那个吗?十年来股市一直保持平稳。

      • 是的,我相信在30年的时间里,股票市场将可靠地增长。那些正在扩大的中国和印度中产阶级都想要早餐谷物,创可贴,血压药,电池,麦当劳,百事可乐,干净的饮用水等…即使在大萧条时期,如果只是将其股息再投资,他们的货币平均增长率也将达到6%。 6%不是’很好,但是在30年后,150K将变成850K。仍然不是那么好,但是接下来的30年世界是否有可能陷入大萧条呢?将6%的平均费率提高到8%,150k产生150万。将蓝筹股股息增长股票,封闭式股票,以股息为中心的股票,增加一点社会保障和一点退休金的想法抛在脑后,事情就赢了’太糟糕了;特别是如果您搬到便宜的地方。

    • 我在同一条船上。在2005年购买,现在已经30多岁了,即使我没有 ’一次付款迟到了。在接下来的40年里,一直住在这个混凝土盒子里而没有获得权益的前景使我感到沮丧。您在谈论什么样的退休投资,似乎stck市场和共同基金每隔几年就会亏损,抹去任何收益,而银行提供的利息不到1%?

  • The boomers are not leaving their jobs. They 计划 on working until they die. Employers can’不得因诉讼而开除他们(嘘声真的很麻烦)。那些没有工作的年轻人将离开国家。
    陷入困境的财产通常状况不佳,您所支付的费用就可以得到。

    • 我也已经注意到了这一趋势(三十多岁),它将导致就业市场的永久危机。目前与3名年龄在63至73岁之间的女士一起工作,他们全部拥有自己的房屋,并拥有社会保险,储蓄和丈夫以及退休金。他们的年收入都在60到100000之间,并且都说他们会一直工作到死亡。当年纪较大的人担任高薪职位,拒绝退休并仍然获得社会保障收入并使用公共资源10或20年时,年轻一代如何找到工作,偿还学生债务,养家糊口,买房等呢?比60至65岁退休的前辈更长?

  • 加利福尼亚人口过多。公共政策应针对减少人口到1950年的水平。

    • 整个国家人口过剩,资源严重超支,西南和东南部都经历了严重的干旱,石油紧压,农田价格上涨,这是越来越明显的现象,因为更多土地用于玉米的非经济生产用作燃料。

      不幸的是,公共政策偏向于增加人口,结果我们是唯一一个人口仍在增加的发达国家。我听说美国人口仍以每年5%的速度增长,这使该国有望在35年内将人口翻一番。化石燃料,水,磷,甚至铀将来自哪里来供养和供电,这个国家对我来说还是个谜。

      不幸的是,所有发达国家的政策制定者都是狭narrow而线性的思想家,因此更加关注我们金字塔式退休计划的持续资助,而不是在考虑不断扩大的贫困人口基础将如何支持甚至养活自己,更不用说他们了长老。它’一个该死的如果不做和该死的情况:年轻的人口减少意味着更少的人抚养更多的老年人,但是不断扩大的人口意味着越来越多的贫穷青年,他们甚至无法在这个世界上养活自己迅速耗尽所有财富的资源。

      是时候采取艰难而必要的步骤,减少当前这一代退休人员的退休金,并奖励人们储蓄而不是支出。对于工程师来说,这将是一个非常非常困难的转变,并且可能对几乎每个人都意味着更多的近期困难。但是,如果我们想将子孙后代的规模严重减少到可以用剩余资源舒适地支撑的同时又不使老年人负担过多的负担,就必须这样做

      • 哇,5%?您正在使用什么参考?我几个月前根据在Google上发现的数据进行了计算,该数据说美国人口目前正以0.9%的速度增长,但过去的平均水平略高于1%。我可以 ’记得我的计算细节,但是我估计如果人口增长0.9%,那么在大约750年内,美国(以及阿拉斯加和夏威夷)的每平方英寸将不得不被覆盖1,500平方英尺的SFR房屋,如果每个人都想以这种方式生活,每个人最多可容纳4个人。街道,森林,加油站,药店或杂货店,污水处理厂等没有空间;砍伐所有树木,并以独户家庭,牧场风格和一层房屋覆盖所有沙漠,山脉等。

        令人恐惧的是,一些第三世界和发展中国家的确有3%的年增长率。

        反正’实际上是5%,那么人口将每14年翻一番{1.05 ^ 14}或{70/5}。可持续性的第一定律是指数增长是不可持续的。现代农业的定义是将石油转化为食物(通过运行超大型农场并运出其产品所需的所有设备(也许化肥也是石油衍生物?)),因此石油峰值=农业峰值,除非技术能够跟上,否则航空旅行将达到高峰。

      • 菲斯,我站得住了…是0.9%。不知道我在哪里听到原始图。

        仍然是一个可怕的人物,整个世界’s population is growing at 1.9, which is enough 至 completely pave the 计划et with people in another couple hundred years.

        我们赢了’不能消费世界的25%’永远减少资源。除非我们既能抑制人口增长,又能开发出比化石燃料更丰富和更密集的能源,否则我不会’看不到我们将如何保留目前的生活水平。即使考虑到核全口径发展,包括including燃料循环,我们仍然将缺乏水和良好的耕地。

      • 印度和中国的关系完全颠覆了您的理论。一世’m和下一个堕胎者一样是反人民/人类,但我不得不打电话给b.S.抱歉。

    • 人口过多是加利福尼亚大部分地区的根本原因’s ills.

      • not just California, but the whole 计划et –技术已经创造了对更少工人的需求,但似乎并没有减慢想要孩子的人

      • 宗教鼓励繁殖。

      • 那里’关于生育控制是否包括保险及其相关成本增加的实际辩论正在展开。再次没有考虑大局。

      • 我认为实际上是。暂时忽略全球人口过剩的全局’是一个大问题。让’看看洛杉矶。我们不’没有钱来资助洛杉矶的适当交通。按照目前的融资速度,轻轨等公共交通选择需要数十年的时间才能建成。我们没有真正的资金来资助新的高速公路(即使我们做到了,您也可以想象污染吗?)。谁能真正辩称洛杉矶并不会因为基础设施的支持而人口过剩?不必介意其他所有基础设施,例如学校,铺设现有步伐(!)等。’洛杉矶的小便穷。甚至不用担心水的问题。即使对于一个没有甜点的城市,在某些时候,我认为增加基础设施来支持城市的成本与人口的线性增长以及税收的线性增长(甚至取决于人口统计)相比也呈指数增长。

    • 为了避免听起来有政治上的错误,我们的政府尽了一切努力来增加加利福尼亚的流行。他们继续这样做!

  • 影子库存需要出售–不惜一切代价!它’就像体内的异物一样,被允许感染并溃烂多年。它需要手术切除,甚至可能需要切除肢体。
    With older homes costing so much less, 我不’认为未来十年将有很多建筑活动。这将对就业不利,但对整个市场有利,因为价格应在某个时候稳定下来(这将比今天低很多)’s price level).
    获得融资将是关键,而不仅仅是那些容易获得资格的人的低利率。美国人善于适应。他们足智多谋,’很难说他们必须在不到8到10年的时间内还清抵押贷款。但是,如果他们在头几年做出额外的牺牲,这些额外的付款将在以后产生影响。只需购买已编程的HP商业计算器,即可看到这种效果。
    获得资金是关键的恕我直言。很大一部分劳动人口赢得了’没有所需的访问权限。

  • 将豪宅转换为公寓是否有意义?–社区难以吞咽,但McMansion业主有可能获得2006年的价格吗?

  • 加利福尼亚州与整个国家的房屋中位价格之间的比较可能显示出一定的预测价值。我回到1968年,回顾了2011年。

    您会注意到1975年的分歧从未消除。但是,正常水平似乎在+71(1968年至2008年)左右。现在我们’re at +89.

    也许我们’重新回到90’当差值在+76(平均值)左右但达到+53(1996年)的最低点时。如果说’s the case, we’在卡尔与国家之间,我们还有更多的发展空间’目前大约为+89,不良的人口统计数据,政治和经济学在我们面前注视着一段时间。

    1968年,加利福尼亚州的房价中位数为15%
    1969 +11
    1970年+7
    1971 +8
    1972年+8
    1973年+9
    1974年+8
    1975年+18
    1976年+28
    1977 +45
    1978年+46
    1979年+51
    1980年+60
    1981年+62
    1982年+65
    1983年+63
    1984年+58
    1985年+59
    1986年+66
    1987年+66
    1988年+88
    1989年+119
    1990年+111
    1991年+107
    1992年+98
    1993年+83
    1994年+73
    1995年+61
    1996年+53
    1997年+53
    1998年+56
    1999年+63
    2000 +74
    2001年+78
    2002年+100
    2003年+119
    2004年+145
    2005年+154
    2006年+151
    2007年+156
    2008年+75
    2011〜+89

  • 加利福尼亚的首次置业者平均年龄为35岁。加利福尼亚州的年轻人受教育程度较低,薪资水平较低…或受过教育的学生贷款债务沉重。更复杂的是,最好的工作往往是在最昂贵的地区,使大多数年轻人成为房客。通向IE进行移植非常罕见,因为直到您在帕萨迪纳以东居住了5至10年并开始学习真正的CA生活方式,生活才不存在。

    如我之前所说,水管工,焊工和航空航天工作者在很大程度上支持国家的日子已经过去了。您可以在OC里以智能手机应用程序开发人员的身份在校外赚取六位数,也可以成为娱乐或高水平工程学领域中的幸运者之一…但对于大多数乔·希尔克斯帕克斯(Joe Sixpacks)而言,机会存在于拉斯维加斯和凤凰城,而不是洛杉矶。

  • 我在普查数据中找到了一线希望,因为他是洛杉矶的一名34岁专业人士。似乎在未来15年内,我的竞争将会越来越低,因为我这一代人将离开国家和/或开始放缓(据推测),而后代则背负着沉重的债务和低水平的专业经验。一世’我只是想在这一点上保持头脑清醒,因为我的家人受到40%的有效税率的困扰,收入略微停滞不前,除了帮助服务之外,我们所购商品的成本都在上涨。

  • 唐’也不必承担高昂的租金费用。许多生活在自己家庭中的年轻人以比收入比前几代人收入高得多的价格租房。除了职业中断,较低的工资,失业等问题之外,这使得更难节省首付。

    • 伙计,您正在讲我的故事!目前房租约占我们总收入的40%。我们有账单,学生贷款和一般生活费用。在任何情况下,我们都无力负担购房的费用。我们’如果在月底还剩$ 5,我们很幸运。我们不’t eat out, don’买昂贵的玩具,开车1辆,穿我们的衣服,直到它们散落。由于裁员,搬迁等原因,我们最近5年的工作不稳定。’重新进入30岁中期’,孩子和家庭可能永远不会发生,因为我们可以’负担不起。我唯一认识的有小孩的人是那些年龄稍大,驾驭网络繁荣,事业稳定的人或那些计划外的婴儿的人。

      • 凭经验相信我,从来没有完美的时光“plan”有孩子。您只需要这样做,尤其是在30岁左右的时候’s。您将年满50岁’他们搬出去的时候!一世’如果我是你,那会很忙。我总有办法负担’从来没有寻求帮助,我们的孩子很好。发生的事情是您在生活中变得更加足智多谋,最大限度地利用了空间,并可以批量销售所有商品。另外,您每年缴纳的税款更少,并可获得$ 1000的赠送金额。

        去做就对了。

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